Tweede woning verhuren en leegwaarderatio 2019, 2020 en 2021

Tweede woning verhuren en leegwaarderatio 2019, 2020 en 2021 Een tweede woning verhuren heeft in 2019, 2020 en 2021 twee voordelen: een onbelaste huur en het recht op een lagere waarde in box 3 van de inkomstenbelasting door de leegwaarderatio. Op een tweede huis hebt u geen belastingaftrek, maar wel andere fiscale voordelen. Zo kan een tweede huis meer geld opleveren dan sparen op een spaarrekening. Een lagere leegwaarderatio betekent een lagere bijtelling in box 3 van de inkomstenbelasting.

Wat is de leegwaarderatio?

Als u uw belastingaangifte doet, wordt u ook gevraagd om de waarde op te geven van uw tweede woning. Deze waarde vermeldt u in box 3 van de inkomstenbelasting. Bij de waardering van uw eigen woning in box 1 van de inkomstenbelasting geeft u de WOZ-waarde op. Bij een tweede woning geeft u alleen bij een onverhuurde tweede woning de WOZ-waarde op. Als de woning is verhuurd en er is huurbescherming, dan kunt u gebruik maken van de leegwaarde ratio waardoor de waarde waarover u belasting betaalt door de fiscus wordt verlaagd. U geeft dan niet de WOZ-waarde op, maar de WOZ-waarde maal de leegwaarderatio. De hoogte van de leegwaarderatio en dus de korting op de belasting die u betalen moet, hangt samen met de huur die u voor het pand vraagt. Staat uw tweede woning op erfpacht, dan kunt u een nog lagere waarde opgeven, namelijk de WOZ-waarde minus 17 maal de erfpachtcanon.

Voorwaarden toepassing leegwaarde ratio als u gaat verhuren

De leegwaarde ratio kunt u toepassen als:
  • Op de woning huurbescherming van toepassing is.
  • De woning in Nederland ligt.

Dat wil niet zeggen dat uw tweede huis het hele jaar verhuurd moet zijn om de korting te kunnen toepassen. De jaarlijkse waarde van de huuropbrengst in een jaar als percentage van de WOZ-waarde bepaalt vervolgens hoe hoog de leegwaarderatio in uw geval is. De huuropbrengst is hierbij gelijk aan twaalfmaal de maandelijkse huur uit januari.

Tarieven leegwaarderatio 2019, 2020 en 2021

De leegwaarderatio varieert van 45% tot 85% van de WOZ-waarde en heeft een iets andere indeling:

Belastingschijven leegwaarderatio 2019, 2020 en 2021:

Huuropbrengst meer danmaar huuropbrengst niet meer dan hoogte leegwaarderatio
0%1%45%
1%2%51%
2%3%56%
3%4%62%
4%5%67%
5%6%73%
6%7%78%
7%-85%

Rekenvoorbeeld leegwaarderatio en verhuren

Stel uw tweede woning op eigen grond heeft een WOZ-waarde van € 250.000 en u krijgt € 10.000 huur per jaar. Dat is dan een huur van 4% van de waarde van de woning. Dat betekent dat de waarde van uw woning in box 3 in 2020 en 2021 gelijk is aan 67% van € 250.000. De verlaging met de ratio scheelt nog eens € 82.500. Het resultaat is dat u vermogensbelasting betaalt over 167.500 euro in plaats van 250.000 euro.

Verhuren, maar dan belastingvrij

Het belangrijkste voordeel van uw tweede huis verhuren is toch wel dat u inkomsten hebt en dat deze huuropbrengst belastingvrij is. Dat compenseert in belangrijke mate dat de hypotheekrente op een tweede woning niet fiscaal aftrekbaar is. Al met al kan een tweede woning verhuren zo meer opleveren dan sparen bij de bank. Als de woningmarkt verder aantrekt, is ook bij de verkoop, als u dat al zou willen, nog een extra winst te behalen. Veel mensen kiezen niet voor verkoop maar voor het rendement via verhuur.

Bekijk dus de mogelijkheden van verhuur van de tweede woning

Hebt u een tweede huis, dan is verhuren een goede optie. Er zijn allerlei bureaus die u daarbij goed kunnen helpen. Ook fiscaal is er winst te behalen. Staat de woning op erfpacht, dan pas u twee kortingen toe: de leegwaarderatio en de korting van 17 maal de canon van de erfpacht.

Lees verder

© 2013 - 2021 Zeemeeuw, het auteursrecht van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming is vermenigvuldiging verboden. Per 2021 gaat InfoNu verder als archief, artikelen worden nog maar beperkt geactualiseerd.
Gerelateerde artikelen
Geen hypotheek tweede woning?Geen hypotheek tweede woning?Eigen spaargeld? Het is lastig om een tweede woning met een hypotheek te kopen. De financiering van een tweede woning al…
Belastingvrije verhuur woning of moet u belasting betalen?Belastingvrije verhuur woning of moet u belasting betalen?Is belastingvrije verhuur mogelijk? Wie een koopwoning of vakantiewoning bezit, kan er immers voor kiezen om deze het he…
Wel of niet een tweede eigen woningWel of niet een tweede eigen woningEen tweede eigen woning is vaak ook uw droomwoning. Of uw tweede huis is een beleggingsobject en voor de verhuur, een va…
Fiscale gevolgen van het verhuren van uw woningFiscale gevolgen van het verhuren van uw woningWanneer uw oude woning te koop staat en u met dubbele maandlasten zit, is het een optie om uw oude woning tijdelijk te v…

Vooruitbetaalde hypotheekrente 2021 fiscaal aftrekbaarVooruitbetaalde hypotheekrente 2021 fiscaal aftrekbaarHet principe van de vooruitbetaalde hypotheekrente houdt in, dat u dit jaar al een deel van de hypotheekrente van volgen…
Belastingaangifte: de Belastingdienst vult al inBelastingaangifte: de Belastingdienst vult al inDe Belastingdienst heeft het doen van belastingaangiften veranderd. Het gevolg is dat de meeste mensen hun aangifte zelf…
Reacties

Bart, 27-09-2020
Op Prinsjesdag zijn de nieuwe belastingplannen voor o.a. box 3 bekend gemaakt.

