Hoeveel overwaarde of restschuld heeft mijn huis?

Wat is uw huis waard in 2021 en 2022? Hebt u nog een overwaarde op uw woning of een restschuld? Wie zijn huis gaat verkopen, wil een mooie verkoopprijs krijgen en een mooie overwaarde. Een positieve restwaarde want niemand wil met een restschuld blijven zitten. De meerwaarde benutten voor een extra hypotheek kan ook. Maar hoe kunt u berekenen of uw huis voldoende waarde heeft en moet u over de overwaarde nog belasting betalen? De huizenprijzen stegen weer in 2021 en zullen dat door de krappe woningmarkt naar verwachting ook in 2022 doen.

Overwaarde en executiewaarde van een pand berekenen

De overwaarde van een woning is wat anders dan de executiewaarde van een woning. De executiewaarde is namelijk de waarde die u zou kunnen krijgen bij een gedwongen verkoop. Op een veiling van huizen kan de prijs flink tegen vallen, omdat de bieders weten dat u bent gedwongen door uw bank om uw huis te verkopen. In het algemeen stellen banken de executiewaarde gelijk aan 80% van de vrije verkoopwaarde bij een bestaande woning. Bij een nieuwbouwwoning speelt het eventuele meerwerk nog een rol. De executiewaarde is dan gelijk aan 90% van de koopsom plus het meerwerk. Deze regel hanteren banken ook om te bepalen hoeveel hypotheek op een huis verstrekt kan worden. U krijgt als maximale hypotheek dan een tophypotheek ter grootte van 100 tot 110% van de executiewaarde.

Hoeveel overwaarde heeft mijn huis, de berekening van de overwaarde of onderwaarde

Om de waarde van uw woning te berekenen kunt u beter anders te werk gaan. U moet namelijk eerst een goede indruk hebben van de verkoopwaarde van uw huis als u die zonder hypotheek en zonder verhuur zou willen verkopen. Die waarde kunt u het beste laten vaststellen door een taxateur die u meteen ook de executiewaarde zal aangeven. Maar u hoeft niet alleen op de taxateur te vertrouwen. U kunt ook zelf voorwerk verrichten en als u de waarde van de taxateur te laag vindt met hem daarover in gesprek gaan.

WOZ waarde als maatstaf

U krijgt elk voorjaar een gratis taxatie van de waarde in uw brievenbus via de beschikking WOZ van de gemeente. Daarin staat hoeveel de gemeente uw huis waard acht. Bovendien heeft de gemeente daarbij een klein taxatierapport opgesteld met een aantal referentiewoningen. De taxatie en enkele woningen uit de buurt geven al vast een eerste indruk. De verwachting is dat ook de WOZ-waarde 2021 en 2022 omhoog gaat.

Funda en de vraagprijs van woningen

Op de huizensite Funda kunt u eenvoudig zien wat de waarde van de woningen bij u in de buurt is. Ook hier geldt dat het vraagprijzen zijn en niet de verkoopprijzen, maar zo kunt u toch eenvoudig een vergelijkend warenonderzoek doen en een goed idee krijgen van de waarde van uw woning.

Vraag de waarde van uw huis aan een makelaar

U kunt uw huis laten taxeren, maar ook een bezoek brengen aan een makelaar. Vraag hem wat volgens hem een realistische prijs is en waarom. Misschien kunt met wat eenvoudige verbeteringen aan het huis de waarde nog extra verhogen.

Het Kadaster geeft direct inzicht in de waarde van uw woning

De instantie die weet wat de betaalde prijzen voor woningen zijn, is het Kadaster. U kunt bij het Kadaster voor een paar euro de waarde van enkele huizen uit de buurt opvragen. Zo weet u precies wat de laatste kopers voor hun woning betaald hebben.

Altijd zorgen voor voldoende overwaarde

De bank zal niet meer hypotheek verschaffen dan een bepaald percentage van de executiewaarde van de woning. Zo is er altijd overwaarde, omdat de waarde van uw huis hoger is dan de hypotheek die erop rust. Als u al een hypotheek hebt, zijn er een paar mogelijkheden:

• De bank is conservatief en rekent wederom met de executiewaarde. Als de woning minder waard is geworden, kan dat ertoe leiden dat er inmiddels sprake is van een onderwaarde. De bank kan u dan bij het verlengen van de hypotheek verplichten om geld bij te storten.
• De bank kijkt naar de economische verkoopwaarde. Op basis van de taxatie wordt zo duidelijk of er achteraf te veel hypotheek is verschaft. Als er overwaarde is kan er nog meer hypotheek worden verleend.
• De bank kijkt naar de WOZ waarde. De WOZ waarde is door de vertraging van een jaar in een opgaande markt vaak conservatiever dan de economische waarde en in een neergaande markt vaak pessimistischer. Als de WOZ niet te veel uit de pas loopt bij de andere schattingen van de bank, kan een bank op grond van de WOZ-schatting een extra krediet geven: executiewaarde of overwaarde, onderwaarde en WOZ-waarde.

Restschuld bij verkoop in 2021 of 2022

Als een restschuld ontstaat in 2021 of 2022, dan is de rente op de financiering van de restschuld niet fiscaal aftrekbaar. Een mogelijk forse tegenvaller voor wie een woning verkoopt die nog onder water staat.

Belasting betalen over de overwaarde

De Belastingdienst heeft voor zichzelf al uitgemaakt wat de juiste definitie van overwaarde is. De Belastingdienst gaat immers uit van de WOZ-waarde van uw woning. Deze waarde minus de hypotheek is de overwaarde van uw woning. Gelukkig hoeft u over deze overwaarde geen aparte belasting te betalen. Ook niet als u uw huis met meerwaarde verkoopt. Helaas werkt de WOZ waarde wel door in de hoogte van het eigenwoningforfait dat u moet betalen. Als u niet een nieuw huis koopt, komt de verkoopopbrengst later wel terug in box 3 van de inkomstenbelasting.

Slot

U betaalt geen aparte belasting over de overwaarde van uw woning. Toch is deze extra waarde belangrijk als u een nieuwe of een hogere hypotheek wilt afsluiten. Banken zijn conservatief bij de waardebepaling, dat is bekend. Laat dus een taxateur komen voor een taxatierapport en ga zelf op onderzoek uit om te zien of ook de taxateur niet te conservatief is.

Lees verder

• Vastgoed & check de WOZ-waarde van uw huis goed (2020)
• Restschuld 2020 en 2021 financieren