Starter en hypotheek: eerst sparen, dan huis kopen

Als starter op de woningmarkt wordt het steeds moeilijker om een eerste huis te kopen door het Loan-to-Value systeem. Hierdoor kan men steeds minder geld lenen binnen de hypotheek, die steeds meer gelijkgetrokken wordt met de marktwaarde van de koopwoning. Hetgeen betekent dat de starter al met een flinke zak spaargeld moet komen om de bijbehorende kosten voortaan zelf te financieren.

Inhoud:

Maximaal hypotheekbedrag procentueel steeds lager
Starter op huizenmarkt kan niet kopen zonder spaargeld
Wat zijn de extra bijkomende kosten bij het kopen van een huis?
Voorbeeld van maximale hypotheek
Wat is de marktwaarde van een koophuis?
Huiseigenaar gebruikt overwaarde op oude woning voor hypotheek nieuwe woning
Moraal van het verhaal: eerst sparen, dan kopen
Positieve uitzondering: nog steeds tot 106% bij energiebesparing
En de gevolgen zijn...

Maximaal hypotheekbedrag procentueel steeds lager

Vanaf 2014 mag je niet veel meer dan de waarde van je koophuis aan hypotheek lenen. Voorheen was dat anders: als je maar genoeg verdiende - de inkomenseis - en geen schulden had dan kon je voor je eerste koopwoning genoeg geld lenen om de benodigde bijkomende kosten te financieren, tot aan een bepaald plafond. Vanaf 2014 gelden nieuwe regels: je mag nog maar maximaal 104% van de marktwaarde van het koophuis lenen en de jaren erna worden deze afgebouwd naar 100% van de marktwaarde. De maximale leenpercentages zijn:

2014: 104% van de marktwaarde

2015: 103% van de marktwaarde

2016: 102% van de marktwaarde

2017: 101% van de marktwaarde

2018 en daarna: 100% van de marktwaarde

Deze percentages zijn inclusief het financieren van eventuele overdrachtsbelasting.

Deze hypotheekregels zijn op 1 januari 2013 vastgelegd in de wet: het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft en de ministeriële regeling ‘Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Wft staat voor 'Wet op het financieel toezicht'. Het toegepaste systeem heet Loan-to-Value: 'lenen naar waarde -van de woning-', dus de verhouding tussen hoogte van de lening en de waarde van de woning.

Starter op huizenmarkt kan niet kopen zonder spaargeld

Wat betekent dit voor de starter die voor de allereerste keer een huis wil gaan kopen met hypotheek? Voor 2014 kon een starter de extra noodzakelijke kosten meefinancieren. Zo kon het spaargeld gebruikt worden voor de inrichting van de woning en tuin, een (nieuwe) keuken, een andere badkamer e.d. Met de nieuwe regels komt die mogelijkheid teneinde. Omdat alle extra kosten steeds meer zelf bekostigd moeten worden heb je wel erg veel spaargeld nodig om je huis nog op de manier in te richten zoals dat altijd gedaan werd door starters: met nieuwe spullen en in orde.

Wat zijn de extra bijkomende kosten bij het kopen van een huis?

De totale bijkomende kosten bij aanschaf van een woning zijn ongeveer acht procent van de koopsom voor het huis. Bijvoorbeeld:

notariskosten

advies- en bemiddelingskosten

aanvraag NHG -indien gewenst-

kosten bankgarantie

bouwtechnische keuring (bestaande woning) of opleveringskeuring (nieuwbouwwoning)

Bij een bestaande woning komen daar nog bij:

taxatiekosten

makelaarskosten

Sommige van de hierboven genoemde kosten kunnen aftrekbaar zijn van de belasting.
Overdrachtsbelasting en notariskosten voor de eigendomsakte worden tezamen de 'kosten koper' genoemd.