Ik kan alleen nergens vinden of er in 2021, 2022 etc. nog gebruik gemaakt kwam worden van deze leegwaarderatio.

Is dit bij jullie bekend?

Met vriendelijke groet,

B. de Vries Reactie infoteur, 29-09-2020
Beste Bart,
Voor de leegwaarderatio 2021 is geen wetswijziging bekend gemaakt.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Helene, 22-06-2020
Wij verhuren ons 2e appartement per 01-01-2019 aan de halfbroer van mijn partner. (fiscale/toeslagpartner). Is de halfbroer in kader van de leegwaarderatio dan wel of geen familie? In de aangifte kan ik dit trouwens niet aangeven? Dit vind ik ook zo raar. Hoor graag even van je. Met vriendelijke groet, Helene Reactie infoteur, 27-06-2020
Beste Helene,
U kunt de leegwaarderatio toepassen en zien of dit geaccepteerd wordt. Een halfbroer is wel familie, maar toch.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Ron, 14-06-2020
Beste,

Wij hebben in november 2017 een gebouw gekocht, hierna heeft een verbouwing plaats gevonden, wij hebben het gebouw opgesplitst in ons eigen woninggedeelte en in totaal 5 appartementen.
Het eerste appartement was gereed in januari 2018, de huurder heeft het appartement gehuurd per 13-01-2018.
Hierna zijn we begonnen met realiseren van het volgende appartement, deze was gereed en verhuurd per 31-01-2019, de andere appartement zijn gerealiseerd en verhuurd in de loop van 2019.
De WOZ waardepeildatum 2018 ( tijdvak 01-01-2019/01-01-2020) zijn door de gemeente vastgesteld. ons eigen woongedeelte en tevens alla 5 appartementen hebben een WOZ-waarde gekregen.
Naar mijn mening hoef ik alleen het eerste appartement die verhuurd is per 31-01-2018 mee te nemen in de aangifte van 2019.
Op de site van de belastingdienst staat immer het volgende"

Verhuurt u een woning in Nederland en heeft de huurder recht op huurbescherming? Dan geldt voor de waardering van de verhuurde woning dat de waarde op 1 januari van het jaar van aangifte lager is dan de WOZ-waarde op 1 januari van het jaar ervoor. De zogenoemde jaarhuur bepaalt hoeveel lager de waarde is"
Jaarhuur
Om de jaarhuur te berekenen, vermenigvuldigt u de huur van de 1e huurmaand van het jaar van aangifte met 12. De maandelijkse huur is alleen het bedrag waarvoor u de woning verhuurt (kale huur). Huur voor stoffering en meubels en in de huur begrepen bedragen voor gas, water en/of licht tellen niet mee.

Alleen het eerste appartement was per 01-01-2019 gerealiseerd, en moet worden meegenomen in de aangifte over 2019.
Klopt mijn redenering?

Vriendelijke groet,

Ron Reactie infoteur, 17-06-2020
Beste Ron,
Voor het appartement dat op 1 januari 2019 te huur stond kunt u de leegwaarderatio toepassen (als aan de voorwaarden is voldaan) en die verlaagt inderdaad de WOZ-waarde in box 3. Het overig onroerend uitgezonderd uw eigen woningdeel is in de belastingaangifte 2019 vermogen in box 3 zonder toepassing van de leegwaarderatio.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Martin, 29-03-2020
Beste,

in uw reactie op Elev (09-03-2020 10:31) geeft u aan dat van belang is of de woning per 1 januari 2019 te huur stond. Nu stond in mijn geval de woning per 1 januari te huur. Is de huurder 18 januari komen bezichtigen, en is de huur ingegaan op 1 februari 2019. Kan ik de leegwaardratio toepassen voor 2019? Op de belastingdienst site kan ik niks vinden over te huur staan, wel over verhuurd. Tevens vraag ik me af hoe ik kan bewijzen dat het te huur stond, was namelijk een advertentie via Facebook, die er nu niet meer is. Reactie infoteur, 05-04-2020
Beste Martin,
De leegwaarderatio is ingevoerd omdat een woning ook een tijdje niet verhuurd kan zijn. Een screenshot van Facebook lijkt dan ook voldoende (met tijdlijn).
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Ben, 27-03-2020
Als in 2019 een woning maar 10 maanden verhuurd is geweest en 2 maanden niet meer, moet je dan wel de huur van 1 januari x 12 doen? Of mag je het ook de werkelijk ontvangen huur opgeven? Reactie infoteur, 28-03-2020
Beste Ben,
U berekent de jaarlijkse huurprijs door 12x de maandelijkse huurprijs aan het begin van het kalenderjaar te nemen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Ben, 18-03-2020
Hallo,
Ik heb in 2017 een nieuwbouw appartement gekocht als belegging. Deze is 27 maart 2019 opgeleverd (dus 1 januari 2019 nog in aanbouw). De eerste huurder (mijn dochter) is er per 1 juli 2019 ingetrokken met huur bescherming. Kan ik de leegwaarderatio toepassen? Reken ik dan met 12 maanden x kale huur? of geef ik standaard 62% op vanwege mijn dochter?
Met vriendelijk groeten Ben Reactie infoteur, 21-03-2020
Beste Ben,
Als de woning op 1 januari niet te huur stond (was immers nog in aanbouw), kunt u de leegwaarderatio niet toepassen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Elev, 11-03-2020
Goedemorgen, ja, de woning stond te huur aangeboden op 1 januari. Wat betekent het voor de huurcorrectie op de WOZ waarde?
Of komt die te vervallen voor 2019? Betekent het effectief dat 1 januari willekeurige datum is waarop de woning moet verhuurd zijn om de huurcorrectie op de WOZ waarde te kunnen toepassen? En indien aanvang van de huurperiode op 2 januari is dan kan je geen huurcorrectie toepassen? mvg Reactie infoteur, 12-03-2020
Beste Elev,
Als de woning op 1 januari 2019 te huur stond, mag u de leegwaarderatio toepassen. Een tweede woning is vermogen in box 3 en dan is voor de fiscus 1 januari relevant.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Elev, 09-03-2020
Goedemorgen, ik heb een tweede woning als belegging. De woning werd ruim twee jaar verhuurd tot 1 mei 2018 en daarna bijna 11 maanden te huur gestaan voordat er een geschikte huurder gevonden werd. Het is pas per 1 april 2019 opnieuw verhuurd tot eind 2021. Dus per 1 januari 2019 was de woning nog niet verhuurd. Geldt dan voor mij een huurwaarde correctie op de WOZ waarde in 2019? Dank voor uw reactie. Reactie infoteur, 09-03-2020
Goedemorgen Elev,
Waar het om gaat is of de woning per 1 januari 2019 te huur stond.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Arthur, 03-03-2020
Als de woning niet op 1.1.20xx was verhuurd maar wel bijv. 1 of 2 maanden later, kan dan de leegwaarderatio alsnog worden toegepast voor het volledige jaar of is dit voordeel dan "verloren" over 20xx? Reactie infoteur, 04-03-2020
Beste Arthur,
Als het om box 3 gaat, gaat het om de stand van zaken op 1 januari.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Onno, 26-02-2020
Goedemorgen,

