Rente en aflossing bij hypotheken

Het kopen of bouwen van een eigen huis is voor velen de grootste investering in hun leven. Naast inbreng van eigen spaargeld is een hypotheek van de bank de belangrijkste pijler bij aankoop van onroerend goed. De hypotheekrente is een van de belangrijkste factoren bij het aangaan van de lening.

Hypotheekrente en algemene economische toestand

De hoogte van de hypotheekrente is afhankelijk van de algehele economische situatie en kan over een langere periode bekeken sterk stijgen of dalen. In economische slechte tijden is de rente meestal relatief laag zodat een dergelijke periode het beste kan worden aangegrepen om een huis te kopen of te bouwen. In 2010 kenden we de laagste hypotheekrente ooit, maar dat zal op niet al te lange termijn waarschijnlijk weer veranderen.

Een hypotheek zou men eigenlijk niet zonder advies van een betrouwbare deskundige moeten aangaan omdat er in leenovereenkomsten vaak verschillende valkuilen schuilen waar de leek snel overheen kijkt. Zo´n financieel expert is niet alleen vertrouwd met de verschillende hypotheekvormen maar is ook op de hoogte van de actuele marktrente.

Welke factoren zijn van invloed op de hoogte van de rente?

Onder rente verstaat men in de economische wetenschap de prijs voor het beschikbaar stellen van kapitaal of geld. De hoogte van de rente is afhankelijk van economische grootheden als vraag en aanbod en kredietduur. Maar ook politieke omstandigheden kunnen van invloed zijn op de hoogte van rente en beïnvloeden het renteniveau en daarmee ook de hypotheekrente in belangrijke mate. Daartoe behoren bijvoorbeeld alle monetaire beleidsmaatregelen ter beheersing van de inflatie.

Welke rente-begrippen kennen we?

In de praktijk hanteren we bij renteberekeningen verschillende soorten rente-begrippen zoals:

• reële rente (rente minus de inflatie);
• nominale rente (bijvoorbeeld het op obligaties vermelde rentepercentage);
• effectieve rente (bijvoorbeeld als de verhouding tussen rente-opbrengst en de aankoopprijs of koers van een waardepapier);
• creditrente (rente opbrengst op banktegoeden);
• debetrente (negatieve rente bij roodstaan).

Waarom wordt rente gerekend?

De verplichting om rente te betalen berust op:

• een tussen partijen (meestal bank en klant) gesloten kredietovereenkomst (contractuele rente);
• ofwel op wettelijke gronden (wettelijke rente).

Rente kan niet tot elke denkbare hoogte worden overeengekomen. Alles boven een percentage van pakweg 20% kan als woekerrente worden beschouwd.

Kenmerken van hypotheekrente

Over het algemeen is een hypotheek een langlopende lening met een looptijd van 20 jaar of meer. De hoogte van de verschuldigde rente hangt niet alleen af van de looptijd van de lening, maar ook van het geleende bedrag en niet in het minst van de kredietwaardigheid van de geldnemer.

Ook de rentevaste termijn is op de hoogte van de rente van invloed: hoe langer de rente vast staat (dus niet variabel is), hoe hoger de rente is. Die kan immers gedurende de overeengekomen periode niet worden veranderd en daarom wordt door de financierende bank een bepaalde risico-opslag ingecalculeerd.

Wordt een variabele rente overeengekomen, dan past zich die aan fluctuaties in de markt aan, hetgeen bij een snel stijgende marktrente kan resulteren in niet te overziene gevolgen voor de lener. Sommige financieringsconstructies staan toe om een bovengrens voor de hoogte van de rente overeen te komen.

Rente en aflossing

In principe geldt dat er niet alleen rente betaald moet worden maar dat er ook moet worden afgelost omdat anders de hypotheek nooit zou worden afbetaald. Rente en aflossing worden in de regel in maandelijkse termijnen voldaan, tenzij uitdrukkelijk anders overeengekomen in de leenovereenkomst.

Het is verstandig om de mogelijkheid van extra aflossing in een kredietovereenkomst te laten opnemen. Raak je namelijk in de gelukkige omstandigheid dat je meer inkomsten krijgt, dan kan het geleende bedrag en daarmee de rentelast dienovereenkomstig worden verminderd. De hoogte van de dan eventueel verschuldigde boeterente moet eveneens contractueel worden vastgelegd, om later onaangename verrassingen te vermijden.

Ook moet men bij een hypotheek rekening houden met bijkomende kosten zoals afsluitprovisie, verzekeringen, enz.

Aflossingsvrije hypotheek ter discussie

Om maximaal te kunnen profiteren van de fiscale rente-aftrek zijn in de afgelopen decennia enorme aantallen aflossingsvrije hypotheken afgesloten. Bij huiseigenaren met een dergelijke hypotheek staat de hypotheekschuld na het verstrijken de looptijd nog volledig open. En dat is een doorn in het oog van de Autoriteit Financiële Markten (AFM).

Volgens de toezichthouder zijn in de afgelopen jaren veel consumenten daardoor in de financiële problemen gekomen. Die zorgen worden ook gedeeld door minister van Financiën De Jager die heeft aangekondigd dat vanaf 1 augustus 2011 geen nieuwe aflossingsvrije hypotheken meer mogen worden aangeboden.

Maar de AFM heeft in april 2011 aangegeven nóg verder te willen gaan en wil dat huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek met de hypotheekverstrekker om tafel gaan om hun lening om te zetten in een hypotheek waarop wél wordt afgelost.