Hoe reken je de annuïteitenhypotheek uit?

De annuïteitenhypotheek levert je binnen het Lenteakkoord hypotheekrenteaftrek op. Andere hypotheekvormen behoudens de lineaire hypotheek hebben dit dus niet. Je kunt dus van fiscaal voordeel profiteren. Wat is de annuïteitenmethode precies en hoe moet je die uitrekenen? Hoe werkt de annuïteit en hoe je dat praktisch kunt toepassen? Zo kun je zelf uitrekenen hoeveel je aan hypotheekkosten per maand kwijt bent.

Annuïteitenhypotheek

• De annuïteitenmethode, hoe reken je de annuïteitenmethode uit?
• Theorie achter de annuïteit
• Een voorbeeld berekening van de annuïteitenhypotheek
• Hoeveel aftrekken van de belasting?

De annuïteitenmethode, hoe reken je de annuïteitenmethode uit?

Om een hypotheek af te sluiten, waarbij je tegenwoordig nog hypotheekrenteaftrek hebt, moet je een annuïteitenhypotheek afsluiten. Maar wat is dat toch, de annuïteit en hoe kun je die eenvoudig uitrekenen? Met de annuïteit wordt in principe de maandelijkse kosten berekend behorende bij een hypotheekschuld en een bepaalde rentestand voor de looptijd. Daarbij bestaan de maandelijkse lasten uit rente- en aflossingskosten. Echter, het totaal van deze twee verandert niet met de tijd. In eerste instantie betaal je veel rente. Naarmate meer wordt afgelost, neemt het renteaandeel af en dus de aflossing toe. Hoe bereken je de annuïteit?

Theorie achter de annuïteit

De annuïteit bepaalt de totaal kosten per maand en is samengesteld met rentefactoren. Middels die rentefactoren wordt dus de hoogte van jouw kosten per maand berekend. Volg deze formule om de annuïteitenhypotheek uit te rekenen:

• kosten per maand = hypotheekschuld * rente/mnd / ( 1 – ( 1 + rente/mnd ) ^ -n ) met daarin:
• hypotheekschuld is de hoogte van jouw afgesloten financiering;
• rente/mnd = hoeveel rente moet je per maand betalen = ( 1 + rente/jaar ) ^ (1/12) - 1;
• ^ = een tot de macht teken;
• n = het aantal maanden dat je nodig hebt om de hypotheekschuld af te lossen. Bij dertig jaar is dit 360 maand.

Op basis van voorgaande formule kun je zelf snel bepalen met hoeveel kosten je rekening moet houden, wil je een bepaalde hypotheek afsluiten.

Een voorbeeld berekening van de annuïteitenhypotheek

Stel je hebt een huisje op het oog ter waarde van 146.500 euro. Op internet zie je verschillende rentestanden bij de hypotheekvergelijker. Neem de rentestand onder NHG bij een minimale looptijd van 10 jaar. We gaan ervan uit dat die rentestand 4,65% is. Hoeveel moet je nu per maand aan kosten dragen?:

• rente/mnd = ( 1 + 0,0465 ) ^ (1/12) – 1 = 0,003795 = 0,3795%;
• kosten per maand = 146.500 * 0,003795 / ( 1 – 1,003795 ^ -360 ) = 747,00 euro.

Uiteraard geldt daarbij dat deze kosten bestaan uit rente en aflossing. Je kunt niet de 747 euro per maand aftrekken voor de belasting. Wat kun je dan wel aftrekken van de belasting?

Hoeveel aftrekken van de belasting?

Je kunt niet iedere maand een standaard bedrag aftrekken voor de belasting. Dit komt omdat bij de annuïteit het renteaandeel iedere volgende maand kleiner wordt en het aflossingsdeel iedere volgende maand groter. Hoe bepaal je dan hoeveel rente je werkelijk nog kunt aftrekken van de belasting? Hier de volgende uitleg:

• in de eerste maand betaal je 146.500 * 0,003795 = 555,97 euro aan rente;
• en dus los je 747,00 – 555,97 = 191,03 euro af, oftewel;
• de hypotheekschuld bedraagt in de tweede maand 146.500 – 191,03 = 146.308,97 euro.

Omdat je de tweede maand eveneens 747,00 aan onkosten kwijt bent betaal je:

• aan rente 146.308,97 * 0,003795 = 555,24 euro aan rente;
• waarmee je de tweede maand 747,00 – 555,24 = 191,76 euro aan aflossing betaalt.

Je ziet dat het renteaandeel daalt en de aflossing neemt geleidelijk aan toe. Gebruik Excel om dit verder door te laten rekenen. Je zult zien dat in de laatste maand het rente aandeel praktisch op nul euro uitkomt en dus de aflossing groot is. Over de dertig jaar heb je:

• 360 * 747,00 = 268.920,00 euro aan onkosten;
• waarvan 146.500 euro aan aflossing en dus;
• 268.920 – 146.500 = 122.420 euro aan rente kosten welke je binnen de huidige regels nog kunt aftrekken van de belasting.

Lees verder

• Annuïteit: hoeveel aflossing bij annuïteiten hypotheek
• Wat is het nut van de NHG, Nationale Hypotheek Garantie?
• Wat zijn de voordelen van de lineaire hypotheek?
• De werking van de banksparen-hypotheek