Per 1-1-2019 stond een woning die voor deze tot 1-9-2018 verhuurd geweest, leeg om verkocht te worden. Wordt dit pand nu over de gehele WOZ waarde belast of kan de huurwaarde ratio nog waarde toegepast? Reactie infoteur, 28-02-2020
Goedemorgen Onno,
Als de woning in 2018 uit de verhuur is gehaald, kunt u in 2019 niet de leegwaarderatio toepassen. Een escape kan wellicht zijn dat de woning en te huur (maar tijdelijk geen huurder in huis) en te koop stond.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Edwin, 14-02-2020
Beste,

als ik het goed begrijp, kan de WOZ waarde ook in mindering worden gebracht met 17 keer de jaarlijkse erfpacht. Nu is in mijn geval de erfpacht afgekocht tot 2061. Hoe moet ik dan de jaarlijkse erfpacht berekenen? Ik heb niet in mijn erfpachtakte een bedrag staan waarmee het afgekocht is in 2011 (in 2013 heb ik de woning gekocht).

Groet
Edwin Reactie infoteur, 16-02-2020
Beste Edwin,
Als u geen erfpachtcanon betaalt, is deze ook niet aftrekbaar.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Cathrin, 03-09-2019
Vraag:
Hoe leegwaarderatio te berekenen als de verhuurde woning in oktober wordt verkocht?
Hij valt nu in de 45%
Blijft dit dan 45% voor het hele jaar?

Groetjes
Cathrin Reactie infoteur, 04-09-2019
Beste Cathrin,
Voor box 3 geldt de situatie per 1 januari van het jaar. Bij u is dit dan 45% voor het hele jaar.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Bax, 14-03-2019
Nav mijn vraag.
Ik verhuur niet aan familie maar aan een expat. Ik heb correctie voor huurbescherming aangevinkt. Ik heb de woz waarde die vooraf ingevuld stond laten staan en mijn jaarlijkse erfpacht ingevuld.
In de eindberekening staat nu automatisch:
Woz waarde -/- 17x erfpacht
Correctie huurbescherming 38% van saldo Woz waarde - 17x erfpacht.
Ik heb niets met de leegstandsratio tabel gedaan.
Wanneer komt die in beeld? Alles lijkt al vooraf berekend te worden. Reactie infoteur, 16-03-2019
Beste Bax,
Kennelijk wordt bij u een huur van maximaal 4% verondersteld.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Bax, 14-03-2019
Ik heb op de aangifte IB 2018 de vooraf ingevulde WOZ waarde van mijn verhuurde 2e woning staan.
Als ik tijdelijke huurbescherming aanklik, verschijnt er in het uiteindelijke overzicht (details grondslag sparen en beleggen), automatisch een correctie voor huurbescherming (38% van de WOZ waarde (1-38% = 62%). Moet ik dan nog met de huuropbrengst en de tabel voor leegstandsratio aan de slag?. Het lijkt allemaal automatisch voorgerekend te worden, ook al heb ik nergens de jaarhuur opgegeven. Reactie infoteur, 14-03-2019
Beste Bax,
Bij tijdelijke huurbescherming wordt evenals bij verhuur aan familie (niet zakelijke huur) met een leegwaarderatio van 62% gerekend.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Henk, 06-11-2018
Hoe berekenen in de leegwaarderatio voor mijn aangifte in het volgende geval:

1) Het pand heeft een WOZ waarde van 450.000.
2) Het is in het bezit van mijn broertje en mij, beide 50% eigenaar.
3) Mijn broertje staat er ingeschreven, ik niet.
4) Mijn broertje betaalt mij geen huur o.i.d, hij draag bij in de maandlasten
5) Ik verhuur mijn deel voor 1000 euro per maand
6) Het pand is officieel niet gesplitst, onofficieel wel. Het telt 3 etages, mijn broertje bewoont er 1 en de andere twee verhuur ik.

Het pand valt voor mij in box 3 (ik sta elders ingeschreven) voor 225.000 euro, huur is 12.000 per jaar wat uitkomt op 5,3% oftewel een leegwaarderatio van 73%, wat uit zou komen op een box 3 waarde van 164.250. Klopt dit? Maakt het verder nog uit dat ik 2 etages 'bezet' en mijn broertje 1? Reactie infoteur, 08-11-2018
Beste Henk,
De leegwaarderatio is van toepassing op woningen waarbij de huurder huurbescherming geniet. Als die twee etages ook ongeveer de helft van de waarde van de woning behelzen, is er weinig aan de hand, maar het zou best kunnen zijn dat ook een deel van uw broer eigenlijk box 3 is omdat dat niet door hem zelf wordt bewoond.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Ellan, 19-07-2018
Ik had eigenlijk nog een vraag:

Wij gaan onze woning vanaf september 2018 verhuren. Op 1 januari 2018 was het nog onze hoofdwoning.
Ik neem aan dat pas per 1 januari 2019 de leegwaarderatio tellen en dan bedoel ik daardoor de lagere WOZ waarde?

