De restschuld problematiek bij gedwongen verkoop

Wegens grote onzekerheden binnen de woningmarkt alsmede instabiele politiek kunnen woningprijzen geruime tijd dalen. Meer en meer huiseigenaren kunnen in de problemen komen, doordat men niet meer aan verplichtingen kan voldoen. Denk aan verlies van inkomen bij ontslag. Dat houdt in dat bij gedwongen verkoop van de woning de kans bestaat dat er een restschuld overblijft. Waar moet je dan rekening mee houden?

Restschuld bij gedwongen verkoop

• Aanleiding problematiek
• Regelingen onder de NHG
• Langdurig blijvend probleem
• Consequenties aanvullende wijzigingen hypotheekrenteaftrek
• Uitstel aankoop eigen woning
• Waarom moeten verkopen?
• Financiering restschuldlening
• Rentelasten
• Aftrekmogelijkheid voor de belasting?

Aanleiding problematiek

Het gaat economisch minder en een recessie is aan de gang. Bedrijven sluiten de poorten en mensen komen noodgedwongen in de WW. Dat houdt een achteruitgang van inkomen in, waardoor de kans bestaat dat de woning moet worden verkocht. Door dalende woningprijzen wordt er al een paar jaar ingeboet op de marktwaarde, waardoor er een ruime hypotheek-hiaat kan ontstaan. Het verschil tussen de hypotheekschuld en de werkelijke verkoopprijs wordt ook wel de restschuld genoemd. Omdat de woningprijzen per jaar vele procenten kunnen dalen kan de restschuld behoorlijk toenemen, waardoor men langdurig een blijvende schuld kan hebben.

Regelingen onder de NHG

Is er in het verleden een hypotheeklening afgesloten onder de voorwaarden van de Nederlandse Hypotheek Garantie dan bestaat de mogelijkheid dat er hulp wordt geboden. Dat kan ten eerste bestaan uit een tijdelijke daling van de maandelijkse lasten, zodat het draagbaar blijft. Ten tweede kan bij een gedwongen verkoop de schuld worden overgenomen door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Dat kan eveneens inhouden dat de schuld wordt kwijtgescholden. Uitgangspunt is wel dat de restschuld niet aan jezelf te wijten is. Oftewel de verkoop moet naar aanleiding van een onhoudbare financiële situatie zijn, veroorzaakt door werkeloosheid of overlijden van een partner. Let wel dat er altijd een goede poging moet worden gedaan om mee te werken aan de aflossing van een deel of de gehele schuld. Zijn er andere redenen waarom je een schuld overhoudt dan valt het niet onder de regeling van de NHG.

Langdurig blijvend probleem

Heb je een woning gekocht met een hypotheekschuld van 106% van de marktwaarde dan kun je in drie jaar tijd een aardige achterstand hebben. Gemiddeld gezien kunnen de prijzen reeds 5% of meer per jaar dalen, waardoor je strikt genomen 3*5%+6% = 21% (in 3 jaar tijd) waardeverlies op de koop moet toenemen. Bij een hypotheekschuld van 150.000 euro heb je het dan over 31.500 euro. Oftewel met slechts een paar jaar afnemende woningprijzen kan een verkopende partij snel in grote financiële problemen komen. Dit kan worden voorkomen indien de woning reeds langdurig in bezit is geweest, waarbij de aanschafprijs nu nog onder de huidige verkoopprijs ligt. Let wel er kan in de tussentijd zijn afgelost op de hypotheekschuld, zodat de risico’s met de jaren steeds kleiner zijn geworden. Dit ligt uiteraard anders voor starters.

Consequenties aanvullende wijzigingen hypotheekrenteaftrek

Naast voorgaande probleem is er eveneens sprake van de aanpak van de hypotheekrenteaftrek. Op een geleidelijke manier zal met de jaren de mate van aftrek worden beperkt, waarnaast het eveneens gerelateerd zal zijn aan de salarisschaal waarin men zit. Voorwaarde is wel dat er op de complete hypotheekschuld gedurende de looptijd moet worden afgelost om nog in aanmerking te komen van de renteaftrek. Feitelijk zal men minder kunnen kopen voor hetzelfde geld.

