De werking van de banksparen-hypotheek

Om een woningaankoop te financieren kunt u gebruik maken van de banksparen-hypotheek. Daarbij stort u per maand een deel van uw bruto inkomen in een geblokkeerde banksparenrekening zodat u geniet van fiscaalvoordeel. Over de inleg en rente op rente wordt geen belasting geheven. U kunt daarmee effectief aan kapitaalopbouw werken om uw hypotheeklening na looptijd af te lossen. Hoeveel dient u nu feitelijk in te leggen om voldoende kapitaal gedurende de looptijd op te bouwen en hoeveel moet u per maand sparen voor een zeker eindbedrag?

Banksparen-hypotheek

• Werking van de banksparen-hypotheek
• Wat is de visie erachter?
• Hoeveel bruto per maand inleggen?
• Andere rentestanden
• Onderscheid renteopbouw en te betalen rente
• Banksparen en het Lenteakkoord

Werking van de banksparen-hypotheek

Tussen de banken en belastingdienst zijn afspraken gemaakt omtrent gunstige fiscale regels zodat kapitaalopbouw wordt gestimuleert. De essentie van het banksparen is dat u geld van uw bruto inkomen kunt storten op een geblokkeerde banksparenrekening om zo aan kapitaalopbouw te doen. De belastingdienst werkt daar aan mee omdat het toekomstig opgebouwde kapitaal meer belasting oplevert ten opzichte van het nu heffen van belasting. En daar kunt u als woningkoper optimaal van profiteren! Financier uw woningaankoop met de banksparen-hypotheek zodat u relatief gunstig aan kapitaalopbouw kunt doen.

Wat is de visie erachter?

Het banksparen ingezet bij de financiering van hypotheken biedt de woningkoper behoorlijk financieel voordeel. Juist door de fiscale voordelen over:

• de inleg binnen het banksparen;
• maar ook over de rente op rente opbouw;

maakt dat het banksparen zeer geschikt is voor kapitaalopbouw. Deze kapitaalopbouw mag daarbij slechts worden gebruikt voor aflossing van de hypotheeklening. Hoeveel u van uw bruto inkomen per maand moet inleggen is gerelateerd aan de rentevergoeding binnen het banksparen en de hoogte van het gewenste af te lossen hypotheekdeel.

Hoeveel bruto per maand inleggen?

Uiteraard is het voor u als fiscaal voordelige spaarder van belang om te weten hoeveel u van uw bruto inkomen per maand moet inleggen. Na dertig jaar kapitaalopbouw moet hypotheek namelijk worden afgelost. Stel voor dat de bank het langdurig banksparen vergoedt met 4,6% rente. Hoeveel rente bouwt u dan per maand op?:

• r/mnd = ( 1 + r ) ^ ( 1/12 ) – 1 = 1,046 ^ ( 1/12 ) - 1 = 0,003755 oftewel 0,3755 procent per maand.

Nu is het de vraag hoe kunt u handig de hoogte van de inleg per maand uitrekenen bij een vaste rentevergoeding om na looptijd de hypotheeklening deels of geheel te kunnen aflossen. Gebruik deze formule:

• A = de inleg per maand = [ (K*i) / (1+i) ] / [ (1+i) ^ (n) - 1] met daarin;
• K = het deel van de hypotheeklening dat u wenst af te lossen over dertig jaar;
• i = het rentepercentage per maand oftewel r/mnd;
• n = het aantal maanden in de looptijd en bedraagt bij dertig jaar gewoonlijk 360 maanden;
• ^ = tot de macht teken.

Het kan dus zijn dat u een hypotheeklening heeft waarbij u 150.000 euro wilt aflossen – dit kan dus een gedeelte maar ook de gehele hypotheeklening betreffen. Hoeveel dient u dan per maand van uw bruto loon in het banksparen te storen?:

• A = [ (K*i) / (1+i) ] / [ (1+i) ^ (n) - 1] = [ (150.000*0,003755) / (1,003755) ] / [ (1,003755) ^ (360) - 1];
• A = [ 563,25 / 1,003755 ] / 2,8546 = 196,58 euro per maand.

Oftewel met nog geen 200 euro van het bruto loon per maand kunt u reeds een aardig kapitaal opbouwen. Uw totale inleg is in dit geval dus 196,58*360 = 70.768,90 euro en dus levert het banksparen 150.000 – 70.768,90 = 79.231,10 euro aan rente op.