Groet, Ellan Reactie infoteur, 21-07-2018
Beste Ellan,
Klopt, als de leegwaarderatio in uw geval van toepassing is.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Ellan, 19-07-2018
Beste infoteur,

Wij hebben een appartement waar wij nu wonen en hebben een nieuwe woning gekocht, welke bijna voor bewoning gereed is.

Op het appartement hebben we een hypotheek van 164.000 en de woz waarde is 298.000 per 1-1-2017. Per 1 augustus willen we de woning gaan verhuren en per 1 augustus willen we ook gaan verhuizen. Per 1 september willen we de hypotheek met eigen middelen aflossen.

De hypotheekadviseur heeft 2 jaar geleden tegen ons gezegd dat de waarde tegen de woz waarde gerekend wordt, als we en 1 maand huur en 1 maand zelf ingeschreven staan in de woonplaats.

De overwaarde (waar we dan geen hypotheekrenteaftrek voor krijgen in onze nieuwe woning) zou dan 134.000 zijn.

Nu zegt onze accountant dat het appartement niet voor de woz waarde maar voor de werkelijk waarde naar box 3 gaat.
Het is een appartement in Amsterdam, dat zou dus betekenen dat de werkelijke waarde nu wel 75.000 hoger kan zijn dan de woz waarde per 1-1-2017.

Bij de belastingtelefoon kunnen ze me ook niet helpen en adviseren ze een brief aan de inspecteur te schrijven.

Wat is uw visie hierop?

Alvast heel hartelijk bedankt! Reactie infoteur, 21-07-2018
Beste Ellan,
Uw appartement in Amsterdam wordt gedurende 2018 een tweede woning zodra u de woning verhuurt. Daarmee verhuist de woning naar box 3. Voor box 3 geldt als ijkpunt uw vermogen per 1 januari van het jaar van aangifte. Bij uw belastingaangifte over 2018 telt de tweede woning dus nog niet mee (het was toen nog uw woning in box 1), vanaf 1 januari 2019 wel. Dit tegen de WOZ-waarde van het verhuurde deel van het appartement minus de hypotheek. Wellicht is ook de leegwaarderatio van toepassing.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Luuk, 21-04-2018
Beste,
ik verhuur mijn woning voor een all-inclusive prijs (inclusief g/w/l en meubels). Hoe wordt de kale huur bepaald om de leegwaarderatio te berekenen? Reactie infoteur, 23-04-2018
Beste Luuk.
De kale huur is de huur zonder bijkomende kosten. Wat u aan g/w/l betaalt is na te gaan en voor de boedel zult u een inschatting moeten maken.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Michael, 19-03-2018
Beste,

maakt de leegwaarderatio nog onderscheid tussen verhuur van een bedrijfspand en een woning. Ik verhuur namelijk een pand met een bedrijfsgedeelte (art 7: 290BW) en een bovengelegen woning. Kan ik beide huuropbrengsten meenemen in de berekening van de leegwaarde ratio?

Alvast bedankt. Reactie infoteur, 19-03-2018
Beste Michael,
De leegwaarderatio is dan alleen van toepassing op de bovengelegen woning.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Rien Bijlsma, 12-03-2018
Beste,

Op 14 september 2017 heb ik een huis gekocht voor 85000,-- en deze verhuurd aan mijn zoon en zijn gezin voor een maandelijkse huur van 300,-- per maand.
Ik pas op de aangifte 2017 de leegwaarderatio toe van 62%. De woz waarde wordt dan 52700,--.
Ik zie in box3 echter geen verlaging van het bedrag "grondslag voordeel uit sparen en beleggen".
Is dit mogelijk of doe ik iets verkeerd?

Rien Bijlsma Reactie infoteur, 13-03-2018
Beste Rien Bijlsma,
Zeker, de WOZ-waarde in box 3 moet dan ook 52.700 euro zijn. U kunt die waarde zelf aanpassen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Viktor, 26-10-2016
Beste,

Dank voor dit leuke en vooral informatieve artikel. Nu heb ik een vraag aan u, we zijn van plan om een 2de woning aan te schaffen (met eigen middelen / spaargeld) en deze vervolgens te verhuren aan een aantal studenten. We hebben ondertussen een woning op het oog waar wij 4 studenten in kunnen plaatsen.

1) gelden hier nog aparte regels voor?
2) Moet er hier een vergunning of iets dergelijks voor aangevraagd worden ( bij de gemeente of zo)?
3) hoe wordt belastingtechnisch naar gekeken? Kan dit nog altijd opgegeven worden in box 3 en kun je genieten van onbelaste huurinkomsten?
4) kan / mag de leegstandsratio ook voor deze situatie toegepast worden?

Alvast dank voor uw reactie. Reactie infoteur, 07-01-2018
Beste Viktor,
Veel gemeenten eisen voor een studentenwoning of verhuur van meerdere kamers in 2017 en 2018 een vergunning, ondermeer in verband met de brandveiligheid van het gebouw. De woning is voor een particulier box 3 vermogen en de huur is onbelast. Als aan de voorwaarden is voldaan, geldt ook hier de leegwaarderatio.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Sjacco, 19-10-2016
Beste,

