InfoNu.nl > Financieel > Hypotheek > Huis kopen in 2019: een eigen woning met nieuwe regels

Huis kopen in 2019: een eigen woning met nieuwe regels

Huis kopen in 2019: een eigen woning met nieuwe regels Er zijn nieuwe regels voor de hypotheekrenteaftrek 2019 en de financiering van een eigen woning (leennormen en hypotheeknormen). De huizenprijzen zijn in 2018 verder gestegen, wat de WOZ-waarde en verkoopprijs van een woning ook in 2019 verhoogt, de hypotheekrente is relatief laag. Wat betekenen de nieuwe fiscale regels van hypotheekrenteaftrek voor u, starters, en voor de huizenmarkt 2019? Voor deze vragen staan de kopers van een nieuwe woning. Zowel degenen die al een koophuis hebben, maar willen verhuizen, als de starters op de woning markt willen dat weten. Het eigen woningbezit is een groot goed, maar is het ook nog betaalbaar? Gelukkig blijft de overdrachtsbelasting op 2% staan. Hypotheekrente is ook in 2019 aftrekbaar als u maandelijks aflost. Hebt u nog een hypotheek van voor 2013, dan geldt er ook in 2019 een overgangsrecht. Gebruik de verhoogde vrijstelling 2019 bij schenkingen slim.

Nieuwe fiscale regels voor de eigen woning in 2019


Waarom een huis kopen in 2019?

Er kunnen allerlei redenen zijn om in 2019 een eigen huis te kopen. U koopt een huis in 2019, omdat:
  • U starter bent op de woningmarkt;
  • U gaat verhuizen en wellicht ander werk hebt;
  • De huur van uw huurhuis hard stijgt en het huren daarom minder voordelig is dan eigenaar zijn van een koophuis;
  • U niet wilt wachten totdat een huurwoning beschikbaar komt;
  • U straks niet in aanmerking komt voor een huurhuis en dus wel een huis moet kopen;
  • U gebruik wilt maken van de hypotheekrenteaftrek;
  • De hypotheekrente is historisch laag;
  • De koop van een huis een lang gekoesterde wens is.

Zo zijn er ongetwijfeld nog meer redenen te noemen.

Een huurhuis is ook duur

Afgesproken is dat de huren marktconform zullen worden. Niet in één keer natuurlijk, maar dat de huren fors omhoog zullen gaan de komende jaren is wel zeker. In dat geval worden koophuizen aantrekkelijker. Dan mag het zo zijn dat u geen aflossingsvrije hypotheek meer mag nemen voor de volledige waarde van de woning als u de hypotheekrente fiscaal wilt aftrekken, maar voor 50% van de waarde van de woning. Het grote voordeel van een hypotheek met aflossing is dat u uw hypotheek geleidelijk aflost en zo kapitaal opbouwt, het nadeel dat de maandlasten omhoog gaan. U woont met een aflossingsvrije hypotheek misschien wel goedkoper, maar eigenlijk leeft u op de pof. U stelt het aflossen uit, wat niet zonder risico's is. Het nieuwe systeem van hypotheekrenteaftrek vanaf 2013 maakt de kosten van het wonen realistischer en daardoor ook duurder. Daar staat tegenover dat u minder lang hypotheekrente betaalt. Kopen kan daarom goedkoper zijn dan huren.

Nieuwe regels aflossingsvrije hypotheek en nieuw systeem van hypotheekrenteaftrek 2019

Het nieuwe systeem van hypotheekrenteaftrek houdt in dat u de schuld niet bewust hoog houdt, maar rente en aflossing betaalt volgens een annuïteitenhypotheek. Elke maand betaalt u dan een zelfde bedrag aan de bank en elke maand wordt uw schuld een beetje minder. Daar is toch niets mis mee. Critici kunnen erop wijzen dat de netto lasten dan omhoog gaan, omdat u minder hypotheekrenteaftrek hebt. Maar u hoeft ook minder hypotheekrente te betalen. Voor de particulier kan dat eerder worden gezien als een pluspunt: het is toch beter om uw geld te gebruiken om uw hypotheek geleidelijk af te lossen dan vooral hypotheekrente aan de bank te betalen? Geld waar u in feite niets aan hebt? Het is bovendien een wijdverbreid misverstand dat u met de hypotheekrenteaftrek altijd veel geld terug krijgt. De meesten van ons krijgen misschien 40% terug van de Belastingdienst, wat betekent dat u altijd nog 60% zelf moet betalen.

