Hypotheek en inkomstenbelasting bijleenregeling
In hoeverre de hypotheekrente op uw hypotheek fiscaal aftrekbaar is, hangt onder andere af van de overwaarde van de eerder verkochte of thans verhuurde woning. De fiscale aftrekpost inkomstenbelasting kan door de bijleenregeling veel kleiner zijn dan gehoopt. Een hypotheek voor uw eigen woning als hoofdverblijf geeft u in principe recht op de hypotheekrenteaftrek HRA en andere aftrekposten voor de eigenwoning, maar overwaarde en eigenwoningforfait hebben zo hun gevolgen voor uw aangifte inkomstenbelasting in 2022 en 2023. Uw fiscaal voordeel is maximaal gelijk aan de hypotheekrente minus het eigenwoningforfait. Bedenk dat de bijleenregeling verhuizen relatief duur maakt en fiscaal nadelig kan zijn. Hoeveel hypotheekrenteaftrek krijgt u met uw hypotheek en wat zijn de gevolgen van uw hypotheek voor de inkomstenbelasting die u moet betalen?
Minder hypotheekrenteaftrek door de bijleenregeling
- Hypotheek eigen woning, niet alles aftrekbaar bij de aangifte inkomstenbelasting
- Hypotheek op een woonboot
- Welke eigen woning wordt bedoeld?
- Aftrekposten inkomstenbelasting eigen woning, welke zijn dat?
- Hoeveel hypotheekrenteaftrek krijg ik?
- Overwaarde, wat is de bijleenregeling?
- Saldo hypotheekrente en eigenwoningforfait zijn van belang: fiscaal voordeel is maximaal gelijk aan hypotheekrente minus huurwaardeforfait (eigenwoningforfait)
- Slot
Hypotheek eigen woning, niet alles aftrekbaar bij de aangifte inkomstenbelasting
Hypotheekrenteaftrek is alleen mogelijk voor de eigen woning. Daaronder verstaat de Belastingdienst het gebouw met aanhorigheden, zoals de garage, stal of schuur. Er geldt als eis dat het huis uw eigendom en hoofdverblijf is. Niet aftrekbaar is de aflossing van een hypotheek en ook niet de hypotheekrente op een nieuwe aankoop als u het oude huis met winst hebt verkocht. Dit komt door de bijleenregeling.Hypotheek op een woonboot
Ook een woonboot aan één ligplaats kan een eigen woning zijn. Hetzelfde geldt voor een woonwagen die op één standplaats staat en soms ook een stacaravan. Dat in de vakantie kort van de vaste plek wordt geweken is toegestaan. Gekeken wordt naar de vaste aansluitingen op nutsvoorzieningen.Welke eigen woning wordt bedoeld?
U kunt volgens de belastingregels maar één eigen woning hebben. Dat is het huis dat dient als hoofdverblijf. Ook als u gaat samenwonen of trouwen en beiden hebben een eigen woning zal een keuze tussen beide woningen moeten worden gemaakt. Alleen voor de eigen woning is de hypotheekrente aftrekbaar. Dus niet en uw huis en de woonboot, en ook niet voor een tweede huis.Aftrekposten inkomstenbelasting eigen woning, welke zijn dat?
Bij de aftrekposten inkomstenbelasting voor uw eigen huis is er een verschil tussen de eenmalige fiscale aftrekposten en de jaarlijkse aftrekposten:| eenmalige aftrekposten eigen huis | jaarlijkse aftrekposten eigen huis |
|---|---|
| Kosten notaris hypotheekakte; Afsluitprovisie bank of intermediair; Taxatiekosten makelaar; Kosten van de nationale hypotheekgarantie op de hypotheek; Boeterente; Bouwrente. | Hypotheekrente; Jaarlijkse erfpacht. |
Hoeveel hypotheekrenteaftrek krijg ik?
De hoogte van de hypotheekrenteaftrek is afhankelijk van:- De hoogte van de hypotheek;
- De hypotheekrente;
- De overwaarde;
- De bijleenregeling;
- Het eigenwoningforfait.
Overwaarde, wat is de bijleenregeling?