Zou u mij kunnen uitleggen hoe het geregeld is bij verkoop van een tweede of derde woning. Ik bezit zelf 3 woningen die ik particulier verhuur. Nu wil ik de woningen langzaam gaan verkopen zodra de huurcontracten aflopen. Zijn de winsten bij verkoop belast in box 1? Ben gewoon particulier. Of geldt hier dat je normaal vermogensgeheer te boven gaat?
Alvast bedankt Reactie infoteur, 22-10-2016
Beste Sjacco,
De winsten zijn bij verkoop niet belast in box 1. Uw verkoopopbrengst komt wel in box 3 terecht.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Pijls, 10-09-2016
Geldt de LWR bij successie ook als kleinkinderen de woning als vakantiewoning huren? Reactie infoteur, 17-06-2020
Beste Pijls,
Op een vakantiewoning is er geen huurbescherming en dus geldt de leegwaarderatio niet.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Demir, 24-03-2016
Per 01 jan stond mijn tweede woning nog leeg in afwachting van verhuur, en is per 01 feb voor de rest van 2015 verhuurd. Klopt het dat ik de leegwaarderatio voor 2015 niet kan toepassen, en 100% van de WoZ waarde moet optellen in box 3? Reactie infoteur, 17-06-2020
Beste Demir,
Als de huur niet te hoog is (geen vrije sector), kunt u wel in aanmerking komen voor de toepassing van de leegwaarderatio.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Van de Ven, 08-03-2016
Bestaat ook voor de gemeentebelastingen een soort huurwaarderatio? Ik bedoel dat de WOZ-waarde die de gemeente hanteert in feite niet overeenkomt met de werkelijke waarde in het economisch verkeer als een pand verhuurd is. Immers, wie koopt een pand tegen de WOZ-waarde als het is verhuurd? Reactie infoteur, 09-03-2016
Beste Van de Ven,
De WOZ waarde en gemeente houden geen rekening met huur of verhuur, het is de waarde in lege staat.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Informatie, 07-03-2016
Hallo, heb een woning ong. een half jaar geleden gekocht, ivm vertrek naar het buitenland wil ik het te koop zetten en verhuren. Alleen ben ik er achter gekomen dat de woning al eerder in afgelopen jaren > 3 jaar via de leegstandswet is verhuurd. Als ik de woning nu te koop zet en verhuur, valt het dan nog steeds onder box 3? Reactie infoteur, 17-06-2020
Hallo Informatie,
Ja als de woning wordt verhuurd, is de woning vermogen in box 3.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Ipadawan, 19-02-2016
Bedankt voor het artikel.
Wil graag weten of mijn belevenis correct is.
Samenvattend.
Ben in het bezit van een hoofdwoning, en ik koop een woning erbij alleen voor de verhuur incl €10000 hypotheek voor 10jaar tegen 2% rente voor de verhuur woning.
V.b. aankoop op 1mrt €117000 - WOZ €120000. Verhuur op 1aug voor €550/mnd
1) Kan ik de Overdracht belasting voor de te verhuren 2e woning aftrekken? Is er een verschil als ik ze wel of niet in de 10.000 hypotheek plaats?
2) Huurwaardeforfait komt op €603 voor het eerste jaar, maar omdat de woning nog niet verhuurd was op 1Jan moet ik dan nu de volledige WOZ waarde gebruiken voor de HWForfait, of wat anders? Of is er een verdeel sleutel? Of…?
3) Geldt voor de vermogens bijtelling de volledige WOZ waarde of de WOZ waarde naar Ratio van de huurwaarde?
4) Ik geef dus zowel mijn vermogen op en de HWForfait in box3
5) Hoe zit het met als ik een woning koopt die een hogere aankoop waarde heeft als de WOZ waarde, dan zakt mijn vermogen, of niet?
6) Een vraag, wat is verstandiger, de aanpassingen å€5000 in het aankoop jaar of een jaar later. De WOZ waarde van de woning zal niet in waarde stijgen. Reactie infoteur, 17-06-2020
Beste Ipadawan,
1. De overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar, ook niet als u deze belasting financiert. Het is immers een tweede woning.
2. Voor een tweede woning betaalt u geen huurwaardeforfait.
3. en 4. In box 3 geeft u de WOZ-waarde op minus hypotheek.
5. Ja, maatgevend voor het vermogen in box 3 is dan de lagere WOZ-waarde.
6. Als u de woning wilt verbeteren, kijkt u naar de hoogte van de investering in relatie tot de huur die u kunt krijgen. Hoe beter het onderhoud, hoe hoger de huur kan zijn.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Barry, 12-02-2016
Ik wil een 2de woning kopen met het afsluiten van een 2de hypotheek! Wat zijn hiervan de fiscale gevolgen?

Mvg. Barry Reactie infoteur, 17-06-2020
Beste Barry,
Voor een tweede woning is de hypotheekrente niet aftrekbaar, ook niet als je de hypotheek op de eerste woning daarvoor verhoogt.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Piet, 05-01-2016
Hoeveel woningen ( maximaal) mag ik als particulier verhuren zodat de huuropbrengsten van deze panden onbelast blijven?
met vriendelijke groet, Reactie infoteur, 17-06-2020
Beste Piet,
Zolang het om particuliere verhuur gaat en niet de woning waarin u woont, is de huur belastingvrij. Als u een verhuurbedrijf hebt, moet belasting worden betaald.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Paul, 22-12-2015
Ik heb twee appartementen in een hotelcomplex gekocht. Voor de appartementen is een splitsingsacte opgemaakt en liggen er verhuurovereenkomsten aan ten grondslag. Beide appartementen staan op erfpacht en ik ben ook aangesloten bij de VVE die voor dit nieuwe complex in het leven is geroepen. Ik heb BTW aftrek omdat beide appartementen in volledige verhuur zijn en niet voor eigen gebruik worden aangewend. Er is nog geen WOZ waarde bekend. Wat zou de vermogenswaarde zijn voor mijn Box 3 opgave. De investeringsprijs minus de BTW? Kan ik 17 x de canon in mindering brengen en kan ik nog leegstandsratio's erop loslaten
Gaarne uw reactie Reactie infoteur, 17-06-2020
Beste Paul,
De correctie voor de erfpachtcanon is een correctie op de WOZ-waarde, niet de aankoopwaarde. De WOZ-waarde zal dan ook hoger zijn dan wat u ervoor betaald hebt. Omdat die waarde niet bekend is, maakt u een zo goed mogelijke schatting en als u te laag zit met het bedrag, verneemt u dat misschien nog.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Bente, 14-12-2015
Hallo,
Ik wil een woning kopen met en voor mijn ouders. Aankoopwaarde €250.000. Mijn ouders en ik zijn dan samen eigenaar. Ieders voor 50%. Mijn ouders betalen hun deel uit eigen middelen(125.000). Ik sluit een hypotheek af voor €125.000 bij de bank. Ik betaal de rente ook. Mijn ouders gaan dan in de woning wonen. Het is dan mijn 2e woning. Moet ik mijn ouders dan huur laten betalen over mijn eigenaarsdeel om niet in de problemen te komen met de fiscus (bv bij overlijden). Hoeveel moet de huur dan zijn.Kunt u uitleggen of er dan ook nog iets is met de leegwaarderatio. Zijn er misschien nog andere aspecten die in over het hoofd zie. Ik wil hierdoor niet in de problemen komen. Graag uw advies / informatie. Hartelijk dank, Bente Reactie infoteur, 17-06-2020
Hallo Bente,
1. Als het één woning is en niet twee afzonderlijke woondelen, is de leegwaarderatio waarschijnlijk niet van toepassing omdat de woning daarvoor te duur is. U kunt zelf een deel van de woning als tweede woning aanhouden zonder deze te verhuren.
2. De helft van de waarde van de woning is dan voor u en u betaalt over uw deel geen huurwaardeforfait. Voor u is er overigens geen hypotheekrenteaftrek, niet als tweede woning en niet als u het pand verhuurt.
3. Als uw ouders komen te overlijden, gaat hun deel naar de erfgenamen. Als u enig kind bent, bent u dat.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Anna, 27-11-2015
Mijn 4 kinderen (allen met een leeftijd in de 20 jaar), hebben hun ouderlijk huis van mijn ex man geërfd, 490.000 euro WO waarde + een totale schuld van 350.000 euro. 3 hebben een goedkope huurwoning en 1 woont nog in het ouderlijk huis. Dit huis bestaat uit 2 appartementen waar een apart huisnummer voor aangevraagd kan worden. Omdat wij nu alle 4 opeens mede-eigenaar zijn, en er dus "een vermogen" is, hebben wij geen recht meer op huur- en zorgtoeslag. Gedacht wordt nu om 1 appartement af en toe (vakantieverhuur) of permanent te verhuren om geld voor de vaste lasten binnen te krijgen en verf etc te kopen om het huis, dat in belabberde staat is, op te knappen. Bij de belastingaangifte kan er geen hypotheekaftrek zijn omdat het huis niet op naam staat van 1 persoon. Is permanente verhuur een betere optie dan af en toe verhuren via een vakantie-site?

Vriendelijke groet,
Anna Reactie infoteur, 17-06-2020
Beste Anna,
Het saldo van WOZ waarde en hypotheek is inderdaad vermogen in box 3 als het niet de hoofdwoning is. Eigenlijk zou u moeten bekijken wat u met de woning wilt. Langdurig verhuren betekent ook dat de woning niet snel kan worden verkocht voor een mooie prijs, tijdelijk verhuren lijkt dan aantrekkelijker. Overigens is als de woning in slechte staat is, verhuur ook niet altijd eenvoudig.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Lammert, 21-11-2015
Ik heb een vraag,
Ik heb nu een tweede woning die ik dit jaar Hypotheekvrij wil maken, de huuropbrengst is € 6000,00 per jaar. Is dit een voordelige optie, of moet ik extra belasting betalen omdat ik ga aflossen. Reactie infoteur, 17-06-2020
Beste Lammert,
Zowel het geld waarmee u aflost als uw tweede woning zijn box 3 vermogen. Hierbinnen vindt een verschuiving plaats (van spaargeld naar woning). Dat is dan niet van invloed op de vermogensbelasting.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Annelies, 18-11-2015
Ik heb een twee onder 1 kap woning met kleine hypotheek, ik wil een appartement kopen bij mij in de buurt voor mijn dochter ongeveer 125,000 euro. Ik heb ook nog een woning in Spanje deze is betaald. Ik wil de tweede woning in Nederland gaan verhuren aan mijn dochter net onder de huurgrens zodat zij huursubsidie kan aanvragen. aan welke extra kosten moet ik denken? Reactie infoteur, 17-06-2020
Beste Annelies,
U gaat over de WOZ waarde van het appartement minus de hypotheek daarop vermogensrendementsheffing betalen. Dat zal voor een deel ter vervanging van de belasting op uw spaargeld zijn. Verder is er het onderhoud, de overdrachtsbelasting, de opstalverzekering en de gemeentelijke belasting ozb.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Anne, 10-11-2015
Ik ga mijn tweede woning die het hele jaar verhuurd is geweest, verkopen aan de huurder. Wat is belastingtechnisch gezien gunstiger: de overdracht voor of na 1 januari laten plaatsvinden? Reactie infoteur, 17-06-2020
Beste Anne,
Als u voor de woning meer krijgt dan de WOZ-waarde, eventueel gecorrigeerd voor de leegwaarderatio, dan is een paar dagen wachten voor u gunstiger.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Jos, 08-11-2015
Stel ik koop een recreatiewoning. de huur wordt vastgesteld door de parkbeheerder. Een gedeelte van de onderhoudskosten wordt ondergebracht in een Poule om hiermee bepaalde kosten die in dat jaar van toepassing te zijn te betalen.
De kosten van de poule worden elke kwartaal zichtbaar gemaakt op de netto huurafrekening. Mag ik deze kosten als kleine ondernemer aftrekken.
Graag u reactie Reactie infoteur, 17-06-2020
Beste Jos,
Als ondernemer mag u deze als zakelijke kosten aftrekken, als particulier niet.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Stephan, 23-09-2015
Stel je hebt een eigen huis met hypotheek en dus hypotheekrenteaftrek. Je kan een familie hypotheek krijgen om een tweede woning te kopen om te verhuren
Hypotheek 350.000,-
Woz tweede woning 290.000,-
Woning verhuur je tussen de 1500,- en 2000,- per maand
Vraag:
Moet je dan iets betalen aan vermogensbelasting? Je schuld is hoger dan het vermogen toch?