Verhuizen moeilijker in 2019?

Er wordt wel gesteld dat verhuizen minder aantrekkelijk is in 2019, omdat een bank niet altijd meewerkt. Maar als de bank meewerkt, mag u uw hypotheek meenemen en meeverhuizen naar de nieuwe woning zodat nog de oude regels gelden. Bovendien is het vaak zo dat wie zijn koopwoning verlaat en een nieuwe koopwoning koopt ook al wat kapitaal heeft opgebouwd. Lastiger is voor de starter op de woningmarkt in 2019, een woning is duurder en er zijn veel kapers op de kust.

Aftrek van de restschuld vervalt

Verkoopt u in 2019 een andere woning met een restschuld en moet u die restschuld herfinancieren, dan is de rente op de lening van de restschuld niet aftrekbaar. De lening is wel als schuld aftrekbaar in box 3, wat de vermogensbelasting verlaagt.

Mag een aflossingsvrije hypotheek nog?

Een aflossingsvrije hypotheek is nog steeds toegestaan. Voor de al bestaande hypotheken is dat het geval, maar ook voor nieuwe hypotheken in 2018 en 2019. U hebt voor nieuwe hypotheken die aflossingsvrij zijn alleen geen hypotheekrenteaftrek en de aflossingsvrije lening mag niet hoger zijn dan 50% van de waarde van uw huis.

Overgangsrecht voor wie in 2012 een huis heeft gekocht of verkocht, let op de voorwaarden

Stel u kocht uw woning in 2012 of eerder en u sloot daarbij een aflossingsvrije hypotheek af (spaarhypotheek, beleggingshypotheek), dan valt uw hypotheek onder een overgangsregeling. Dat houdt u ook in 2019 de hypotheekrenteaftrek. Dan gelden dus nog de oude regels, zonder de verplichting maandelijks af te lossen

Hypotheekrenteaftrek 2018 en 2019

In 2019 geldt voor iedereen met een hoger inkomen lager tarief voor de hypotheekrenteaftrek. Wie tegen 52% zijn hypotheekrente aftrok, zal dat in 2019 nog tegen 49% kunnen doen. Elk jaar wordt dit tarief verder verlaagd en vanaf 2020 zelfs versneld met 3% per jaar. De hypotheekrenteaftrek 2019 en 2020 gaat de komende jaren fors omlaag.

Verhoogde vrijstelling schenking 2019 - 2021

In 2019 is er een uitloop mogelijk voor de verhoogde vrijstelling van 100.000 euro, het moet dan om een op 2017 aansluitende schenking voor de eigen woning gaan. Als u jonger bent dan 40 jaar dan kunnen uw ouders u in 2017 maximaal 100.000 euro schenken waarmee u een deel van de hypotheek aflost. Dan hebt u in 2019 de voordelen van een relatief goedkoop huis, een relatief lage hypotheekrente en in 2019 nog eens de verhoogde schenkingsvrijstelling. Hebt u nog niet eerder gebruik gemaakt van een verhoogde vrijstelling bij het schenken, dan is er in 2019 een nieuwe kans. Start u in 2019 dan kan dit doorlopen tot en met 2021.

Wat is de maximale hypotheek in 2019, en voor starters?

U mag in 2019 maximaal voor 100% van de waarde van de woning een hypotheek afsluiten. Dat betekent dus dat u wel eigen geld mee moet nemen om de bijkomende kosten te betalen, zoals de overdrachtsbelasting (2%), de notaris kosten, de makelaar die u hebt ingeschakeld en de kosten van de hypotheek. Voor starters maakt het kabinet Rutte 3 een uitzondering, die mogen ook in 2019 tot maximaal 101% lenen (net zo als in 2018). Voorwaarde is dat u een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie afsluit.

Conclusie

Een aantal fiscale wijzigingen doen zich voor waardoor het in 2019 moeilijker kan zijn om uw woning te financieren dan in 2018 het geval was. Denk aan de lagere hypotheekrenteaftrek en aan het feit dat u niet meer dan 100% (exclusief kosten koper) mag financieren met een hypotheek. Daar staat tegenover dat de hypotheekrente relatief laag staat en er in 2019 een hoge schenkingsvrijstelling voor de eigen woning bestaat. Uw hypotheekadviseur kan dit verder voor u in kaart brengen.

