InfoNu.nl > Financieel > Hypotheek > Banksparen, lineaire of annuïtaire hypotheek: de beste keus!

Banksparen, lineaire of annuïtaire hypotheek: de beste keus!

Banksparen, lineaire of annuïtaire hypotheek: de beste keus! Meerdere hypotheekvormen zijn aanleiding voor verschillende voordelen. Het is echter de vraag welke hypotheekvorm feitelijk de grootste voordelen heeft, na het doorvoeren van de hypotheekrenteaftrek hervorming. Als je wel een hypotheek voor de aanschaf van een woning wilt regelen, welke biedt dan getalsmatig de beste resultaten en welke hypotheek-keuze kun je het beste doen?

Keuze hypotheek


Aanleiding wijzigingen

In het verleden is de hypotheekrenteaftrek doorgevoerd om feitelijke kapitaal en vermogensgroei onder de gewone burger bevolking te stimuleren. Dat is met de jaren een groot succes gebleken. Met de jaren is het beleid onveranderd geweest, waardoor jarenlang velen van de regeling hebben kunnen profiteren. Na verschillende financiële crises is het voor de overheid een onbetaalbare situatie geworden, waardoor hervormingen noodzakelijk zijn. Dit heeft geleid tot een wijziging van de regels aangaande de hypotheekrenteaftrek. De renteaftrek wordt slechts dan toegekend indien men gedurende de looptijd lineair of annuïtair aflost. Daarnaast bestaat er eveneens de banksparenhypotheek waarbij woningkopers eveneens een belastingvoordeel hebben omdat er bruto wordt gespaard. Welke hypotheekvorm is binnen deze afweging netto het meest gunstig?

Een voorbeeld geeft wijsheid

Om inzicht te kunnen verkrijgen in de consequenties van de verschillende hypotheekvormen is het van belang om deze te vergelijken. Stel je voor dat Jan Steenbakker een woning met zijn vriendin wil kopen. De kosten worden gedeeld waarbij Jan de hypotheeklasten gaat dragen. Hij betaalt 42% binnen schaal twee en drie aan belasting met een inkomen van 3.500 euro per maand bruto. Hij wil een woning aankopen met een marktwaarde van 150.000 euro, waarvoor hij een hypotheeklening gaat afsluiten van 159.000 euro. Welke hypotheekvorm is de goedkoopste voor Jan over de complete termijn van 30 jaar, waarbij hij 4,55% moet betalen aan rente?

Lineaire hypotheek

Bij de lineaire hypotheek wordt iedere maand hetzelfde deel afgelost zodat na looptijd er geen schuld over is. Let wel dat de maandrente 0,3715% bedraagt [1,0455^(1/12)-1]. Dit resulteert in:
  • een aflossing van 159.000 / (12*30) =441,67 euro per maand;
  • eerste maandrente = 0,003715 * 159.000 = 590,69 euro;
  • laatste maandrente = 0,003715 * 441,67 = 1,64 euro;
  • totale rentelasten = 360 / 2 * (590,69 +1,64) = 106.619,40 euro.
Over 30 jaar zou Jan bij een onveranderd salaris:
  • gewone belasting: 30*12*3500*0,42 = 529.200 euro;
  • correctie belasting: (30*12*3500-106.619,40)*0,42 = 484.420 euro;
  • belastingvoordeel: 529.200-484.420 = 44.780 euro.
Op basis van voorgaande bedragen de netto kosten over dertig jaar 159.000+106.619,40-44.780 = 220.839,40 euro oftewel 138,9% over de hypotheekschuld.

