Een leegstaande koopwoning verhuren

U hebt een leegstaande koopwoning in 2020 of 2021 en wilt het huis verhuren. U bent bijvoorbeeld verhuisd naar een andere woning of hebt naast uw eigen woning een woning geërfd. Het succesvol verkopen van de leegstaande woning is met de huidige woningmarkt niet overal zo eenvoudig, terwijl de maandelijkse lasten van uw hypotheek doorgaan. Wat kunt u doen met een leeg koophuis? U kunt uw woning verhuren om zo de dubbele woonlasten op te vangen, ga wel na of uw hypotheekverstrekker ook akkoord met de verhuur van uw woning. Wat zijn hierbij de regels? Is een huurder niet uitgebreid beschermd onder de Nederlandse huurwet? Kunt u de woning in de verkoop houden en zullen de huurders bij verkoop de woning verlaten? Wat als de huurders uw woning niet netjes bewonen, niet betalen of als er huurgeschillen zijn? Bekijk de mogelijkheden die de nieuwe Leegstandwet u biedt. Kies voor hulp door een goede bemiddelaar en vraag een borgsom aan de huurder.

Een hypotheekvrije koopwoning verhuren

Een woning die niet te lang leeg staat verkoopt beter dan een onbewoonde woning. Als u een woning in uw bezit heeft waar geen hypotheek meer op rust, kunt u uw woning op elke manier verhuren die u wenselijk acht. Zorg er altijd voor dat de huurovereenkomst op professionele wijze is opgemaakt, U kunt in de huurovereenkomst gebruik maken van de diplomatenclausule waardoor het mogelijk is om een huurovereenkomst van tijdelijke aard op te maken, bijvoorbeeld voor een overeenkomst voor 1 of 2 jaar. De overeengekomen termijn is bindend voor huurder en verhuurder. Dat betekent ook dat het dan niet mogelijk is om zelf weer tussentijds gebruik te maken van uw woning of deze in de verkoop aan te bieden. Houdt er ook rekening mee dat de huurovereenkomst niet automatisch na de afgesproken termijn eindigt. Er moet minimaal drie maanden voor het verlopen van de huurtermijn een opzeggingsbrief aan de huurders worden verstuurd waarin u aangeeft de huurovereenkomst te willen beëindigen. U kunt ook kiezen voor een huurovereenkomst voor onbepaalde termijn. De huurders hebben dan een uitgebreide huurbescherming en hoeven uw woning niet te verlaten op het moment dat u dat wilt.

Tijdelijk een leegstaande koopwoning verhuren waar een hypotheek op rust

Stel dat op uw koopwoning nog wel een hypotheek zit en u de woning graag wilt verhuren. Voor verhuur hebt u dan toestemming nodig van uw hypotheekverstrekker. Dit op basis van het huurbeding in uw hypotheekakte, waarin duidelijk wordt vermeld dat het verhuren van uw woning zonder voorafgaande toestemming niet mag. De belangrijkste reden hiervoor is dat de woning als onderpand van de hypotheek dient. Een woning in verhuurde status levert bij een gedwongen verkoop veel minder op dan een leegstaande woning en vergroot de kans op een restschuld. Als u toch uw huis met hypotheek gaat verhuren zonder toestemming van uw hypotheekverstrekker of bank en als er dan een achterstand op de betaling van uw hypotheekrente ontstaat, dan zal uw hypotheekverstrekker controleren of het huis is onderverhuurd. De gevolgen van een illegale verhuur kunnen enorm groot zijn. Zo kan de hypotheekverstrekker alle ontvangen huurpenningen opeisen en de illegale verhuur een directe aanleiding zijn tot een parate executie. Dit is een gedwongen verkoop op een veiling met alle gevolgen van dien. Een gevolg kan zijn dat u met een enorme restschuld blijft zitten. Als u een woning met behulp van de Nationale Hypotheek Garantie NHG heeft gekocht, wordt een eventuele restschuld bij (gedwongen) verkoop normaliter kwijtgescholden als u zelf niet kapitaalkrachtig genoeg bent om dit verlies zelf te kunnen dragen. Mocht u uw woning in de verhuur hebben gebracht, dan zal de NHG het verschil tussen de openstaande hypotheekschuld en de opbrengst van de woning vergoeden aan uw hypotheekverstrekker bij een gedwongen verkoop, maar het bedrag blijft bij u wel openstaan als een schuld die u als ex-eigenaar van de woning aan de NHG moet betalen.

