Hoe kunt u de hypotheekrente berekenen?

Heeft u een hypotheek of wilt u een huis kopen, dan moet u uiteraard weten hoeveel rentelasten u heeft. Daarbij wilt u per jaar weten wat u kwijt bent, maar ook wat de totale kosten van de lening gedurende de looptijd zijn. Hoe kunt u de onkosten voor de lineaire of annuïtaire hypotheekrente berekenen en hoeveel kunt u daarbij van de belasting terugkrijgen?

Hypotheekrente berekenen

• Aanschaf van een huis
• Renteaftrek en hypotheekrente berekenen
• Lineair
• Annuïteit

Aanschaf van een huis

Heeft u een woning op het oog, dan wilt u uiteraard weten hoeveel u daaraan kwijt bent. Meest belangrijke vraag daarbij is welke hypotheekvariant u toepast en of u daarbij van fiscale voordelen kunt gebruikmaken. De teruggave van een deel van de kosten kan over de looptijd zeker een aardig bedrag zijn. Hoeveel de lening totaal kost wordt door de aflossingsmethode en de hoogte van de rentestand bepaald. Hoeveel rente moet u nu feitelijk over de complete looptijd betalen en hoe verhoudt het ten opzichte van de belastingteruggave?

Renteaftrek en hypotheekrente berekenen

Wilt u profiteren van fiscale voordelen bij het aangaan van een hypotheek, dan moet u aflossen. Er is gesteld dat u van de hypotheekrenteaftrek kunt gebruikmaken over het deel dat u binnen 30 jaar aflost. Daartoe dient of de lineaire of annuïtaire aflossingsmethode voor worden toegepast. Het biedt zekerheid over de afbouw van uw schuld, waarnaast de overheid belastingvoordeel teruggeeft. Oftewel wilt u een woning financieren dan kunt u het beste één van deze twee hypotheekvormen toepassen. Welke hypotheekvorm is goedkoper en hoe rekent u de totale rentelast uit?

Lineair

Het op een lineaire manier aflossen betekent dat de schuld rechtlijnig afneemt. Oftewel ook de rentelast neemt per jaar rechtlijnig af. Stel u bent een hypotheeklening van 215.000 euro aangegaan tegen 3,9% rente, hoeveel rente bent u dan kwijt?

• aflossing per jaar = 215.000 / 30 = 7.166,67 euro per jaar;
• totale rentelasten = ( 215.000 + 7.166,67 ) / 2 * 0,039 * 30 = 129.967,50 euro;
• totale teruggave belastingdienst = 129.967,50 * 0,42 = 54.586,35 euro;
• gecorrigeerde rentelasten = 129.967,50 – 54.586,35 = 75.381,15 euro.

Maar wat als u wilt weten hoeveel rente u in een bepaald jaar kwijt bent, hoe kunt u dat dan bepalen? Stel u wilt weten hoeveel rente u kwijt bent in het 12e jaar dan moet u het volgende doen.

• hypotheekschuld begin jaar 12 = 215.000 – 7.166,67 * 11 = 136.166,63 euro;
• hypotheekschuld eind jaar 12 = 215.000 – 7.166,67 * 12 = 128.999,96 euro;
• rentelast jaar 12 = ( 136.166,63 + 128.999,96 ) / 2 * 0,039 = 5.170,75 euro.

Deze rentelast kunt u dus in jaar 12 van de belasting aftrekken. Zit u in een belastingschaal van 42% dan krijgt u 5.170,75 * 0,42 = 2.171,72 euro terug van de belastingdienst.

Annuïteit

Een andere aflossingsmethode is via de annuïteit. Daarbij is men ieder jaar een vast bedrag kwijt. Het dekt in één keer de aflossing met rentelasten af. Hoeveel bent u hierbij aan rentekosten kwijt?

• kosten per jaar = 215.000 * 0,039 / ( 1 – 1,039 ^(-30)) = 12.282,95 euro per jaar;
• totale kosten = 12.282,95 * 30 = 368.488,50 euro;
• totale rentelasten = 368.488,50 – 215.000 = 153.488,50 euro;
• totale teruggave belastingdienst = 153.488,50 * 0,42 = 64.465,17 euro;
• gecorrigeerde rentelasten = 153.488,50 – 64.465,17 = 89.023,33 euro.

Dit geeft al aan dat de annuïteitenmethode voor aflossing relatief duurder is in vergelijking met de lineaire methode. Wat als u de rentelast in jaar 12 wilt berekenen hoe doet u dat dan met de annuïteit?

• basisaflossing jaar 1 = 12.282,95 - 215.000 * 0,039 = 3.897,95 euro;
• aflossing jaar 12 = 3.897,95 * [( 1,039 ^ 12 – 1 ) – ( 1,039 ^ 11 – 1 )] / 0,039 = 5.937,55 euro;
• rentelast jaar 12 = 12.282,95 – 5.937,55 = 6.345,40 euro.

Oftewel in jaar 12 krijgt u 6.345,40 * 0,42 = 2.665,07 euro terug van de fiscus.

Door voorgaande methode kunt u exact berekenen hoeveel rentelasten u totaal of in een specifiek jaar heeft. Gaat u een woning aankopen laat u dan door een erkend hypotheekspecialist adviseren, zodat u inzicht krijgt in de hypotheekrente berekening.

Lees verder

• Berekenen van dag- en maandrente, hoe doe je dat?
• Hoe lang moet ik de hypotheekrente vastzetten?
• Renteaftrek annuïteitenhypotheek, hoeveel kun je aftrekken?
• Boeterente berekening: hoe reken je de boeterente uit?