Annuïtaire hypotheek

Bij de annuïtaire hypotheek betaalt men iedere maand hetzelfde bedrag echter verandert het aandeel aflossing versus rentelasten per maand. Dat resulteert in de volgende opsomming:
  • kosten per maand= 159.000 * 0,003715 / ( 1 – 1,003715^(-12*30)) = 801,65 euro per maand;
  • totale kosten = 801,65 * (12*30) = 288.594 euro;
  • totale rentelasten = 288.594 – 159.000 = 129.594 euro.
Daarover ontvangt men eveneens belastingvoordeel:
  • correctie belasting= (30*12*3500-129.594)*0,42 = 474.770 euro;
  • belastingvoordeel = 529.200-474.770 = 54.430 euro.
Dit houdt in dat de netto kosten over dertig jaar 288.594-54.430 = 234.164 euro bedragen oftewel 147,3% over de hypotheekschuld.

Banksparenhypotheek

In tegenstelling tot de twee voorgaande hypotheekvormen profiteert de banksparenhypotheek niet van de hypotheekrenteaftrek, echter is de maandelijkse inleg gevrijwaard van belastingheffing. Oftewel men bespaart direct over de inleg de belasting en daarmee kan het eveneens een interessante manier zijn om de woning te financieren. Let wel dat de rentevergoeding voor 30 jaar vast hoger kan zijn. Naar verhouding is dat 5,7% oftewel 0,463% per maand. Daarmee komen we op het volgende:
  • rentelasten per maand = 159.000 * 0,003715 = 590,69 euro;
  • totale rentelasten = 590,69 * 360 = 212.648,40 euro.
Daarnaast wordt per maand een bedrag ingelegd om tot het eindbedrag te komen. Oftewel:
  • 159.000 * (0,00463/1,00463) / (1,00463^360-1) = 171,41 euro;
  • netto lasten = 171,41 * (1-0,42) = 99,42 euro;
  • totaal netto lasten = 99,42 * 360 = 35.790,41 euro.
De totale netto lasten voor de financiering van de woning via de banksparenhypotheek over dertig jaar is 212.648,40+35.790,41 = 248.438,81 euro oftewel 156,6% over de hypotheekschuld. Let wel dat voor de hervorming van de renteaftrek het banksparen in dit geval nog een belastingvoordeel had van 212.648,40*0,42 = 89.312,33 euro, echter dat voordeel is na de hervorming niet meer van toepassing.

Keuze hypotheek

Het banksparen blijft ten opzichte van andere spaarvormen waarbij niet wordt afgelost de meest gunstige manier om de hypotheek te financieren. Het is door de hervorming van de hypotheekrenteaftrek echter zo dat de complete aflossing gedurende de looptijd wordt beloond. En dat loont zich ook aangezien uit voorgaande rekenvoorbeeld blijkt dat Jan 139% tot 147% over de hypotheekschuld aan onkosten heeft gedurende de looptijd. Bij de banksparenhypotheek is dit echter 156%. In dit geval zal Jan dan ook een keus maken tussen de lineaire of annuïtaire hypotheek. Indien Jan de initiële kosten bij de dalende lineaire hypotheek kan dragen is het altijd aan te bevelen om lineair af te lossen in plaats van annuïtair. Daarmee kan aanvullend op kosten worden bespaard. Is dit niet mogelijk dan is de annuïteitenhypotheek een logische tweede.

Lees verder

© 2012 - 2017 Geinformeerd, het auteursrecht van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van de infoteur is vermenigvuldiging verboden.
Gerelateerde artikelen
Annuïteitenhypotheek en lineaire hypotheek: de verschillenAnnuïteitenhypotheek en lineaire hypotheek: de verschillenSinds 2013 is het niet meer aantrekkelijk om een bankspaar-, aflossingsvrije of beleggingshypotheek af te sluiten, omdat…
Aflossingsvrije hypotheek: Wat mag er nog vanaf 2013?Aflossingsvrije hypotheek: Wat mag er nog vanaf 2013?Vanaf 1 januari 2013 is het niet meer toegestaan om rente op een aflossingsvrije hypotheek af te trekken van de belastin…
Teruggave bij dalende renteaftrek berekenenTeruggave bij dalende renteaftrek berekenenPer 2014 is de hypotheekrenteaftrek dermate gewijzigd, dat u in toenemende mate minder kunt terugkrijgen. Veelverdieners…
Aflossing hypotheek: hoeveel heb je na zoveel jaar afgelost?Aflossing hypotheek: hoeveel heb je na zoveel jaar afgelost?Je gaat een hypotheeklening aan voor de lange termijn, waardoor je 30 jaar aan een schuld vast zit. Het aangaan van een…
Beleggingshypotheek oversluiten naar een lineaire hypotheekBeleggingshypotheek oversluiten naar een lineaire hypotheekTot 2013 was het hypotheekadvies gericht op de laagst mogelijke maandlasten en maximaal fiscaal voordeel. Tegenwoordig w…