Hoe is tijdelijk verhuren van een koopwoning op een slimme manier mogelijk?

Door de crisis op de woningmarkt heeft de overheid besloten om het tijdelijk verhuren van leegstaande koopwoningen gemakkelijker te maken. Daartoe is de Leegstandwet aangepast, wat een slimme verhuur van uw koopwoning mogelijk maakt. Door een tijdelijke huurovereenkomst op te maken op basis van de Leegstandwet kunt u uw woning actief wel in de verkoop houden gedurende de verhuurperiode. De huurders dienen uw woning te verlaten bij verkoop of eigen gebruik van uw woning. Belangrijk is ook dat als u uw woning met gebruik van de Leegstandwet in de tijdelijke verhuur brengt, de hypotheekverstrekker waarschijnlijk wel akkoord zal gaan met een tijdelijke verhuur. De reden hiervoor is dat uw woning aan het einde van de contractperiode gegarandeerd weer vrij komt en een eventueel verlies bij gedwongen verkoop op deze manier voorkomen wordt.

Voorwaarden bij tijdelijk verhuren op basis van de nieuwe Leegstandwet

Er zijn enkele voorwaarden verbonden aan het tijdelijk verhuren op basis van de Leegstandwet die enigszins kunnen variëren per hypotheekverstrekker. De voorwaarden die de meeste hypotheekverstrekkers stellen aan het verlenen van
toestemming tot tijdelijke verhuur zijn:

De woning dient al enkele tijd actief te koop te staan. Meestal wordt hierbij een termijn van zes maanden aangehouden;
Er zijn geen betalingsachterstanden met de hypotheek of er is hierover al contact geweest met de hypotheekverstrekker;
De huurprijs bedraagt minimaal 70% van de maandelijkse hypotheeklast;
De vraagprijs en de WOZ-waarde liggen minimaal 10% hoger dan de resterende hypotheekschuld;
De huuropbrengsten worden aan de hypotheekverstrekker verpand;
De huurovereenkomst is gebaseerd op de Leegstandwet en is opgesteld door een professioneel bemiddelingsbureau;
De opstalverzekeraar is op de hoogte van de verhuurde status en heeft bevestigd dat de dekking gedurende de verhuurperiode volledig is;
In de huurovereenkomst moet een ontruimingsverklaring op last van de bank zijn opgenomen;
In de huurovereenkomst dient een clausule te zijn opgenomen waarin duidelijk wordt vermeldt dat de woning voor de verkoop bestemd is en de makelaar toegang heeft voor het uitvoeren van verkoopbezichtigingen;
In de huurovereenkomst moet zijn vastgelegd dat de huurder geen veranderingen aan het gehuurde mag aanbrengen, tenzij in overleg met de eigenaar van de woning.

Hoe werkt de nieuwe Leegstandswet, wat zijn de regels en wat moet u doen om uw koopwoning met gebruik van de Leegstandswet tijdelijk te verhuren?

Vanaf 1 juli 2013 geldt dat de maximale periode van tijdelijke verhuur bij sloop – en renovatiewoningen zeven jaar is (dit was vijf jaar). Uw woning moet als leegstaand in het Gemeentelijk Basis Archief BA zijn geregistreerd. Dat houdt in dat op het adres van de woning niemand ingeschreven staat als bewoner. Als dit het geval is, kunt u een vergunning aanvragen tot tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandswet. De gemeente zal voor het verlenen van de vergunning legeskosten in rekening brengen, in een enkele gemeente is de aanvraag kosteloos. De vergunning tot tijdelijke verhuur wordt in eerste instantie voor een periode van twee jaar door de gemeente afgegeven en kan daarna nog drie keer met 1 jaar worden verlengd. In totaal kunt u dus maximaal 5 jaar uw woning op grond van de Leegstandswet verhuren. De minimale termijn van de huurovereenkomst is wettelijk vastgelegd. De huurovereenkomst wordt aangegaan voor een minimale periode van zes maanden. Deze zes maanden zijn bindend voor huurder en verhuurder. Na deze periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden en de huurder met een opzegtermijn van 1 maand. Als verhuurder kunt u dus na drie maanden de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden waarmee aan de wettelijk verplichte termijn van zes maanden is voldaan.