Als het uw eerste huis is, kan alle hypotheekrente van de hypotheek als aftrek worden opgevoerd. Als u een ander huis hebt verkocht of die verhuurt, geldt de bijleenregeling. Die houdt in dat u de overwaarde, verschil tussen hypotheek en verkoopprijs van de woning, in het nieuwe huis moet stoppen.voorbeeld
Als u een huis koopt van 300.000 euro en u hebt de oude woning met 50.000 euro overwaarde verkocht, dan mag u maximaal de rente op een hypotheek van 250.000 euro opvoeren als aftrekbare hypotheekrente. U mag de overige 50.000 euro wel lenen, maar die rente is niet fiscaal aftrekbaar. De 50.000 euro is wel als schuld aftrekbaar van uw vermogen in box 3.Saldo hypotheekrente en eigenwoningforfait zijn van belang: fiscaal voordeel is maximaal gelijk aan hypotheekrente minus huurwaardeforfait (eigenwoningforfait)
Het eigenwoningforfait is een fiscale bijtelling bij uw inkomen. Dit forfait loopt in 2023 op tot 0,35% van de WOZ-waarde van uw woning zolang het huis niet meer waard is dan ruim 1,2 miljoen euro. Daarboven, boven de 1.200.000 euro in 2023, betaalt u 4.200 euro plus nog eens 2,35% van de extra WOZ-waarde. Deze bijtelling is een forse beperking van de hypotheekrenteaftrek. Het eigenwoningforfait betekent ook in 2022 en 2023 minder hypotheekrenteaftrek en dus minder fiscaal voordeel.Slot
De betaalbaarheid van een hypotheek hangt in belangrijke mate samen met de aftrekposten in de inkomstenbelasting. Laat de adviseur of bank u voorrekenen hoeveel u in 2022 en 2023 aan netto maandlasten overhoudt en welke hypotheek u het beste kunt nemen. Bij een lage hypotheekrente kan een aflossingsvrije hypotheek slim zijn (lagere woonlasten dan bij een annuïteit), maar u lost niet af. Bekijk dus uw mogelijkheden goed.Lees verder
Gerelateerde artikelen
Overwaarde woning meenemen naar huurwoning: fiscale gevolgenStel uw woning is op de huizenmarkt veel waard geworden, er is een overwaarde. En dus besluit u om de woning te verkopen…
Tijdelijk twee woningen 2020 en 2021U kunt tijdelijk twee woningen in bezit hebben, omdat het oude huis is nog niet verkocht. Is dat voor de eigenaar dan ve…
Hypotheekvrije woning en inkomstenbelasting box 1 of box 3Uw woning is hypotheekvrij of bijna hypotheekvrij in 2021 of 2022, hoeveel inkomstenbelasting betaalt u dan over uw woni…
Lening woonboot, woonark of stacaravanOok bij een lening afsluiten voor uw woonboot, stacaravan, woonark, watervilla of woonvilla is de rente soms fiscaal aft…
Hypotheek en notaris - notaristarievenWat kost een notaris in 2021 en 2022 bij het afsluiten van een hypotheek? Vergelijk vooraf de notaristarieven voor de ko…Reacties
Gijs, 25-10-2020
Vraag: wij kopen in 2019 een woning voor 350.000 en willen daaraan nog voor 250.000 verbouwen. Taxatiewaarde na verbouwing is 550.000. Wij financieren de aankoop incl bijkomende kosten geheel uit eigen middelen en willen enkel een hypotheek van 250.000 om de verbouwing te financieren. In juni volgend jaar, na de verbouwing, verkopen we de huidige woning met een overwaarde van 200.000. Geldt de bijleenregeling nu ook? Maw: moeten wij de 200.000 overwaarde in mindering brengen op de hypotheek van 250.000? En zo ja, kunnen we dan weer een hypotheek nemen van 200.000 om toch maximaal de beschikking te hebben over vrij geld.
Reactie infoteur, 28-10-2020
Beste Gijs,
Als u een verbouwing financiert met een hypotheek (met aflossingsplicht), telt deze mee bij de bepaling van de overwaarde en dus de bijleenregeling.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Nico, 21-04-2016
Hallo,
Hoe werkt het op het moment dat het oude huis pas verkocht wordt na het afsluiten van de hypotheek voor de nieuwe woning (wat in de meeste gevallen toch wel de volgorde zal zijn).
Mijn adviseur vertelde me dat ik na verkoop oude woning de overwaarde moest gebruiken voor aflossing van de nieuwe hypotheek. Dat ik de nieuwe woning met een deel eigen geld had gekocht, vooruitlopend op de te verwachte overwaarde, had geen invloed. Ik moest dus naast de inleg van eigen geld alsnog extra aflossen.
