Startershypotheek of startersfinanciering: waar let je op?

Een starter op de woningmarkt heeft meer mogelijkheden om een huis te kopen dan je denkt. Via de vele regelingen die onder diverse namen als Starterslening, Starters Renteregeling en Koopgarant aangeboden worden is de woning de eerste jaren goedkoper door uitgestelde rentebetaling of krijgt de starter een korting op de marktwaarde. Het is belangrijk om de voorwaarden goed te bekijken en te vergelijken, want voor niets gaat enkel de zon op, ook in het land van de koopwoningen!

Inhoud:

• Veel soorten startersfinancieringen / koopvarianten
• Voorwaarden van de startershypotheken en koopvarianten
• Lage huizenprijzen gunstig voor starters op de woningmarkt
• Hypotheekvoorwaarden starters versoepeld
• Geld lenen van je ouders
• Huis kopen met startersregeling, of wachten en geld sparen?
• Maximaal hypotheekbedrag steeds lager

Veel soorten startersfinancieringen / koopvarianten

Een starter met een koophuis-wens is een bijzondere gegadigde op de huizenmarkt. Deze potentiële koper heeft meestal een beginsalaris waarvan men verwacht dat deze door carrière maken de jaren erna nog flink gaat stijgen. De wens om een huis te kopen is meestal gevoed door de gedachte dat op de lange termijn een huis kopen lucratiever is dan een huis huren. Het beginsalaris is echter nog te laag om een geschikte woning te kopen en volledig te financieren met een hypotheek. Wat te doen?

De overheid stimuleert graag eigenwoningbezit. Daarnaast zijn er diverse partijen die de starter als serieuze koopwoning-kandidaat zien. Daardoor zijn er flink wat regelingen op gebied van startersfinancieringen voor koopwoningen ontstaan:

• Starterslening: een gemeentelijke subsidieregeling waar de eerste jaren geen rente betaald wordt
• diverse regelingen van wooncorporaties en projectontwikkelaars die bekend staan onder namen als:
• Starters Renteregeling
• Koop Goedkoop
• Koopgarant
• Slimmer Kopen
• Kopen naar Wens

De Eigenwoningbijdrage, de officiële benaming voor de Koopsubsidie, was een landelijke subsidieregeling van de overheid. Deze is echter per 29 maart 2010 afgeschaft, toen het beschikbare budget opgesoupeerd was.

Voorwaarden van de startershypotheken en koopvarianten

De vele regelingen die op de markt zijn en komen variëren allemaal weer qua voorwaarden. We zetten de belangrijkste op een rijtje:

• Koopt de koper enkel de woning (opstal) met de grond in erfpacht en hoe ontwikkelt deze zich, of wordt ook de grond gekocht?
• Kan de grond later bijgekocht worden?
• Krijg de koper korting op de marktwaarde?
• Is de aankoopkorting een uitgestelde betaling, tegen welke voorwaarden, en is het geïndexeerd?
• Heeft de aanbieder terugkooprecht of terugkoopplicht, en onder welke voorwaarden?
• Delen koper en aanbieder in de waardeontwikkeling bij terugkoop, hoe is de verhouding en tegen welke voorwaarden?
• Mag de koper ook tussentijds (delen van) de uitgestelde betaling doen, en ook het bedrag van de indexatie?
• Wie heeft recht op waardestijging door verbetering van de woning, door goed onderhoud of een goed verkoopresultaat?

Het is zaak om na te gaan welke van deze kenmerken op de financiering van toepassing zijn. Lees ook de overige voorwaarden goed door en ga na welke voor- en nadelen deze hebben. Ga niet over één nacht ijs maar doe navraag bij bijvoorbeeld Vereniging Eigen Huis, de Consumentenbond of je rechtsbijstandverzekering zodat je weet waarvoor je zo direct precies tekent!

In je gemeente krijg je meestal gratis advies over de mogelijkheden die daar bekend zijn. Daarnaast zijn er subsidieadviseurs die je, onafhankelijk of afhankelijk, kunnen adviseren welke regeling in jouw geval gunstig is. Zie het advies niet als een mening die je blindelings moet volgen, want ook een adviseur kan deals hebben gemaakt met bepaalde aanbieders en daardoor niet geheel onafhankelijk zijn.

Lage huizenprijzen gunstig voor starters op de woningmarkt

Naast diverse regelingen zijn er nog andere aspecten die van invloed zijn op de betaalbaarheid van woningen voor de starter. In periodes dat koopwoningen goedkoop zijn kan ook een starter makkelijker een huis kopen. Immers: de woning die in de goede tijd onbetaalbaar was voor een startersinkomen komt door de waardevermindering door bijvoorbeeld een financiële crisis wel binnen de mogelijkheden van iemand die voor het eerst in zijn leven een woning wil kopen. Dit geldt natuurlijk enkel nog voor de starter op de woningmarkt die nog wel over een baan beschikt, ofwel al een paar jaar een goedlopend bedrijf bezit. Een negatief effect van een financiële crisis is werkloosheid, en dat komt zeker ook onder starters voor.