Lees verder

© 2012 - 2019 Zeemeeuw, het auteursrecht (tenzij anders vermeld) van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van de infoteur is vermenigvuldiging verboden.
Gerelateerde artikelen
Prognose en verwachting huizenprijzen en woningmarkt 2019Prognose en verwachting huizenprijzen en woningmarkt 2019Wat gaat de woningmarkt in 2019 doen en wat is de prognose voor de huizenprijzen 2019? In 2017 stegen de huizenprijzen,…
De starters renteregeling 2019 maakt woning kopen betaalbaarDe starters renteregeling 2019 maakt woning kopen betaalbaarDe starters renteregeling of startershypotheek als startersfinanciering afsluiten? Starten op de woningmarkt zal in 2019…
Huis kopen zonder hypotheek in 2019Huis kopen zonder hypotheek in 2019Een huis kopen zonder hypotheek in 2019, het gebeurt regelmatig in een overspannen woningmarkt. Of u gebruikt eigen spaa…
Prognose verwachting huizenprijzen 2019 (woningmarkt 2019)Prognose verwachting huizenprijzen 2019 (woningmarkt 2019)Wat gaan de huizenprijzen 2019 en woningmarkt 2019 doen na het herstel in 2017 en 2018? Wat is de prognose en verwachtin…
Restschuld 2018 en 2019 financierenRestschuld 2018 en 2019 financierenOok met een restschuld kunt u in 2018 en 2019 een andere woning kopen met Nationale Hypotheekgarantie. Dit is de manier…

Reageer op het artikel "Huis kopen in 2019: een eigen woning met nieuwe regels"

Plaats een reactie, vraag of opmerking bij dit artikel. Reacties moeten voldoen aan de huisregels van InfoNu.
Meld mij aan voor de tweewekelijkse InfoNu nieuwsbrief
Ik ga akkoord met de privacyverklaring en ben bekend met de inhoud hiervan
Reacties

Marloes, 16-03-2018 18:26 #6
Wij hebben een koopwoning waar wij zijn uitgegroeid. Wij willen dus graag groter gaan wonen.
Nu zijn de regels behoorlijk veranderd in 2018. Wij zouden graag ons huis verkopen en een groter huis kopen maar hebben geen eigen geld kans op overwaarde op ons huis is vrij klein.
Zouden wij dit alsnog kunnen doen en de extra kosten van het kopen toch ergens mee kunnen financieren. Reactie infoteur, 19-03-2018
Beste Marloes,
Veel hangt er af van jullie inkomen, als die voldoende is om de lasten te dragen, dan is er ook wel een bank en geldschieter te vinden die dat wil financieren. Meer dan 100% met een hypotheek alleen financieren is niet mogelijk, omdat jullie geen starters op de woningmarkt zijn. De notariskosten en overdrachtsbelasting vallen buiten de financiering van de hypotheek, maar kunnen wellicht nog wel met een persoonlijke lening worden betaald. Let wel op de lasten.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Danielle, 08-12-2017 11:52 #5
Mijn huis staat onder water, waarschijnlijk 25.000, ik heb een jaar inkomen van 45.000. Als ik zou willen verhuizen, wat voor bedrag kan ik lenen? Wat zijn de mogelijkheden voor de restschuld? En wat zijn ongeveer de kosten die je mag betalen (makelaar, notaris etc.). Dit alles in de situatie 2018! Reactie infoteur, 16-01-2018
Beste Danielle,
Hoeveel u kunt lenen zal ervan afhangen of u wilt verhuizen naar een andere koopwoning of een huurwoning. De restschuld moet immers ook betaald of gefinancierd worden. De courtage van makelaars is per makelaar zeer verschillend, hetzelfde geldt voor de notaris:

https://huis-en-tuin.infonu.nl/kopen-en-huren/23221-wat-kost-een-makelaar-u-aan-courtage-tarieven.html

