Verhuizen naar huurwoning en hypotheek

U kunt uw koophuis verlaten voor een huurwoning, maar dan wilt u toch ook weten wat dat financieel betekent en of daarmee alles is opgelost. Wat gebeurt er fiscaal met de hypotheek, de schuld en de hypotheekrenteaftrek van uw eigen woning zodra u die woning verkoopt en kiest voor het verhuizen naar een huurwoning? Wat gebeurt er met de overwaarde, restschuld of kapitaalverzekering bij verhuizen naar een huurwoning en wat is de rol van de Belastingdienst hierbij?

Van een eigen woning naar een huurwoning verhuizen

Er kunnen vele redenen zijn om uw koopwoning te verlaten voor een huurwoning. Een paar voorbeelden zijn:

• U vindt het risico en de kosten van een eigen woning te groot;
• U wilt eens wat anders;
• Er is sprake van een gedwongen verkoop;
• U vindt in een andere stad werk;
• U wilt kleiner gaan wonen en vindt een goede huurwoning;
• U wilt de overwaarde van uw huis gebruiken voor andere dingen.

Uw koopwoning heeft een hypotheek

Als u gaat verhuizen en de te verkopen of verkochte koopwoning heeft een hypotheek, dan zal op het moment van overdracht de hypotheek moeten worden afgelost. Heeft het huis overwaarde doordat de hypotheek lager is dan de verkoopwaarde van uw huis, dan kan de schuld eenvoudig worden ingelost. Als er een restschuld is, zijn er drie mogelijkheden:

• Uw huis had de Nationale Hypotheek Garantie NHG en u komt in aanmerking voor kwijtschelding van de restschuld;
• U hebt voldoende spaargeld om de restschuld af te lossen;
• U sluit een nieuwe lening af ter financiering van de schuld.

De rente op de restschuld is vijftien jaar fiscaal aftrekbaar als hypotheekrente en daarbij is het niet van belang of u verhuist naar een nieuwe koopwoning of een nieuwe huurwoning. Na die vijftien jaar verhuist de schuld of wat er nog van over is naar box 3 van de inkomstenbelasting.

Verhuizen naar een huurwoning en bijleenregeling, de fiscale gevolgen

Wie een nieuwe koopwoning koopt en overwaarde had op de oude woning krijgt te maken met de bijleenregeling, die ervoor zorgt dat u de overwaarde moet gebruiken voor de aankoop van uw nieuwe woning. Wie verhuist naar een huurwoning is vrij om de overwaarde van zijn huis te besteden zoals hij wil. De kanttekening hierbij is dat u het beste minimaal drie jaar in de huurwoning kunt blijven als u de overwaarde opmaakt, want na drie jaren van huur is de bijleenregeling niet meer op u van toepassing. Als u na drie jaar dus weer een huis wilt kopen, kunt u gerust uw gang gaan. Over de overwaarde betaalt u geen belasting.

Verhuizen en de kapitaalverzekering

Een kapitaalverzekering of spaarrekening eigen woning afgesloten tot en met 1 april 2013 heeft het grote voordeel dat u op een fiscaal voordelige manier spaart voor uw huis. U bouwt vermogen op, hebt hypotheekrenteaftrek en spaart tegelijkertijd belastingvrij. Als u uw huis verkoopt en u hebt een kapitaalverzekering eigen woning dan zal in de meeste gevallen het opgebouwde kapitaal worden uitgekeerd rekening houdend met uw fiscale vrijstelling. Als u uw woning verkoopt en een huurhuis betrekt, kunt u ook een vrijstelling hebben als u maar aan de voorwaarde voldoet dat de hoogste jaarlijkse premie of inleg niet meer bedraagt dan tien maal de laagste jaarlijkse storting.

Tijdelijk van koophuis naar huurhuis

Als u tijdelijk een huurhuis betrekt om vervolgens een nieuw huis te kopen, kunt u onder de bestaande voorwaarden van uw oude hypotheek een nieuwe hypotheek afsluiten, maar dan krijgt u ook weer te maken met de bijleenregeling als het huis eerder met overwaarde werd verkocht. Dat laatste kan lastig zijn wanneer u de overwaarde inmiddels aan andere zaken hebt besteed. Vaak is het ook mogelijk om een leegstaande koopwoning te verhuren, zodat er extra inkomsten zijn.

Slot verhuizen en hypotheek

Wie verhuist naar een huurwoning en zijn oude huis verkoopt, kan de overwaarde van zijn huis aan allerlei leuke en nuttige dingen besteden, maar dan kunt u wel het beste minimaal drie jaar in uw huurwoning blijven en niet kiezen voor tijdelijke huur. Als er een restschuld is overgebleven, mag u maximaal vijftien jaar de rente op die lening blijven aftrekken.

Lees verder

• Belasting betalen over overwaarde huis
• Huis kopen zonder hypotheek in 2020