Uitstel aankoop eigen woning

Voorgaande is dan ook een sterk argument voor starters om gedurende dalende woningprijzen de aankoop uit te stellen. Daartoe zijn twee redenen. Enerzijds voorkom je met de uitstel dat je het risico loopt om in de nabije toekomst een grote schuld door gedwongen verkoop op te lopen. Anderzijds is het juist gunstiger om de aankoop uit te stellen, omdat over een paar jaar – als de economie en woningmarkt weer begint aan te trekken – de woningprijzen relatief zeer laag liggen. De oververhitte woningmarkt zal eerst een correctie ondergaan, waardoor woningprijzen minder worden. Na een paar jaar liggen de kansen voor starters voor het oprapen, zodat je tegen een meer reële prijs jouw woningaankoop kunt doen. Dat heeft ook te maken met de hypotheekrenteaftrek. Voor een lage meer reële prijs krijg je dus meer voor je geld, waardoor de woning voor starters na een paar jaar wel betaalbaar zal zijn. Er is namelijk een correctie uitgevoerd op de werkelijke waarde van de woning. Let wel sommige mensen willen nu nog profiteren van de oude hypotheekregels om snel even een hypotheek af te sluiten. Door dalende woningprijzen zal men bij een noodzakelijke verkoop wederom een hoge restschuld overhouden. Wachten is dus beter, in plaats van nu van de gunstige regels te profiteren.

Waarom moeten verkopen?

De maandelijkse lasten kunnen niet meer worden voldaan door de hypotheeknemer, waardoor de bank geen opbrengsten meer heeft. Dat kan een paar maand aanhouden, echter de bank zal een dergelijk proces niet extreem lang doorzetten. Zijn er voldoende mogelijkheden en tijd gegeven om alsnog te betalen dan kan de geldverstrekker overgaan tot gedwongen verkoop. Dit is hun goed recht, omdat de woning als onderpand contractueel staat geregistreerd. Op basis daarvan kon de lening namelijk worden afgesloten. Anderzijds kan het zijn dat de woningbezitter zelf besluit om te verkopen. Is de woning net aangekocht of is er onvoldoende afgelost dan zal de verkoop leiden tot een mogelijk niet geringe schuld.

Financiering restschuldlening

Is er sprake van een noodgedwongen verkoop dan moet je als ex woningeigenaar een financiering regelen om die schuld op te vangen. Het kan om een niet gering bedrag gaan en dus dien je concreet iets te regelen met een bank. Daar zit eveneens een probleem. Heb je in het verleden betalingsachterstanden opgelopen dan staat dat geregistreerd bij het Bureau Krediet Registratie. Daardoor is de kans groot dat je de lening niet rond kunt krijgen. Lukt het je wel dan moet je uiteraard werken aan rente met aflossing per maand.

Rentelasten

Om de balans schulden en baten gelijk te trekken binnen de verkoopakte dient het tekort aangevuld te worden met een lening. Omdat het mogelijk om een doorlopend krediet gaat bij een bank of geldverstrekker krijg je te maken met relatief hoge rentelasten. Die combinatie met aflossing kunnen wederom een grote aanslag vormen binnen de financiële ruimte van het nog resterende inkomen. Om daarin tegemoet te komen wordt overwogen om die rentelasten aftrekbaar te maken voor de belasting.

Aftrekmogelijkheid voor de belasting?

Omdat de consequenties voor vele mensen bij werkelijke verkoop groot kunnen zijn is er inmiddels het voorstel gedaan om in de periode 2013 tot 2018 de rente over de restschuld aftrekbaar te maken. Men wordt daardoor niet aanvullend belast. Daarbij is eveneens de voorwaarde opengelaten dat over de restschuld geen aflossingsverplichting geldt. Dat kan op zich gunstig uitpakken voor diegene die door tegenslagen hun eigen huis tegen grote verliezen hebben moeten verkopen. Gaat het over een paar jaar weer economisch iets beter, waardoor men weer een baan heeft dan kan op dat moment effectief worden afgelost op de nog openstaande restschuld. Let wel dat het aflossen van dergelijk grote bedragen vaak over vele jaren moet worden verspreid. Het is dan ook altijd aan te bevelen om goed na te denken of jij op dit moment wel tot een woningaankoop over moet gaan.

Lees verder

• Gedwongen verkoop met restschuld en schuld wegwerken
• Restschuld kwijtschelden via het waarborgfonds van de NHG
• Problemen kamerverhuur bij woningverkoop