Verschil tussen de marktwaarde en verkoopprijs

Tussen de marktwaarde van een woning en de feitelijke verkoopprijs kan een verschil zitten. Zowel bij stijgende als een dalende woningmarkt kan dit grote invloed hebben op de winst en verlies bij woningverkoop. Hebben we het goed dan nemen de prijzen toe, echter die kunnen ook weer dalen gedurende slechte tijden. Wat voor invloed kan het verschil tussen de marktwaarde en verkoopprijs hebben op de situatie van de burger?

Verschill marktwaarde en verkoopprijs

• Fluctuatie van de huizenmarkt en conjunctuur
• Stijgende huizenprijzen
• Dalende woningmarkt
• Gedwongen verkoop
• Invloed bij WOZ bezwaar

Fluctuatie van de huizenmarkt en conjunctuur

Gaat het goed met een economie dan hebben mensen en ondernemingen geld over om te investeren. De consumententevredenheid is hoog, waardoor men snel een aanschaf doet. Zo ook voor de aankoop van een woning. Winsten kunnen in deze situatie snel worden behaald. De kans op een woningmarkthype en het onvermijdelijke uitspatten daarvan zijn reëel. Na goede tijden volgen altijd slechte tijden, waarbij de economie slecht draait. Mensen hebben minder geld te besteden of houden de hand op de knip. Consumptieve uitgaven worden uitgesteld en woningaankopen worden niet gedaan. Daarnaast wenst men liever niet te verkopen, omdat de opgebouwde waarde als sneeuw voor de zon kan verdwijnen. Binnen deze fluctuatie van de woningmarkt - welke gekoppeld is aan de conjunctuur - ontstaan geregeld hiaten tussen de marktwaarde en verkoopprijs. Wat zijn de consequenties daarvan?

Stijgende huizenprijzen

Gaat het economisch goed dan zullen de woningprijzen met de jaren geleidelijk aan stijgen, waardoor men winst kan halen uit de aankoop van een pand. Investeren in vastgoed en woningen brengt vermoedelijke zekerheid op, waardoor bij een verkoop een mooie winst kan worden behaald. De verkoopprijs ligt boven de waarde van de openstaande hypotheekschuld en dat houdt in dat bij verkoop men winst kan behalen. Lost men aanvullend gedurende de looptijd af dan kan de winst slechts toenemen. Het wordt dan eveneens interessant om de winst van de ene woningverkoop te steken in de koop van een volgende woning. Geleidelijk aan groeit het eigen vermogen.

Dalende woningmarkt

Indien de woningmarkt oververhit is geraakt met irreëel hoge prijzen dan kan het niet anders dat er slechte woningmarkt tijden aankomen. De ballon kan dan als het ware uiteen spatten. Waarde-opbouw gaat traag, echter verlies aan waarde gaat meestal vrij snel. Een crisis kan dan ook grote gevolgen hebben op de complete woningmarkt, waardoor de burger maar ook banken en eventueel een land in financiële problemen kunnen komen. Indien er sprake is van een correctie op de irreële marktwaarde kunnen woningprijzen met een paar jaar aanzienlijk dalen. Daarnaast spelen drie belangrijke argumenten, waarom woningen slecht worden verkocht:

• de burger geeft geen geld meer uit. Men kijkt wel uit om een woning tijdens slechte tijden te kopen;
• de verkoper wil liever niet meer verkopen, omdat men dan een schuld op de koop moet nemen. Ondanks dat zal die schuld met de tijd slechts groeien door een dalende woningmarkt;
• de bank werkt niet mee aan de koop, omdat de waarde van het onderpand slechts in waarde afneemt.

Deze ongunstige situatie kan pas weer goed komen als de economie weer gaat aantrekken en de woningmarkt door het dal gaat. Dan pas neemt het vertrouwen toe en gaat men weer meer woningen kopen. In de tussentijd is de waarde van de woning aanzienlijk gedaald en kan bij verkoop een aanzienlijke restschuld geven. De hypotheekschuld steekt namelijk ver boven de verkoopprijs uit.

Gedwongen verkoop

Gedurende de looptijd van een hypotheek kunnen er omstandigheden voorvallen, waardoor men gedwongen de woning moet verkopen. De kans is daarbij reëel dat de waarde van de verkoopprijs onder de hypotheekschuld ligt. Dit is zeker het geval bij een dalende woningmarkt, indien men relatief kort geleden een woning heeft aangekocht. Ook al los je per jaar netjes af op je hypotheek, heb je met de annuïteitenhypotheek in tien jaar circa twintig procent afbetaald. Woningprijsdalingen kunnen oplopen tot acht procent per jaar en haalt het afbetaalde deel redelijk snel in. Gedwongen verkoop biedt dan ook grote zorgen voor veel burgers, omdat men met een aanzienlijke restschuld achterblijft. Indien men geen hypotheek heeft afgesloten onder de Nationale Hypotheek Garantie dan zijn de consequenties voor de verkopende partij groot.

Invloed bij WOZ bezwaar

Blijft men gedurende alle fluctuaties netjes eigenaar van de eigen woning dan krijgt men er ook mee te maken. Het hiaat tussen de werkelijke waarde en de waarde onroerende zaken opgesteld door de gemeente is onjuist. De gemeentelijke instantie maakt namelijk gebruik van waardecijfers van een jaar terug, waardoor één en ander per definitie is verouderd. Daarbij kunnen de volgende omstandigheden voordoen. In beide gevallen kan het aan te raden zijn om een bezwaarschrift in te dienen om op de onkosten te kunnen besparen.

De woningmarkt stijgt

De waarde bepaling van de gemeente blijft een jaar achter, waardoor men in principe minder belasting betaalt dan noodzakelijk. Toch kan het zijn dat de waarde van de woning wordt vergeleken met woningen die te duur zijn. Oftewel de woning kan alsnog te hoog ingeschaald zijn. Ontvangt men de waardebeschikking van de gemeente, vraag dan ook een kopie van het taxatierapport aan om in te schatten of het reëel is.

De huizenprijzen dalen

Als de ontwikkeling van de verkoopprijs reeds enkele jaren een slecht beeld laat zien dan lopen de gegevens van de gemeente ook achter. Men betaalt dan zeker teveel heffingen en belastingen. De WOZ waarde is te hoog ingeschaald en daar betaalt men de rekening voor. Indien het verschil te groot wordt kan het inhouden dat men een deel van de voorlopige teruggaaf aan de belastingdienst moet terugbetalen. Let dus op bij een dalende marktwaarde.

Lees verder

• De restschuld problematiek bij gedwongen verkoop
• Gedwongen verkoop met restschuld en schuld wegwerken
• Hoever staat jouw hypotheek onder water?
• Dalende marktwaarde woning en terugbetalen belastingdienst
• Restschuld kwijtschelden via het waarborgfonds van de NHG