Bovendien steeg de overwaarde boven de 10% uit van de waarde van de nieuwe hypotheek en moest ik een aflossingsboete betalen. Klopt dit wel? Dat zou voor een groot deel van de doorstromers gelden denk ik, maar dit gevolg lees ik nooit terug.
Reactie infoteur, 03-07-2020
Hallo Nico,
U bent in 2020 niet verplicht om uw hypotheek met de overwaarde af te lossen, maar de maximale hypotheek op uw nieuwe huis met hypotheekrenteaftrek is gelijk aan de aankoopwaarde minus de gerealiseerde overwaarde. Dat betekent dat best nog een hogere hypotheek kan doorlopen, maar dan voor een stukje zonder hypotheekrenteaftrek.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Giel Hendrix, 24-03-2015
Goede avond,
Vraag over bijleenregeling c.q. eigenwoningschuld (bedragen zijn fictief c.q. vereenvoudigd).
Stel ik heb een woning verkocht en had 15.000 eur overwaarde. Ik neem vervolgens nieuwe hypotheek voor 150.000 euro en koop ook een woning voor dit bedrag. Ik ga ervan uit dat ik van de nieuwe hypotheek slechts 90% van de hypotheekrente mag aftrekken.
De nieuwe hypotheek bestaat uit 2 delen - 100.000 euro met 5% rente en 50.000 euro met 2 %. Renteaftrak dus 90% van elk deel.
In 2014 los is 15.000 euro afgelost op deel 1.
Bij de aangifte staat nu
Schuld 1.1.14 = 100.000 deel hoofdverblijf xxxx ander deel yyyy
Schuld 31.12.2014 = 85.000 " " xxxx
en voor deel 2
Schuld 1.1.14 = 50.000 deel hoofdverblijf xxxx ander deel yyy
Schuld 31.12.2014 = 50.000
Hoe vul ik dit juist in? Ik heb - voor mijn gevoel - immers de eerder "teveel" opgenomen hypotheek afgelopen jaar door de aflossing gecompenseerd en zou voor afzonderlijke delen dus geen "andere delen" meer moeten hebben.
Hoor graag van jullie
Groet
Giel
Reactie infoteur, 03-07-2020
Beste Giel Hendrix,
Het tussentijds extra aflossen van de hypotheek met 10.000euro is iets anders dan bij het afsluiten van een hypotheek door de bijleenregeling 10.000 euro lager gaan zitten. Daarom houdt de Belastingdienst dit bij. Voor de Belastingdienst compenseert u niet het "te veel" opgenomen bedrag, maar lost u extra af.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Corrie, 15-12-2014
Hallo,
In 2009 zijn ik en mijn ex uit elkaar gegaan. We hadden samen een koopwoning en waren beide voor 50% eigenaar. De hypotheek was 145.000 euro en de taxatiewaarde 125.000. Onderwaarde was dus 20.000 die hebben we gedeeld. Mijn ex is in het huis blijven wonen en ik heb 10.000 via notaris overgemaakt ter afbetaling van mijn deel van de restschuld, ook heb ik 2500 aan makelaarskosten betaald voor bemiddeling van de financieringen voor de hypotheek van mijn ex en voor mijn lening van 20.500 euro. die allemaal is aangewend voor het afbetalelen van wat gezamelijke leningen. (anders kon mijn ex de financiering niet rondkrijgen). Aantoonbaar is er dus door mij 12.500 afbetaald voor de restschuld hypotheek.
Nu vraag ik me in eens af of ik over die 12.500 ook de rente die ik betaal mag aftrekken van de belasting?
Ik betaal namelijk nu 11,3 % rente per jaar en kom geen stap verder,
Het is niet eerlijk lijkt me dat hij voor 6 % leent en wel aftrek heeft en ik niet… Ik hoop op een snelle reactie aangezien ik nog 15 dagen de tijd heb aangifte 2009 te corrigeren.
alvastbedankt,
Corrie Terpstra
Reactie infoteur, 03-07-2020
Hallo Corrie,
Dat is inderdaad zuur:
https://financieel.infonu.nl/belasting/92266-restschuld-als-fiscale-aftrekpost-nieuwe-regels.html
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw