Dalende marktwaarde woning en terugbetalen belastingdienst

Gaat het slecht op de woningmarkt dan dalen de prijzen, maar daarmee daalt ook de marktwaarde van het onderpand. Op basis van het onderpand is een hypotheeklening verstrekt. De schuld blijft vaak hoog (wegens trage aflossing), echter de prijsdaling kan hard gaan. Op een gegeven moment kan de hypotheek onder water staan, doordat de waarde onder het schuldniveau is gekomen. Waarom kan het voorkomen dat men daardoor geld aan de belastingdienst moet terugbetalen, zeker als er een succesvol WOZ bezwaar is geweest?

Dalende marktwaarde woning

• Wat houdt de waarde woning in?
• Je hebt een bepaalde hypotheek afgesloten
• De invloed van een dalende marktwaarde
• Heb je succesvol bezwaarschrift ingediend?
• Daling renteaftrek betekent terugbetalen belastingdienst (berekening)
• Conclusie voor waardebezwaar

Wat houdt de waarde woning in?

Ieder jaar wordt de zogeheten Waarde Onroerende Zaken vastgesteld voor ieder pand binnen de gemeente grenzen. Daartoe krijg je aan het begin van het jaar een beschikking in huis. Het geeft aan hoeveel het pand inclusief grondgebied nog waard is met referentie gegevens van een jaar terug. Oftewel er zit reeds een gat tussen de werkelijke huidige waarde en de door de gemeente vastgestelde WOZ waarde. Het kan leiden tot het betalen van onterecht veel heffingen aan meerdere landelijke instanties. Middels een bezwaarschrift kun je het laten corrigeren. Er zit een maar aan het verhaal, omdat een lagere marktwaarde ook de mate van hypotheekrenteaftrek bepaalt.

Je hebt een bepaalde hypotheek afgesloten

Bij de aanschaf van je woning ben je een bepaalde hypotheekschuld aangegaan. Die schuld los je lineair of annuïtair af of je maakt daarbij gebruik van het aflossingsvrije deel. Let wel dat bij nieuwe hypotheken het aflossingsvrije deel zonder tussentijdse aflossing niet meer in aanmerking komt voor hypotheekrenteaftrek. Hoeveel je recht hebt op hypotheekrenteaftrek hangt dus af van wanneer je de hypotheek hebt afgesloten, maar ook hoeveel het onderpand in de huidige woningmarkt feitelijk nog waard is. Wat is de invloed van een dalende marktwaarde van je huis?

De invloed van een dalende marktwaarde

De dalende waarde van een woning doet niets af aan de hoogte van de hypotheekschuld. De door de gemeente vastgestelde waarde bepaalt hoeveel van de rentelasten werkelijk mag worden afgetrokken. Stijgen de woningprijzen dan neemt de marktwaarde toe en mag er relatief meer worden afgetrokken. Dit is geen probleem omdat de hypotheeklening voor de lange termijn is aangegaan en daarop is dus geen correctie van toepassing. Dit wordt anders met een dalende huizenprijzen. Indien de marktwaarde de hoogte van de hypotheekschuld in dalende lijn heeft gepasseerd dan neemt de renteaftrekmogelijkheid ook evenredig af.

Heb je succesvol bezwaarschrift ingediend?

Was je van mening dat je teveel heffingen en belastingen betaalde door een te hoge waardebepaling binnen de gemeentelijke beschikking over je woning, dan heb je mogelijk succesvol een bezwaarschrift ingediend. Het houdt in dat je over de daling voor woningforfait, afvalstoffenheffing en waterschapslasten een korting krijgt, zodat de maandelijkse lasten dalen. Toch heeft het ook concreet effect op de mate van aftrek hypotheekrente. Het is namelijk gekoppeld aan de waarde van het onderpand en niet de hoogte van de betaalde rente.

Daling renteaftrek betekent terugbetalen belastingdienst (berekening)

Stel je voor dat de waarde van het onderpand met 8 procent in een jaar daalt. Je hebt daarbij maandelijks belastingteruggaaf als voorschot reeds ontvangen. Op hoeveel renteaftrek heb je dan minder recht bij een schuld van 100.000 euro met 5% rente en een inkomen van 30.000 euro (schaal 2: 42%):

• je bent bij een annuïteitenhypotheek per jaar kwijt: 100.000*0,05/(1-1,05^(-30)) = 6.505 euro;
• daarvan bedraagt in het eerste jaar 100.000*0,05 = 5.000 euro aan rente en 1.505 euro aflossing;
• de marktwaarde is gedaald met 8% naar 92.000 euro;
• de renteaftrek gaat echter over 92.000 * 0,05 = 4.600 euro aan rente;
• 42% * (5.000-4.600) = 168 euro moet er worden terugbetaald over iedere 100.000 euro lening. Heb je een schuld van 350.000 euro dan moet je circa 588 euro terugbetalen.

Let wel dat de verhouding tussen rente en aflossing met de jaren verandert omdat de schuld afneemt, aflossing toeneemt en rente afneemt. Je moet in het voorgaande rekening houden met jouw belastingschaal.

Conclusie voor waardebezwaar

Het is belangrijk om alle kosten op een rijtje te zetten. Naast de voordelen die je voor vele heffingen hebt, zorgt het er ook voor dat je extra onkosten krijgt binnen de hypotheekrenteaftrek. Heb je de renteaftrek compleet opgenomen dan kan dit resulteren in een onverwachte aanslag door de belasting. Zorg er ook voor dat je eerst alle cijfers hebt doorgerekend voordat je werkelijk de WOZ bezwaar indient. Bij dalende woningprijzen kun je namelijk minder hypotheekrenteaftrek krijgen. Voorgaande laat zien dat het op jaar basis in de papier kan lopen, zeker als de marktwaarde aanzienlijk hard daalt.

Lees verder

• Verschil tussen de marktwaarde en verkoopprijs
• Aflossing hypotheek: hoeveel heb je na zoveel jaar afgelost?
• Hoever staat jouw hypotheek onder water?
• Hoeveel belasting moet je betalen en hoeveel krijg je terug?
• WOZ-bezwaar indienen: heeft het nut?