Banksparen, lineaire of annuïtaire hypotheek: de beste keus!

Meerdere hypotheekvormen zijn aanleiding voor verschillende voordelen. Het is echter de vraag welke hypotheekvorm feitelijk de grootste voordelen heeft, zeker na het doorvoeren van de hypotheekrenteaftrek hervorming. Als je wel een hypotheek voor de aanschaf van een woning wilt regelen, welke biedt dan getalsmatig de beste resultaten? Hoe kun je het verschil berekenen en welke hypotheek-keuze kun je op basis daarvan het beste doen?

Keuze hypotheek

• Aanleiding wijzigingen
• Een voorbeeld geeft wijsheid
• Lineaire hypotheek
• Annuïtaire hypotheek
• Banksparenhypotheek
• Keuze hypotheek

Aanleiding wijzigingen

In het verleden is de hypotheekrenteaftrek doorgevoerd om feitelijke kapitaal en vermogensgroei onder de gewone burger bevolking te stimuleren. Dat is met de jaren een groot succes gebleken. Met de jaren is het beleid onveranderd geweest, waardoor jarenlang velen van de regeling hebben kunnen profiteren. Na verschillende financiële crises is het voor de overheid een onbetaalbare situatie geworden, waardoor hervormingen noodzakelijk zijn. Dit heeft geleid tot een wijziging van de regels aangaande de hypotheekrenteaftrek. De renteaftrek wordt slechts dan toegekend indien men gedurende de looptijd lineair of annuïtair aflost. Daarnaast bestaat er eveneens de banksparenhypotheek waarbij woningkopers eveneens een belastingvoordeel hebben omdat er bruto wordt gespaard. Welke hypotheekvorm is binnen deze afweging netto het meest gunstig?

Een voorbeeld geeft wijsheid

Om inzicht te kunnen verkrijgen in de consequenties van de verschillende hypotheekvormen is het van belang om deze te vergelijken. Stel je voor dat Jan Steenbakker een woning met zijn vriendin wil kopen. De kosten worden gedeeld waarbij Jan de hypotheeklasten gaat dragen. Hij betaalt 42% binnen schaal twee en drie aan belasting met een inkomen van 3.500 euro per maand bruto. Hij wil een woning aankopen met een marktwaarde van 150.000 euro, waarvoor hij een hypotheeklening gaat afsluiten van 159.000 euro. Welke hypotheekvorm is de goedkoopste voor Jan over de complete termijn van 30 jaar, waarbij hij 4,55% moet betalen aan rente?

Lineaire hypotheek

Bij de lineaire hypotheek wordt iedere maand hetzelfde deel afgelost zodat na looptijd er geen schuld over is. Let wel dat de maandrente 0,3715% bedraagt [1,0455^(1/12)-1]. Dit resulteert in:

• een aflossing van 159.000 / (12*30) =441,67 euro per maand;
• eerste maandrente = 0,003715 * 159.000 = 590,69 euro;
• laatste maandrente = 0,003715 * 441,67 = 1,64 euro;
• totale rentelasten = 360 / 2 * (590,69 +1,64) = 106.619,40 euro.

Over 30 jaar zou Jan bij een onveranderd salaris:

• gewone belasting: 30*12*3500*0,42 = 529.200 euro;
• correctie belasting: (30*12*3500-106.619,40)*0,42 = 484.420 euro;
• belastingvoordeel: 529.200-484.420 = 44.780 euro.

Op basis van voorgaande bedragen de netto kosten over dertig jaar 159.000+106.619,40-44.780 = 220.839,40 euro oftewel 138,9% over de hypotheekschuld.

Annuïtaire hypotheek

Bij de annuïtaire hypotheek betaalt men iedere maand hetzelfde bedrag echter verandert het aandeel aflossing versus rentelasten per maand. Dat resulteert in de volgende opsomming:

• kosten per maand= 159.000 * 0,003715 / ( 1 – 1,003715^(-12*30)) = 801,65 euro per maand;
• totale kosten = 801,65 * (12*30) = 288.594 euro;
• totale rentelasten = 288.594 – 159.000 = 129.594 euro.

Daarover ontvangt men eveneens belastingvoordeel:

• correctie belasting= (30*12*3500-129.594)*0,42 = 474.770 euro;
• belastingvoordeel = 529.200-474.770 = 54.430 euro.

Dit houdt in dat de netto kosten over dertig jaar 288.594-54.430 = 234.164 euro bedragen oftewel 147,3% over de hypotheekschuld.

Banksparenhypotheek

In tegenstelling tot de twee voorgaande hypotheekvormen profiteert de banksparenhypotheek niet van de hypotheekrenteaftrek, echter is de maandelijkse inleg gevrijwaard van belastingheffing. Oftewel men bespaart direct over de inleg de belasting en daarmee kan het eveneens een interessante manier zijn om de woning te financieren. Let wel dat de rentevergoeding voor 30 jaar vast hoger kan zijn. Naar verhouding is dat 5,7% oftewel 0,463% per maand. Daarmee komen we op het volgende:

• rentelasten per maand = 159.000 * 0,003715 = 590,69 euro;
• totale rentelasten = 590,69 * 360 = 212.648,40 euro.

Daarnaast wordt per maand een bedrag ingelegd om tot het eindbedrag te komen. Oftewel:

• 159.000 * (0,00463/1,00463) / (1,00463^360-1) = 171,41 euro;
• netto lasten = 171,41 * (1-0,42) = 99,42 euro;
• totaal netto lasten = 99,42 * 360 = 35.790,41 euro.

De totale netto lasten voor de financiering van de woning via de banksparenhypotheek over dertig jaar is 212.648,40+35.790,41 = 248.438,81 euro oftewel 156,6% over de hypotheekschuld. Let wel dat voor de hervorming van de renteaftrek het banksparen in dit geval nog een belastingvoordeel had van 212.648,40*0,42 = 89.312,33 euro, echter dat voordeel is na de hervorming niet meer van toepassing.

Keuze hypotheek

Het banksparen blijft ten opzichte van andere spaarvormen waarbij niet wordt afgelost de meest gunstige manier om de hypotheek te financieren. Het is door de hervorming van de hypotheekrenteaftrek echter zo dat de complete aflossing gedurende de looptijd wordt beloond. En dat loont zich ook aangezien uit voorgaande rekenvoorbeeld blijkt dat Jan 139% tot 147% over de hypotheekschuld aan onkosten heeft gedurende de looptijd. Bij de banksparenhypotheek is dit echter 156%. In dit geval zal Jan dan ook een keus maken tussen de lineaire of annuïtaire hypotheek. Indien Jan de initiële kosten bij de dalende lineaire hypotheek kan dragen is het altijd aan te bevelen om lineair af te lossen in plaats van annuïtair. Daarmee kan aanvullend op kosten worden bespaard. Is dit niet mogelijk dan is de annuïteitenhypotheek een logische tweede.

Lees verder

• Wat zijn de voordelen van de lineaire hypotheek?
• Hoe reken je de annuïteitenhypotheek uit?
• Hoe lang moet ik de hypotheekrente vastzetten?
• Hoever staat jouw hypotheek onder water?
• De werking van de banksparen-hypotheek