Gedwongen verkoop met restschuld en schuld wegwerken

Als het economische mindere tijden zijn - zoals tijdens een recessie en krimpende markt - dan zijn mensen niet meer geneigd om een woning te kopen. Dat houdt in dat de waarde van de woning afneemt en dat laat zich het beste in de verkoopprijs zien. Is er sprake van een gedwongen verkoop, dan kan men te maken krijgen met een restschuld. Wat houdt een restschuld in en hoe kun je dan alsnog aan de verplichtingen met de bank voldoen?

Gedwongen verkoop

• Betalingsachterstanden
• Waarde hiaat bij gedwongen verkoop
• Starters en langdurige woningbezitters
• Wel of geen NHG!
• Wat doen met restschuld?

Betalingsachterstanden

Het kan voorkomen dat er omstandigheden zijn, waarbij een gedwongen verkoop van de woning noodzakelijk is om schulden te kunnen betalen. Veelal is er sprake van een betalingsachterstand, waardoor de schulden toenemen veroorzaakt door:

• een overlijden van een van de partners;
• een ontslag, waardoor minder inkomen wordt verkregen vanuit de WW. Let wel bij een ontslag op staande voet heeft men geen recht op WW;
• en dergelijke.

Er kunnen vele redenen ten grondslag liggen aan, waarom er betalingsachterstanden zijn ontstaan. Indien de opgetelde waarde van die achterstanden te groot is geworden kan de bank overgaan tot executieverkoop van de woning, waarbij veelal een lage opbrengst valt te verwachten.

Waarde hiaat bij gedwongen verkoop

Er zijn twee omstandigheden waarbij een verkoop tot een restschuld leidt. Oftewel een waarde hiaat waar de verkopende partij praktisch niets aan kan doen. De volgende twee omstandigheden zorgen ervoor, dat men met een restschuld blijft zitten.

Invloed recessie

Het kan zijn dat de verkoper wegens verhuizing de woning verkoopt tijdens de recessie. Dat houdt in dat er een restschuld ontstaat van hypotheekschuld minus verkoopprijs marktwaarde minus eventueel een opgebouwd kapitaal binnen een verzekering. Dat verschil kan bij een waardedaling van acht procent per jaar aardig in de papieren lopen.

Executieverkoop

Indien er sprake is van een executieverkoop wordt de woning verkocht ver onder de werkelijke marktwaarde van de woning, waardoor naast de gewone waardedaling aanvullend vele tientallen procenten tussen de verkoopwaarde en feitelijke marktwaarde van de woning kunnen zitten.

Starters en langdurige woningbezitters

De gevolgen van een verkoop van de woning tijdens recessie of executieverkoop kunnen dramatisch zijn. Ineens zit men met een groot waardeverschil, waarvoor een oplossing moet worden gezocht. Indien het een langdurige woningbezitter betreft kan er mogelijk sprake zijn van een klein probleem, omdat er mogelijk voldoende is afgelost en de woning eerdere tegen een lagere prijs is gekocht. De groep die het hardst worden getroffen zijn de starters. Met een nieuwe hypotheek zit men direct hoog in de schulden, waarnaast bij verkoop er veel minder wordt opgebracht. Ieder jaar dat er waardedaling is, is dat verlies op de hypotheek. Indien twee opeenvolgende jaren er zes en acht procent waardedaling is geweest dan moet men al veertien procent verlies incasseren. Op de waarde van een woning heeft men dan al snel twintig-, dertigduizend euro of meer aan schuld.

Wel of geen NHG!

In dat geval is het de vraag of je de hypotheek hebt afgesloten onder de NHG of niet. Dat is de Nationale Hypotheek Garantie waarbij twee belangrijke regelingen zijn opgenomen.

Last is niet draagbaar

De maandelijkse lasten kunnen niet compleet worden betaald, omdat de financiële draagkracht is afgenomen. Daarbij moet het aantoonbaar zijn, dat dit niet is veroorzaakt door de hypotheeklener. In dat geval kan een tijdelijke voorziening worden geregeld, waarbij minder per maand moet worden betaald.

Gedwongen verkoop

Duurt voorgaande te lang dan kan er sprake zijn van een gedwongen verkoop, waardoor een restschuld ontstaat. In dat geval kan men aanspraak maken op het waarborgfonds.

Sluit je een hypotheek af is het altijd van groot belang dat te doen onder de NHG, omdat je onverhoopte toekomstige problemen kunt vermijden. Je moet dus altijd vermijden dat je niet onder de NHG valt.

Wat doen met restschuld?

Wordt je woning gedwongen verkocht zonder het aan jouw handelingen te wijten valt dan kan aanspraak worden gemaakt op het waarborgfonds. Dat fonds neemt de restschuld over, waarna met jou een afbetalingsregeling wordt afgesproken. In sommige gevallen kan het leiden tot een kwijtschelding. Mensen die echter de hypotheek hebben afgesloten niet onder de voorwaarden van de NHG dienen de restschuld zelf compleet te dragen. Daartoe dient:

• een aanvullende persoonlijke lening te worden afgesloten;
• dient mogelijk al het spaargeld aangewend te worden om af te lossen;
• dient met de schuldeisers tot een afbetalingsregeling te worden gekomen eventueel met de inzet van een schuldhulpverlener.

Een restschuld bij de verkoop van een woning kan grote gevolgen hebben zondermeer als de hypotheek niet onder de NHG is afgesloten.

Lees verder

• Restschuld kwijtschelden via het waarborgfonds van de NHG
• De restschuld problematiek bij gedwongen verkoop