Verloopdatum gemeentelijke vergunning is belangrijk

Houdt u altijd wel de verloopdatum van de vergunning goed in de gaten, want als de huurders in uw woning wonen terwijl de geldigheidsduur van de vergunning is verlopen, wordt de huurovereenkomst automatisch alsnog een normale huurovereenkomst. Dat betekent dat dan de huurders u woning niet langer hoeven te verlaten op uw aangeven. In de praktijk betekent dit dat u uw woning door de huurbescherming niet kunt verkopen.

Welke stukken moet u aanleveren bij de vergunningsaanvraag?

Bij aanvragen van de vergunning dient u de volgende stukken aan te leveren bij uw gemeente:

Er moet een huurpuntentelling worden uitgevoerd om de verhuurwaarde van uw woning te kunnen vaststellen. U gebruikt hiervoor het huurpuntentellingformulier dat is opgesteld door de huurcommissie, een instelling die onder het ministerie van VROM valt;
U moet de gemeente een kopie van het eigendomsbewijs van uw woning of een bewijs van eigendom uit het Kadaster overhandigen;
U dient aan te tonen dat de woning voor de verkoop bestemd is. Hiertoe gebruikt u de verkoopopdracht aan de makelaar. Let erop dat wanneer u uw woning zelfstandig in de verkoop aanbiedt op het internet, dit meestal niet voldoende is. Ook uw hypotheekverstrekker wil minimaal zien dat uw woning op Funda wordt geadverteerd middels een makelaar;
U dient het formulier voor het aanvragen van een vergunning tot tijdelijke verhuur volledig in te vullen en deze met het bovengenoemde bij uw gemeente in te dienen. Dit aanvraagformulier vindt u op de website van de rijksoverheid.

De huurpuntentelling en het vaststellen van de verhuurprijs

De huurpuntentelling volgens het woningwaarderingsstelsel moet worden uitgevoerd om vast te stellen of uw woning onder de sociale woningbouw valt of niet. Wanneer de uitkomst van de huurpuntentelling onder de 140 punten uitkomt is er sprake van sociale woningbouw. De gemeente zal dan de maximale verhuurprijs van uw woning vaststellen in de te verlenen vergunning tot tijdelijke verhuur. Hier mag niet van worden afgeweken, tenzij u een lagere huurprijs overeenkomt. De huurders kunnen vervolgens huursubsidie aanvragen als hun inkomen beneden een bepaald niveau is. Boven de 140 punten is de verhuurprijs geliberaliseerd onder de crisis en herstelwet en is het mogelijk zelf de verhuurprijs van uw woning vast te stellen. Houdt u er rekening mee dat uw woning in de tijdelijke verhuur wordt gebracht met ontbindende voorwaarden in de huurovereenkomst. Om
huurders te interesseren voor uw woning is een verhuurprijs van zo’n 10 à 15% onder de commerciële verhuurwaarde gebruikelijk bij het verhuren onder de Leegstandwet. Overigens is bij het bepalen van het puntenaantal en de verhuurwaarde van uw woning de locatie erg belangrijk. Nederland kent zogenaamde schaarste gebieden. Indien uw woning in een schaarste gebied ligt krijgt u 15 extra punten waarmee uw woning een hogere verhuurwaarde verkrijgt. Een overzicht van de schaarste gebieden, het huurpuntentellingmodel en een overzicht van de maximale huurprijsgrenzen zelfstandige woonruimte vindt u op de website van de huurcommissie.