Alvast hartelijk bedankt Reactie infoteur, 17-06-2020
Beste Stephan,
De tweede woning draagt in dit geval negatief bij aan uw vermogen in box 3.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Eppo, 30-07-2015
Beste Zeemeeuw,

confuus. Mijn vrouw en ik kopen tweede huis. Ik wil mij daar inschrijven in GBA, mijn vrouw blijft ingeschreven op eerste woning. We zijn fiscaal partner. Tweede woning willen we misschien bepaalde gedeeltes van het jaar verhuren, maar niet hele jaar.

Mijn vragen:

- kan ik ondanks mijn GBA inschrijving in tweede woning toch onze eerste woning als hoofdverblijf aanmerken? Die willen we namelijk in box 1 ivm hypotheekrenteaftrek? We kunnen toch ook maar 1 verblijf als hoofdverblijf aanmerken dus tweede woning dan automatisch box 3 ondanks GBA inschrijving?

- is de huur die ik verkrijg voor tijdelijke verhuur van tweede woning onbelast in box 3?

- wanneer wordt tijdelijke verhuur vakantieverhuur en moet het naar box 1?

- is het noodzakelijk dat huurder zich op tweede woning in GBA inschrijft?

- kan ik leegwaarderatio toepassen?

Groet! Reactie infoteur, 17-06-2020
Beste Eppo,
1. Het beste schrijft u zich niet in op het adres van het tweede huis. Uw aandeel in het eerste huis wordt dan box 3 en uw tweede huis eveneens.
2. Bij tijdelijke verhuur is sprake van een actief vermogensbeheer waardoor de huurinkomsten belast zijn in box 1. Als de verhuur onder de huurbescherming valt, kunt u de leegwaarderatio toepassen.
3. Het woonadres van een huurder moet worden geregistreerd in het GBA. Pas als iemand meerdere woonadressen heeft, moet ook hij een keuze maken.
Met vriendelijke groet,
Zeemeeuw

Fran, 28-07-2015
Geachte heer/mevrouw,

Mag je een appartement kopen als 2de huis, en deze vervolgens verhuren als vakantiewoning.
Appartementencomplex is gelegen in een woonwijk.
Zonder overleg Vve. Reactie infoteur, 17-06-2020
Geachte Fran,
Of u uw appartement zo mag verhuren hangt af van het reglement van de vereniging van eigenaren. Bij commerciële verhuur kan ook de gemeente eisen aan de verhuur stellen.
Met vriendelijke groet,
Zeemeeuw

W. Brand, 14-06-2015
Beste Zeemeeuw,
Wat zijn de fiscale regels/consequenties als ik een tweede woning koop, die woning gedeeltelijk d.m.v. een hypotheek (bij mijn eigen stamrecht bv) financier en dat huis vervolgens (langdurig) aan een familielid verhuur tegen een normale huur? Ik neem aan dat de huur dan onbelast is omdat het om een tweede woning gaat die in box 3 valt. Maar hoe zit het dan met hypothecaire schuld in relatie tot de huurwaarderatio? Stel ik koop een appartement van € 250.000 en financier dat voor € 100.00 d.m.v. een hypothecaire lening. De woz-waarde is € 225.000. De huur is € 9000 per jaar (4% van de woz-waarde).
1) Kan ik dan de volgens de leegwaarderatio gecorrigeerde woz-waarde nog verminderen met de hypothecaire schuld?Dat levert dus een waarde in box 3 op van 67% van € 225.000 oftewel € 150.750 minus € 100.000 is € 50.750 of
2) Moet ik uitgaan van de volgens de leegwaarderatio gecorrigeerde woz-waarde van € 150.750 en blijft de hypothecaire schuld in deze situatie volledig buiten beschouwing? of
3) Moet ik uitgaan van de niet gecorrigeerde woz-waarde van € 225.000 verminderd met de hypothecaire schuld ad € 100.000 hetgeen € 150.000 oplevert?
Bij voorbaat hartelijk dank voor uw reactie.
Vriendelijke groet Reactie infoteur, 17-06-2020
Beste W. Brand,
In box 3 valt de netto waarde van de woning, dat wil zeggen de (gecorrigeerde) WOZ-waarde minus hypotheek. In welke mate u die WOZ-waarde ook mag corrigeren met de leegwaarderatio hangt af van de huur die u vraagt.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

W. Barendrecht, 15-05-2015
Geachte heer,

Ik heb noodgedwongen een tweede huis, namelijk een geërfd huis dat nu via de leegstandswet is verhuurd. Woz waarde komt in box 3, de huuropbrengst is vrij van belasting. Nu woon ik zelf in een huurwoning en overweeg, in afwachting van verkoop van mijn 'tweede huis' een woning te kopen om zo het vermogen in box 3 te verlagen. Blijft de huuropbrengst van de tweede woning dan belastingvrij of verandert daar iets in? Als voorbeeld: mijn aandeel in het huis is 200.000. Ik koop een appartement van 160.000, resterend vermogen in het tweede huis is 40.000.

met vriendelijke groet, Reactie infoteur, 17-06-2020
Geachte W. Barendrecht,
De huuropbrengst blijft dan belastingvrij en uw vermogen in box 3 wordt inderdaad kleiner als u een lening aangaat. Maar ook een lening kost geld. Ook het aanspreken van spaargeld verlaagt uw vermogen in box 3. De Belastingdienst kijkt wel steeds naar de stand per 1 januari:

https://financieel.infonu.nl/belasting/111936-vermogensbelasting-2019-berekening-en-wijzigingen.html

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

H. Huis, 17-04-2015
Ik heb een tweede woning in de verhuur. Als ik nog een derde woning voor verhuur erbij koop, zijn de huuropbrengsten van een derde woning dan ook onbelast?
b.v.d Reactie infoteur, 17-06-2020
Beste H. Huis,
Ja ook de huuropbrengst van een derde woning is onbelast als u de woning als particulier verhuurt.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Matad, 14-04-2015
Geachte Zeemeeuw,
Op 05-04-1015 stelde ik u een vraag over de leegwaarderatio. Nadat ik bij onroerende zaak voor deze tweede woning een WOZ waarde heb ingevuld van €244.000 (is aanslagwaarde gemeente) vul ik dit formulier opnieuw in met nu als WOZ waarde € 207.400. WOZ waarde maal 85%. Ik blijf echter het probleem houden dat er in de betalen belastingdruk niets veranderd.

