Problemen kamerverhuur bij woningverkoop

Extra inkomsten genereren middels de verhuur van een kamer werkt zeer goed en velen in het land profiteren ervan. Men kan daarmee een deel van de hypotheeklast betalen, waardoor extra ruimte binnen het inkomen wordt gerealiseerd. Het kan echter voorkomen dat men de woning wil verkopen, terwijl men nog met kamerverhuur zit. Waar dient de eigenaar bij kamerverhuur rekening mee te houden indien de woning wordt verkocht?

Kamerverhuur en woningverkoop

• Aanleiding kamerverhuur
• Verhuurcontract aangegaan voor onbepaalde tijd
• Verplichtingen voor hypotheek
• Waarom moeten verkopen?
• Eisen NHG bij gedwongen verkoop
• Gevaar uitblijven woningverkoop
• Complete woningverhuur zonder verkoop

Aanleiding kamerverhuur

De verhuur van een kamer kan een lucratieve bezigheid alsmede een aardige inkomensaanvulling zijn. Het komt vaak voor mensen bij die in een grote stad met hogeschool of universiteit wonen. De verhuur zorgt ervoor dat men iets extra geld om handen heeft en mogelijk een deel van de hypotheekkosten worden gedekt. Zo kan er op een relatief goedkope manier het eigenaarschap van de woning worden verkregen. Toch kan de verhuur van één of meerdere kamers een probleem vormen indien het tot een gedwongen verkoop komt.

Verhuurcontract aangegaan voor onbepaalde tijd

Indien er sprake is van een huurcontract voor onbepaalde tijd dan mag de huurder er niet zomaar worden uitgezet. Men heeft contractuele aansprakelijkheid en verplichtingen aangaande de bewoning en kan betekenen dat de huurder ongeacht de wens van de verhuurder blijft zitten. Deze omstandigheid is uiteraard zeer ongunstig indien men het pand tracht te verkopen. Indien de geïnteresseerde geen huurders wil overnemen dan betekent dat de koop niet doorgaat of dat er een huurconflict ontstaat. Beide gevallen zijn uitermate ongunstig voor de eigenaar.

Verplichtingen voor hypotheek

Is men een hypotheeklening aangegaan voor de koop van een woning dan mag men in principe niet een kamer in onderverhuur doen. Veel mensen denken: “wat niet weet wat niet deert” en zo gaat het veelal op. Toch moet men oppassen indien er problemen ontstaan met de huurders. Het kan betekenen dat de hypotheekverstrekker het ziet als schending van het contract. Daardoor kunnen eisen aan de eigenaar worden gesteld, danwel kan in het ergste geval tot gedwongen verkoop worden overgegaan.

Waarom moeten verkopen?

Er zijn meerdere redenen waarom een woning moet worden verkocht. Je kunt denken aan het volgende:

• men komt ergens anders te wonen wegens werk, relocatie of men gaat groter wonen;
• de maandelijkse hypotheeklasten kunnen niet meer worden opgebracht;
• er is sprake van ontslag of arbeidsongeschiktheid;
• men is ziek of de relatie is verbroken.

Is de financiële situatie dermate slecht dan kan worden overwogen huurders te nemen om de kosten te drukken. Op zich een verstandige zet, echter het kan bij verkoop grote problemen opleveren.

Eisen NHG bij gedwongen verkoop

Als men een hypotheek onder de NHG heeft afgesloten dan heeft men enige zekerheden bij gedwongen verkoop. Houdt men een restschuld over dan kan dit in sommige gevallen worden kwijtgescholden. Uitgangspunt daarbij is dat de oorspronkelijke eigenaren in de woning wonen en geen aanvullende huurders aanwezig zijn. Er moet dus worden voldaan aan de contractuele uitgangspunten van de hypotheekovereenkomst. Heeft men huurders bij een gedwongen verkoop dan bestaat de kans dat men buiten de uitgangspunten van het Waarborgfonds valt. Het profijt van verhuur kan respijt bij gedwongen verkoop zijn!

Gevaar uitblijven woningverkoop

Indien in de woning huurders aanwezig zijn terwijl de woning te koop staat, dan is de kans reëel dat het niet wordt verkocht. Dat kan aan meerdere aspecten liggen:

• aan de woning wordt minder waarde toegekend terwijl dit niet zo is;
• de woning ziet er onverzorgd en gebruikt uit;
• de huurder wil de woning niet uit;
• de potentiële kopers willen de woning niet overnemen met huurders erin.

Meerdere redenen kunnen aanleiding zijn tot het falen van kooponderhandelingen. Het is dan ook de keus aan de eigenaar of men werkelijk wil verkopen door vooraf de huurders eruit te doen. Of er moet naar andere oplossingen worden gezocht. Wat kan men dan mogelijk als alternatief doen waarbij het eigenaarschap wordt behouden?

Complete woningverhuur zonder verkoop

Een optie waarbij de woning in eigendom blijft terwijl de kosten gedekt zijn, is door de complete woning te gaan verhuren. Door een ander gezin het voor een bepaalde periode laten huren kan men andere dingen ontplooien. De kosten van de woning zijn door de verhuur grotendeels gedekt, waardoor financiële ruimte ontstaat voor de eigenaars om andere dingen te doen. Verhuur van de complete woning valt onder onderverhuur en is strikt genomen niet toegestaan. Desalniettemin betekent het wel dat deze de maandelijkse onkosten netjes ontvangt. Het principe blijft hetzelfde: “wat niet weet wat niet deert”. Het is daarmee een win-win situatie voor zowel de eigenaar, de huurder als hypotheekverstrekker.

Lees verder

• De restschuld problematiek bij gedwongen verkoop
• Gedwongen verkoop met restschuld en schuld wegwerken
• Restschuld kwijtschelden via het waarborgfonds van de NHG
• Hoever staat jouw hypotheek onder water?
• Wat is het nut van de NHG, Nationale Hypotheek Garantie?