Hypotheekvoorwaarden starters versoepeld

Per 1 januari 2013 heeft het kabinet de hypotheekvoorwaarden voor starters versoepeld. Als deze verwachten dat ze bij hun werkgever meer inkomen gaan krijgen kunnen zij een hogere hypotheek krijgen. Deze inkomensstijging mag binnen enkele maanden, maar ook binnen jaren verwacht worden. Deze regeling geeft banken en andere hypotheekverstrekkers de mogelijkheid om middels maatwerk meer starters een hypotheek te kunnen verstrekken. Het feit dat hypotheekverstrekkers hier volstrekt geen reclame mee maken geeft te denken dat ze deze regeling niet graag gebruiken. En dat is jammer voor de starter die op zoek is naar een koophuis onder betaalbare omstandigheden.

Geld lenen van je ouders

Ouders hebben vaak meer geld dan hun jong-volwassen kinderen. Een afbetaald huis -huis met afgeloste hypotheek- en kinderen die na hun studie gaan werken en geen geld meer kosten zijn vaak aspecten waardoor zij meer vermogen hebben. Als je ouders je een rentevrije lening willen geven kan dat het huis dat je zelf nog niet kunt financieren binnen bereik brengen. Sommige banken bieden op dit vlak ook producten aan, zoals de 'Generatiehypotheek' van de Rabobank. Andere producten zoals de 'Startersbox' van Obvion en het 'Florius Startplan' worden inmiddels niet meer aangeboden. Florius zou dat per augustus 2010 niet meer doen met als reden 'De faciliteiten die onderdeel waren van het Start Plan, zoals de extra leencapaciteit door garantstelling van ouders, passen niet meer binnen haar kredietbeleid en de verantwoordelijkheid in het kader van de zorgplicht.' Kijk in dit segment in ieder geval ook weer goed naar de voorwaarden.

Huis kopen met startersregeling, of wachten en geld sparen?

Naast al deze mogelijkheden om toch een huis te kopen terwijl dat in normale omstandigheden niet zou kunnen, is het goed om kritisch te blijven. 'Elk voordeel heb z'n nadeel', die regel gaat ook hier op. Een startersregeling geeft je mogelijkheden, maar daar staat altijd iets tegenover: rente die je later alsnog moet betalen, een terugkoop-voorwaarde door de corporatie die misschien ongunstig uitpakt waardoor je je geld weer verliest. En ga je in die veelbelovende eerste baan op termijn wel echt meer geld verdienen dan je nu doet? Je kunt ook overspannen, ernstig ziek of werkloos worden en daardoor in inkomen achteruit gaan, tijdelijk of zelfs blijvend. Of misschien houd je je verantwoordelijke en stressvolle baan op termijn gewoon niet meer vol en besluit je om minder te werken voor een lager salaris.

Afhankelijk van welke regelingen wel of niet voor jou beschikbaar zijn is het verstandig om ook een andere optie voor ogen te houden. Die is: (nog) niet dat huis kopen, maar voorlopig blijven huren, en eerst geld sparen.

Maximaal hypotheekbedrag steeds lager

Startershypotheken en -leningen zijn extra interessant geworden doordat de regels voor nieuwe hypotheken zijn gewijzigd. Het maximale bedrag dat je voor een hypotheek mag lenen wordt sinds 2014 geleidelijk aan verlaagd. Kort gezegd mocht je in 2014 nog maar 104% van de woningwaarde lenen. En elk daaropvolgend jaar gaat dat percentage met 1% omlaag. Vanaf 2018 staat het op 100% van de marktwaarde, en blijft dat de jaren erna zo. Door deze nieuwe regeling, ook wel 'Loan to Value' genaamd, zul je alle bijkomende kosten voor een koophuis zoals notaris, makelaar, taxatie, inrichting en evt. verbouwing zelf moeten ophoesten. Voorheen betaalden huizenkopers deze extra kosten door een hoger hypotheekbedrag te lenen dan puur voor de woning zelf benodigd was. Die tijd is voorbij, en zal waarschijnlijk nooit meer terugkomen.

Lees verder

• Starter en hypotheek: eerst sparen, dan huis kopen
• Wat is een hypotheek? Hypotheken voor beginners
• Hypotheekvrij! Je huis versneld aflossen- Gerhard Hormann
• Hogere hypotheek voor tweeverdieners mogelijk
• Aflossingsplan voor je aflossingsvrije hypotheek maken