Voorbeeld van maximale hypotheek

Stel: je wilt een woning kopen van 200.000 euro. De bijkomende kosten stellen we op de genoemde acht procent, dat is 16.000 euro. Tezamen is dat 216.000 euro. Dit betekent:

jaar	maximale hypotheek	minimaal spaargeld nodig
2014	208.000	8.000
2015	206.000	10.000
2016	204.000	12.000
2017	202.000	14.000
2018 en daarna	200.000	16.000

Let op: het benodigde spaargeld bestaat dus uit twee delen:

bijkomende kosten voor notaris, taxatie, keuring enz.

bijkomende kosten voor inrichting van huis en tuin, keuken, meubels, vloeren, wanden enz.

Dit voorbeeld spreekt van maximale hypotheek. Er zijn vele factoren die nog beïnvloeden of je die maximale hypotheek wel krijgt, zoals:

inkomen van jou en evt. partner

werkvorm: vast arbeidscontract, tijdelijk contract of ZZP'er

schulden van leningen, kosten als alimentatie e.d.

Wat is de marktwaarde van een koophuis?

De geldverstrekker bepaalt wat die marktwaarde precies is. Vraag dus ook aan de hypotheekbank wat deze daaronder verstaat, want dat kan verschillen en betekenen dat je bij hen meer of juist minder spaargeld nodig hebt. De marktwaarde kan zijn:

de koopprijs van de woning

de koop-/aanneemsom, eventueel vermeerderd met grondprijs, bouwkosten, meerwerk, bouwrente en aansluiten nutsvoorzieningen

de getaxeerde waarde, eventueel na verbouw

Huiseigenaar gebruikt overwaarde op oude woning voor hypotheek nieuwe woning

Voor iemand die een eigen woning verkoopt en een nieuwe gaat kopen kan de situatie heel anders zijn, bijvoorbeeld als deze overwaarde heeft opgebouwd in de oude woning.

Moraal van het verhaal: eerst sparen, dan kopen

Voor een starter op de woningmarkt wordt het lastiger om een huis te kopen als je niet veel spaargeld hebt opgebouwd. Er zijn wel mogelijkheden als ouders/grootouders je geld willen schenken of lenen. Maak dan goede afspraken, liefst op papier, zodat je, eenmaal wonend in je nieuwe huis, niet onverwachts geconfronteerd wordt met rente of leenbedrag dat je terug moet betalen. Een andere optie kan een startershypotheek of startersfinanciering zijn, die in vele vormen wordt aangeboden. In een land waar studenten soms flinke studieschulden opbouwen die weer afgelost moeten worden, bijvoorbeeld als ze eenmaal gaan werken, is sparen tijdens die studie meestal hooguit gebruikelijk voor de inrichting van de toekomstige woning.

Positieve uitzondering: nog steeds tot 106% bij energiebesparing

De Rijksoverheid stelt wel 'dat een hogere lening tot een Loan-to-Value van 106% wel mogelijk blijft bij energiebesparende investeringen, zoals dakisolatie, energiezuinige kozijnen en deuren en zonneboilers'. Ook is te lezen dat 'starters die binnen enkele maanden of jaren een verhoging van het salaris verwachten, een ruimere hypotheek kunnen krijgen'. Hoe zich dat laatste verhoudt tot de Loan-to-Value regeling is onduidelijk. Laat je dus goed voorlichten bij de hypotheekbank.

En de gevolgen zijn...

De verwachting van het invoeren van Loan-to-Value is dat deze grote gevolgen zal hebben voor de huizenmarkt, zeker voor starters. Maar ook voor huizenbezitters met verhuiswensen die op hun aflossingsvrije hypotheek onvoldoende hebben afgelost kan deze regeling een grote belemmering zijn in hun wensen. Tussentijds versneld aflossen zou door deze maatregel ook weer nog populairder kunnen worden. Een goed aflossingsplan maken is dan van belang. Slim omgaan met je geld en zeker verstandig omgaan met een aflossingsvrije hypotheek, die veel huizenbezitters immers nog altijd hebben lopen, is het devies.