Overwaarde woning meenemen naar huurwoning: fiscale gevolgen

Stel uw woning is op de huizenmarkt veel waard geworden, er is een overwaarde. En dus besluit u om de woning te verkopen. Maar u koopt geen nieuwe woning, maar verhuist naar een huurwoning. Wat gebeurt er dan met de overwaarde en wat zijn de fiscale gevolgen? De hypotheekrenteaftrek vervalt uiteraard, maar misschien wilt u over een paar jaar toch weer een woning kopen. Hoe lang hebt u dan nog hypotheekrenteaftrek?

Van een koopwoning naar een huurwoning verhuizen

• U gaat uw woning met overwaarde verkopen
• De bijleenregeling als u meteen een andere woning koopt
• De bijleenregeling ontwijken via een huurwoning
• Oude hypotheek meenemen gaat niet meer
• Niet verlost van de 30-jaarstermijn
• Overwaarde komt in box 3 terecht
• Zet de fiscale gevolgen dus op een rij

U gaat uw woning met overwaarde verkopen

Er worden veel woningen gekocht en verkocht. In veel gevallen koopt de verkoper vervolgens een andere koopwoning. Men kiest voor een kleinere woning die beter bij de gezinssituatie past (bijvoorbeeld als de kinderen het huis uit zijn) of koopt met de overwaarde van de woning elders juist een grotere woning (omdat er meer woonruimte nodig is). De overstap van een koopwoning naar een koopwoning is fiscaal duidelijk. Als de woning is verkocht voor een prijs hoger dan de hypotheekschuld, dan is er een overwaarde, een eigenwoningreserve, die u geacht wordt in de nieuwe woning te stoppen. U krijgt te maken met de regels van de bijleenregeling en die regels werken ook door naar 2020, 2021, 2022 en latere jaren.

De bijleenregeling als u meteen een andere woning koopt

De bijleenregeling dicteert dat als u de overwaarde niet investeert in de nieuwe koopwoning, niet de totale hypotheekrenteaftrek in stand blijft. Een deel van de hypotheek zal dan terecht komen in box 3 van de inkomstenbelasting en dat is zonder hypotheekrenteaftrek. U mag de overwaarde wel anders besteden, maar zult dan minder hypotheekrenteaftrek hebben en navenant hogere woonlasten.

De bijleenregeling ontwijken via een huurwoning

Maar hieraan is wel een tijdslimiet verbonden van drie jaar, omdat fiscaal gezien na drie jaar de eigenwoningreserve vervalt. Anders gezegd, wie niet binnen drie jaar na verkoop van een woning een andere woning koopt, maar een woning gaat huren, ontloopt de bijleenregeling. Koopt u daarna weer een woning als hoofdverblijf, dan kan dat volledig worden gefinancierd met behoud van de hypotheekrenteaftrek. Maar er zijn ook een paar nadelen.

Oude hypotheek meenemen gaat niet meer

Het is niet zo dat u na die drie jaar nog een oude hypotheek van uw koopwoning mee kunt nemen. Daarvoor geldt ook een termijn en die is korter, daarvoor hebt u uiterlijk tot 31 december in het jaar dat volgt op het jaar van verkoop. Dat is van belang, omdat bijvoorbeeld de hypotheken die vóór 2013 werden afgesloten nog volledig aflossingsvrij mochten zijn en graag naar een nieuwe koopwoning worden meegenomen. Na die drie jaar krijgt u met de nieuwe hypotheekregels van dat moment te maken. Dat betekent bijvoorbeeld dat maximaal 50% van de hypotheek aflossingsvrij mag zijn en op het andere deel van de hypotheek moet worden afgelost (een lineaire of annuïtaire hypotheek).

Niet verlost van de 30-jaarstermijn

Sinds 1 januari 2001 geldt er voor de hypotheekrenteaftrek een 30-jaarstermijn. Deze termijn gaat in op het moment dat een hypotheek is afgesloten of als dit vóór 2001 was dan wordt als ingangsdatum 1 januari 2001 genomen. U bent hiervan niet verlost door drie jaar te wachten met het kopen van een andere woning. Koopt u na drie jaar gewoond te hebben in een huurwoning een woning en is die hypotheek groter dan de hypotheek die u had, dan geldt alleen voor het meerdere een nieuwe termijn van dertig jaar. Voor de rest van de hypotheek zal de periode van hypotheekrenteaftrek dus kleiner zijn.

Overwaarde komt in box 3 terecht

Als op 1 januari na het jaar van verkoop de overwaarde of wat er van over is nog op uw spaarrekening staat, dan rekent de Belastingdienst dat tot uw vermogen in box 3 van de inkomstenbelasting en betaalt u hierover vermogensbelasting. Dat kost dus geld.

Zet de fiscale gevolgen dus op een rij

Als u van te voren weet dat u na drie jaar te hebben gehuurd toch weer een woning zult kopen, dan is het verstandig om vooraf te laten berekenen wat voor u de fiscale gevolgen zijn. Dat u de bijleenregeling zo omzeilt is fiscaal gunstig en kan slim zijn, maar er zijn dus nog een aantal andere factoren waarmee u rekening moet houden. Zo kunnen de hypotheekregels er over drie jaar weer anders uitzien, uw leeftijd zal een rol spelen bij de toekenning van een hypotheek en er zal tegen die tijd opnieuw worden gekeken naar uw inkomen om te zien hoeveel hypotheek u op de nieuwe woning kunt krijgen. Laat u zich dus goed hierover adviseren.

Lees verder

• Verhuizen naar huurwoning en hypotheek
• Hypotheek en inkomstenbelasting bijleenregeling