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Nick, 17-12-2015 17:36 #4
Beste Zeemeeuw,
Bedankt voor uw snelle reactie. Kunt u wellicht aangeven waar wij deze termijn van 3 jaar (+ eventuele verdere regels m.b.t. overgangsrecht) kunnen vinden. Wij hebben namelijk van onze bank (de Rabobank) begrepen dat de termijn is: "het lopende kalander jaar + het daaropvolgende jaar". Aangezien ik mijn woning in januari 2014 heb verkocht, zou dat dus betekenen dat ik slechts van februari 2014 t/m december 2015 de tijd zou hebben.
Alvast bedankt voor uw reactie!
Met vriendelijke groet,
Nick Reactie infoteur, 16-01-2018
Beste Nick,
Omdat uw woning al is verkocht is de driejaarstermijn helaas niet van toepassing.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Nick, 17-12-2015 10:58 #3
Ik hoop dat u mij kunt helpen. Ik heb in 2014 mijn woning verkocht. De betreffende hypotheek voor die woning had ik voor 2012. Ik val dan ook voor de hoogte van de hypotheekschuld van mijn voormalige woning bij de aankoop van een nieuwe eigen woning onder het overgangsrecht. Ik weet dat de overdracht van de nieuwe woning dan wel moet plaatsvinden voor eind 2015. Vandaar ook dat ik dit jaar ben gaan kijken om een nieuwbouw woning te kopen. Nu heb ik in juni dit jaar een stuk grond gekocht in Amsterdam en hiervoor de koopovereenkomst getekend. Is dit voldoende om in aanmerking te komen voor het overgangsrecht? Met een zelfbouw kavel (in Amsterdam) is het probleem namelijk dat je pas bij de notaris kunt passeren, zodra je de omgevingsvergunning hebt ontvangen voor de te bouwen woning en de gemeente een besluit tot uitgifte in erfpacht heeft genomen. Dit alles gaat niet lukken voor het einde van 2015, maar zal ergens in januari zijn (het gaat dus om slechts een paar weken).
Het zou dus behoorlijk zuur zijn als ik geen gebruik kan maken van het overgangsrecht alleen omdat het in dit geval nog niet kan passeren bij de notaris, maar ik wel gewoon een koopovereenkomst heb getekend en alles ook al met de bank is geregeld (offerte getekend). Heb ik in dit geval recht op het overgangsrecht en als dit onverhoopt toch niet het geval is, zijn er in dit geval toch mogelijkheden om hier gebruik van te maken? Ik hoor het graag. Alvast vriendelijk bedankt! Reactie infoteur, 17-12-2015
Beste Nick,
De oude hypotheekregels zijn van toepassing als u vóór het einde van het kalenderjaar dat volgt op het jaar waarin u de eigenwoningschuld hebt afgelost, een nieuwe lening voor een eigen woning aangaat. Ik vrees dus dat dit niet goed gaat.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

M. Dorsman, 27-01-2013 20:12 #2
Als mijn hypotheek uit 2 delen bestaat 1 deel aflossingsvrij van 224.000 euro en 1 deel annuïteiten van 56.000 euro en ik wil een andere woning kopen van max. 250.000 euro is het dan mogelijk om mijn huidige hypotheek mee te nemen en NHG aan te vragen?
Ik heb 1 jaar geleden een deel van mijn hypotheek omgezet van een beleggingshypotheek naar een annuïteitenhypotheek en ik heb hierbij apart een overlijdens-risico verzekering afgesloten. Ik heb trouwens nu geen NHG op mijn huidige hypotheek. Reactie infoteur, 28-01-2013
Beste M. Dorsman,
De hypotheek die u kunt meenemen in 2013 bedraagt maximaal 105% van de economische waarde. Als de andere woning met winst is verkocht, moet dat deel in het nieuwe huis worden gestopt.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Marco Wildenbeest, 08-01-2013 13:30 #1
Stel ik heb nu een hypotheek E. 200.000, - aflosvrij. Mag ik bij doorstromen naar een nieuwe woning en een hypotheek nodig heb van E. 300.000, - naast de E. 100.000, - annuiteitenhypotheek de rest banksparen indien de hypotheek passeert voor 1-4-2013? Reactie infoteur, 08-01-2013
Beste Marco Wildenbeest,
Er bestaat tot 1-4-2013 een overgangsregeling voor bestaande polissen:

http://www.financieel.infonu.nl/belasting/106941-overgangsregeling-huis-kopen-in-2012-met-hypotheek-in-2013.html

Als uw inkomen het toestaat kunt u dus uw aflossingsvrije hypotheek omzetten in een bankspaarhypotheek.

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Infoteur: Zeemeeuw
Laatste update: 13-12-2018
Rubriek: Financieel
Subrubriek: Hypotheek
Special: Belasting 2019
Reacties: 6
Schrijf mee!