Reageer op het artikel "Banksparen, lineaire of annuïtaire hypotheek: de beste keus!"

Plaats een reactie, vraag of opmerking bij dit artikel. Reacties moeten voldoen aan de huisregels van InfoNu.
Meld mij aan voor de tweewekelijkse InfoNu nieuwsbrief
Reacties

Pierre Otten, 05-12-2013 18:16 #3
Goedendag geachte auteur,
De weergave van: "maandrente" is helemaal juist! Dit doet men wél goed in België, doch mi.i, NIET in Nederland!Graag verneem ik van u welke geldgever deze "maandrente" toepast in Nederland?

U schrijft: "gewone belasting"en "correctie belasting". Dit is m.i. fout… Immers in
NEDERLAND moet men de inkomstenbelasting berekenen via de 4 belastingschijven…
Hypotheek-specialist Pierre Otten uit Weert.

Bas, 28-11-2013 16:23 #2
Jullie stellen: ''Indien Jan de initiële kosten bij de dalende lineaire hypotheek kan dragen is het altijd aan te bevelen om lineair af te lossen in plaats van annuïtair omdat daarmee aanvullend kosten worden bespaard. Is dit niet mogelijk dan is de annuïteitenhypotheek een logische tweede.''

Is dat zo? Bij een lineaire hypotheek is er immers een beperkt inflatievoordeel ervanuitgaande dat het salaris stijgt met de inflatie? Reactie infoteur, 28-11-2013
Inflatie verloopt met de tijd grillig en is sterk afhankelijk van hoe goed of slecht het met een land gaat. Het zal daarbij ook moeten worden bekeken over het totaalbedrag dat we met de tijd kwijt zijn. Dat verschilt tussen lineair en annuitair zeker. Indien de uiteindelijke winst bij lineair ten opzichte van annuitair wordt gecorrigeerd op inflatie zodat het uitgedrukt is in de waarde van nu dan zullen beide dichter naar elkaar toe gaan. Dit omdat bij lineair de hoogste kosten relatief eerder zijn en bij annuitair de kosten gelijk blijven.

Dyna18 (infoteur), 01-01-2013 23:17 #1
> In tegenstelling tot de twee voorgaande hypotheekvormen profiteert de banksparenhypotheek niet van de hypotheekrenteaftrek echter is de maandelijkse inleg gevrijwaard van belastingheffing.

Deze zin klopt niet. Een bankspaarhypotheek profiteert juist maximaal van de hypotheekrenteaftrek. De berekening klopt daarom ook niet, want de HRA is vergeten in de berekening. De HRA is in dit voorbeeld 89.312, 33 euro.

De totale netto lasten voor een bankspaarhypotheek moeten zijn:
212.648, 40 - 89.312, 33 + 61.707, 60 = 185.043, 67

Hiermee is de bankspaarhypotheek overduidelijk de goedkoopste vorm. Reactie infoteur, 02-01-2013
Voor de invoering van de hervormingen van de HRA klopt dat, na de hervormingen heeft men bij de banksparenhypotheek voor nieuw af te sluiten hypotheken geen recht meer op de HRA. Oftewel bij bestaande hypotheken blijft het ongewijzigd echter de consequenties laten zich zien voor nieuw af te sluiten hypotheken.

Infoteur: Geinformeerd
Laatste update: 13-10-2016
Rubriek: Financieel
Subrubriek: Hypotheek
Special: Annuiteitenhypotheek
Reacties: 3
Schrijf mee!