Met vriendelijke groet. Reactie infoteur, 17-06-2020
Geachte Matad,
Als u een lagere WOZ-waarde voor de verhuurde woning invult, wordt het vermogen in box 3 lager en betaalt u minder belasting.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Matad, 05-04-2015
Geachte heer, Bij de invulling van de aangifte inkomstenbelasting 2014 wordt er bij de invulling van een verhuurde onroerende woning met huurbescherming enkel gevraagd naar de WOZ waarde en nog enkele vragen worden gesteld doch nergens wordt gevraagd naar de huurinkomsten. Ergo komt de leegwaarderatio nergens in beeld. Klopt dat?
Bij voorbaat dank. Reactie infoteur, 17-06-2020
Geachte Matad,
Als u gebruik maakt van de leegwaarderatio, vult u bij overige onroerende zaken de WOZ waarde maal ratio in in plaats van de volledige WOZ-waarde.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Mirella, 02-03-2015
Stel je verhuurt in 2014 vanaf de laatste week van januari een woning. In januari bedraagt de huur 300€, vanaf februari wordt 1500€ betaald. Het is een huurcontract voor eerst twaalf maanden en vervolgens voor onbepaalde tijd. Welke leenwaarderatio dien ik te hanteren over het jaar 2014? In 2015 wordt de huur vanaf 1 april opgezegd, en vervolgens wordt de woning weer verhuurd vanaf 1 juni voor 1700€ per maand, welke leegwaarderatio dien ik dan ter hanteren? Reactie infoteur, 17-06-2020
Beste Mirella,
U kijkt naar de huuropbrengst per jaar en deelt dat door de waarde van uw woning. Op basis van dit percentage volgt wat de leegwaarderatio is.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Arnout, 13-02-2015
Beste Piet,

Sinds begin december 2014 een tweede woning gekocht welke wordt verhuurd aan onze dochter, zij huurt all inclusieve, hoe dienen wij dit dan te berekenen, omdat dit dus om slechts 1 maand gaat van vorig jaar.

Met vriendelijke groet,
Arnout Reactie infoteur, 17-06-2020
Beste Arnout,
Dan kunt u de leegwaarderatio nog niet toepassen, maar wel voor volgend jaar.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Piet, 09-01-2015
Ik woon en werk in Duitsland en heb een woning in Nederland (met een hypotheek zonder rente aftrek) welke ik verhuur. Mijn vraag is: Moet ik hierover belasting in Nederland betalen of in het land waar ik woon. Reactie infoteur, 17-06-2020
Beste Piet,
Als u als particulier verhuurt, bent u er in Nederland geen belasting over verschuldigd. De huur wordt dan niet als inkomen gezien, maar wel wordt uw vermogen belast.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Mirjam, 28-12-2014
Bedankt voor het artikel, zeer informatief. Maar hoe zit het met belastingvrije huuropbrengst in de volgende situatie: wij wonen (tijdelijk) in het buitenland en hebben een eigen woning die we al een aantal jaren verhuren (niet meer ingeschreven in NL dus geen hypotheekrente afftrek). Nu willen we een tweede woning kopen (met eigen geld, geen hypotheek) en deze ook verhuren. Is de huuropbrengst van deze tweede woning dan ook belastingvrij? Of werkt het nu anders omdat we de eerste woning ook al verhuren?
Bedankt! Reactie infoteur, 17-06-2020
Beste Mirjam,
Ook de huuropbrengst van de andere tweede woning is dan belastingvrij en onderdeel van box 3.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Rich, 26-11-2014
Als je een 2e woning hebt, welke huur geef je dan op? Kale huur of incl. Huur? 1100 kaal en 1500 incl. Dit scheelt uiteindelijk iets in de box3 waarde waar je de 1,2% over betaald

Wat geef je op bij de aangifte, kale huur of totale huur p/mnd * 12… Reactie infoteur, 17-06-2020
Beste Rich,
Het gaat hier om de kale huur per jaar.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Evert, 16-09-2014
Situatie: in april 2011 heb ik een woning gekocht van 130.000 met eenzelfde bedrag aan hypotheek. (Hypotheekrente 427 pm) Deze ben ik gelijk gaan verhuren. Ik zat zelf of bij ouders of in het buitenland voor werk. Heb me ook niet ingeschreven op dit adres. Vervolgens heb ik in november 2012 een 2de woning gekocht a 180.000 met eenzelfde bedrag aan hypotheek. Hier heb ik mij gelijk op ingeschreven. (Hypotheekrente 495 pm) Woning 1 is per november 2012 in de verkoop gegaan, maar nog niet verkocht. Wel is hij constant verhuurd gebleven. Tot op heden heb ik over 2011, 2012 en 2013 nog geen aangifte gedaan. Welke kosten en welke opbrengsten kan ik verwachten op het moment dat ik aangifte zal gaan doen? Reactie infoteur, 17-06-2020
Beste Evert,
De waarde van de verhuurde woning (woz minus hypotheek) is voor u vermogen in box 3. De huur is onbelast (is geen inkomen). Voor de andere woning waar u bent ingeschreven geldt de hypotheekrenteaftrek en kunt u allerlei kosten van aankoop aftrekken in box 1:

https://financieel.infonu.nl/belasting/66790-de-fiscaal-aftrekbare-verhuiskosten.html

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Zeemeeuw (1.579 artikelen)
Laatste update: 19-10-2020
Rubriek: Financieel
Subrubriek: Belasting
Per 2021 gaat InfoNu verder als archief. Het grote aanbod van artikelen blijft beschikbaar maar er worden geen nieuwe artikelen meer gepubliceerd en nog maar beperkt geactualiseerd, daardoor kunnen artikelen op bepaalde punten verouderd zijn. Reacties plaatsen bij artikelen is niet meer mogelijk.