Andere rentestanden

Stel u voor dat u de keus heeft uit verschillende rentestanden bij het nemen van een banksparen-hypotheek, neemt u dan een hoge of een lage rentestand. Uit oogpunt van het te bereiken doel maakt het niet uit. U mag namelijk binnen de banksparen-hypotheek niet meer kapitaal opbouwen dan de hoogte van het af te lossen hypotheekdeel. Toch kunt u behoorlijk besparen door een hogere rente te kiezen:

• stel de rentestand is 5% per jaar oftewel 0,4074% per maand dan betekent dit in het voorgaande voorbeeld dat u [(150.000*0,004074) / (1,004074) ] / [ (1,004074) ^ (360) - 1] = [ 611,10 / 1,004074 ] / 3,3217 = 183,23 euro per maand moet storten. Totaal bent u dan in dertig jaar 183,23*360 = 65.962,80 euro kwijt waarbij u 84.037,20 euro aan rente krijgt;
• stel de rentestand is 6% per jaar oftewel 0,4868% per maand betekent dit het volgende voor u: [(150.000*0,004868) / (1,004868) ] / [ (1,004868) ^ (360) - 1] = [ 730,20 / 1,004868 ] / 4,7445 = 153,16 euro per maand. Totaalkosten 153,16*360 = 55.137,60 euro en een totaal aan renteopbrengst van 94.862,40 euro.

U ziet dat een hogere rentestand een lagere bruto inleg per maand betekent en dat u met een klein percentageverschil een meer gunstige kapitaalopbouw heeft.

Onderscheid renteopbouw en te betalen rente

Bij het afsluiten van de banksparen-hypotheek dient u onderscheid te maken tussen de rente, welke u ontvangt binnen de banksparenrekening en de rente die u moet betalen voor de hypotheeklening. U sluit naast het banksparencontract eveneens een hypotheekleningscontract af. Het is daarbij noodzaak een lening wordt afgesloten tegen een zo laag mogelijk rentetarief. Er zijn namelijk twee opties mogelijk:

• het rentetarief dat u moet betalen is gekoppeld aan het rentetarief dat u krijgt binnen het banksparen. In dat geval doet u zaken met één en dezelfde partij;
• u leent de feitelijke hypotheeklening bij een onafhankelijke financier waaraan u maandelijkse rente betaalt. Dit kan gunstig uitpakken omdat u dan de beste aanbieder bij uw hypotheeklening kunt vinden.

Het gaat dus om het totaal beeld wat u aan onkosten kwijt bent. Besparen doet u verstandig door goed te vergelijken!

Banksparen en het Lenteakkoord

Het Lenteakkoord schrijft voor dat nieuwe hypotheekleningen pas dan van de hypotheekrenteaftrek kunnen profiteren indien de hypotheekschuld gedurende dertig jaar middels de annuïteitenmethode wordt afbetaald. Dit is een zware aanslag op de huidige woningmarkt en maakt tevens dat starters praktisch niet op de woningmarkt actief kunnen zijn. Bovendien stellen woningbezitters de verkoop van hun woning uit, omdat er zwaar verlies wordt geleden indien de woning werkelijk wordt verkocht. Het banksparen inzetten bij de financiering voor de aankoop van woningen kan een positief effect hebben, juist omdat het belastingvoordeel groot is. Zit u in belastingschaal twee of drie dan bespaart u snel 42% op uw belastinguitgaven, welke u inzet voor de groei van uw kapitaal. Mooi meegenomen dus en dat compenseert behoorlijk het verlies opgelopen bij het Lenteakkoord. U heeft namelijk niet het voordeel van de hypotheekrenteaftrek. Toch is het de vraag of het gunstiger is om een banksparen-hypotheek of annuïteitenhypotheek te nemen. Laat u altijd informeren door de hypotheekadviseur wat voor u de meest gunstige hypotheek is bij de hervormde hypotheekrenteaftrek.

Lees verder

• Hypotheekregeling: Weetjes over hypotheken! (special)
• Hoever staat jouw hypotheek onder water?
• Hoe reken je de annuïteitenhypotheek uit?
• Banksparen, lineaire of annuïtaire hypotheek: de beste keus!
• Hoe lang moet ik de hypotheekrente vastzetten?
• Effect van de Loan to Value ratio op de hypotheekrenteaftrek