Fiscale gevolgen van tijdelijke verhuur van een leegstaande koopwoning

Wanneer u een leegstaande woning in uw bezit heeft, is het nu nog mogelijk om ook voor deze tweede woning de hypotheekrenteaftrek toe te passen. Dit kan voor een tweede woning voor een periode van drie jaar. Wanneer u uw woning gaat
verhuren vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek voor deze woning. Mocht de woning na bijvoorbeeld 1 jaar weer uit de
verhuur komen herleeft het recht op hypotheekrenteaftrek tot aan het einde van de periode waarin de rente aftrekbaar zou zijn geweest als de woning onafgebroken leeg te koop had gestaan. Wanneer uw woning leeg staat en te koop staat en u de hypotheekrenteaftrek kunt toepassen valt u woning in box 1 van de inkomstenbelasting, inkomen uit werk en eigen woning. Als u uw woning gaat verhuren, verhuist uw woning naar box 3 van de inkomstenbelasting, inkomen uit sparen beleggen. Daarmee vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek. Daarnaast moet er over de fictieve overwaarde 1,2% vermogensrendementsheffing worden afgedragen voor zover dit niet binnen de vrijstelling van box 3 valt. De fictieve overwaarde is gelijk aan de WOZ waarde minus de resterende hypotheekschuld. Het is een fictieve overwaarde omdat de verkoopwaarde kan afwijken van de WOZ-waarde. De belastingvrije drempel in box 3 bedraagt in 2020 € 30.846 en in 2021 € 50.000 per persoon. Bij fiscaal partnerschap is dit het dubbele, namelijk € 60.000. Tegenover het vervallen van het recht op hypotheekrenteaftrek en de verschuiving van uw woning naar box 3 staat het voordeel dat de huurinkomsten volledig onbelast zijn en het eigenwoningforfait op de woning komt te vervallen.

Overige belastingen en kosten van een koopwoning

Wanneer u uw woning gaat verhuren moeten de huurders zich laten inschrijven op het betreffende adres. De huurders worden dan als bewoners In het Gemeentelijk Basis Archief GBA geregistreerd en zijn daarmee verantwoordelijk voor alle bewonersbelastingen, zoals de afvalstoffenheffing. De enige gemeentelijke belasting die voor rekening van de eigenaar blijft is de OZB. Dit eigenaarsbelasting mag niet worden verhaald op de huurders van de woning. De kosten voor gas, water en licht zijn wel voor de huurders. Bij het ondertekenen van de huurovereenkomst worden de meterstanden opgenomen. Dit zijn de eindstanden voor de eigenaar en de beginstand voor de huurders. De huurders moeten hiervoor zelf een contract afsluiten bij een energieleverancier. Dit geldt ook voor zaken als televisie, internet en telefonie.

Welke verzekeringen blijven nodig bij verhuur?

Wanneer u gaat verhuren bent u als eigenaar van de woning verantwoordelijk voor de opstalverzekering. De premie voor de opstalverzekering zal gelijk blijven of licht stijgen wanneer u gaat verhuren. Indien er schade ontstaat gedurende de verhuurperiode en u heeft niet aangegeven bij uw opstalverzekeraar dat u de woning in de verhuur heeft, bestaat er een goede kans dat uw verzekeraar niet volledig uitbetaalt. Het is dus erg belangrijk om dit goed te organiseren. Hoewel de premie niet of nauwelijks stijgt bij verhuur is dit bij leegstand niet het geval. De kans op grote schades is bij leegstand veel groter. Kleine lekkages kunnen grote schade aanrichten als ze lange tijd onopgemerkt blijven doordat een woning niet bewoond wordt. Meldt leegstand en verhuur daarom altijd bij uw verzekeraar om er voor te zorgen dat de dekking optimaal blijft en er bij schade een volledige uitkering plaatsvindt.

Slot: een goede bemiddelaar inschakelen loont

U kunt er voor kiezen zelf uw koopwoning tijdelijk te verhuren en de benodigde toestemming van uw hypotheekverstrekker en de vergunning van de gemeente te verkrijgen. Er zijn echter bemiddelingsbureaus die volledig gespecialiseerd zijn in de tijdelijke verhuur van koopwoningen. Zij kunnen de benodigde toestemming en vergunning voor u aanvragen, de juiste huurders aandragen en de huurovereenkomst voor u in orde maken. Veel woningbezitters worden in de rol van verhuurder gedwongen en zijn niet op de hoogte van de rechten en plichten die huurder en verhuurder naar elkaar hebben. Laat u goed voorlichten over de voor- en nadelen van tijdelijk verhuren. Een goed bedrijf kan u alle stappen die leiden tot de tijdelijke verhuur van uw woning uit handen nemen en blijft u gedurende de gehele verhuurperiode ondersteunen tot aan het moment van verkoop. Bovendien kunnen zij de huurincasso voor u verzorgen, bemiddelen ze bij huurgeschillen en houden nauw contact met uw verkopende makelaar.