Nieuw erfrecht nadelig voor huizenbezitters

Het erfrecht is sterk veranderd sinds 2010. Dit nieuwe erfrecht pakt door de WOZ-waarde of vruchtgebruik nadelig uit voor wie een huis erft. De huizenbezitters gaan namelijk meer erfbelasting en successierechten betalen op een erfenis op basis van de WOZ-waarde. Vraag een nieuwe WOZ beschikking. Voordeel van de nieuwe erfwet is dat de belastingvrije schenking aan een kind jonger dan 35 jaar sinds 2011 is verhoogd naar 50.300 euro als dit geld wordt gebruikt om een huis te kopen of verbouwen.

WOZ-waarde is ook bepalend voor de erfbelasting in nieuw erfrecht en schenkingsrecht 2010

Vanaf 2010 zijn de tarieven voor een erfenis en schenkingen veranderd. Het systeem is vereenvoudigd doordat het aantal schijven en categorieën is verkleind. De staatssecretaris, inmiddels minister, heeft ons destijds altijd lagere tarieven in het vooruitzicht gesteld. Maar wie een huis erft of een schenking heeft ontvangen op papier, moet maar afwachten of het allemaal zo voordelig is. Ik durf te stellen dat dat niet zo is, omdat nu de WOZ-waarde bepalend is voor de te betalen erfbelasting.

Vruchtgebruik en nieuw erfrecht, overgangsregeling voor heffing vruchtgebruik

Als de ouders in het huis met vruchtgebruik wonen en komen te overlijden, moet volgens het nieuwe recht ook over het vruchtgebruik ten tijde van overlijden erfbelasting worden betaald. Voor oude en nieuwe gevallen. Er is hiervoor nog geen overgangswetgeving. Wie een mantelzorg compliment krijgt, heeft wel een hoge vrijstelling. Staatssecretaris Weekers heeft op 18 oktober 2011 laten weten naar aanleiding van vragen van de heren Omtzigt en Ormel nu wel met een overgangsregeling te komen voor de schrijnende gevallen. Dat zou voor de gevallen van voor 2010 betekenen dat bij het overlijden van een ouder zal worden uitgegaan van de waarde van de woning op het moment van overdracht van de woning destijds plus de waardestijging van 1 januari 2010 tot de overlijdensdatum. Dus niet meer de WOZ-waarde.

6 procent huur betalen

Als u het huis aan de ouders verhuurt, moeten de ouders u minimaal zes procent huur betalen om het niet als schenking te zien.

Erfenis en nalatenschap: de successierechten

Hoeveel belasting moet ik op een erfenis betalen, zult u zich afvragen. Ik heb er al een eerder op gewezen dat het zeker niet zo is dat iedereen er op vooruit zal gaan. Vooral bij een kleine erfenis of schenking moet 10% erfrecht worden betaald in plaats van de 5% van voor de hervorming. Ook is een samenwonende partner meestal een stuk slechter af. Zie voor de percentages en uitzonderingsgevallen bijvoorbeeld het artikel: nieuw erfrecht en schenkingsrecht is niet altijd gunstig. Een extra probleem vormt het eigen huis. En wel in die zin, dat de erfgenaam van een huis waarschijnlijk veel meer gaat betalen dan nu het geval is.

Belastingdienst en erfenis

Wat is er dan aan de hand. Een erfenis voor de belastingdienst werd gewaardeerd op de waarde in het economische verkeer op het moment, dat iemand overlijdt. Simpel gezegd: als u aandelen erft ter waarde van 10.000 euro op het moment van overlijden, en de waarde stijgt naar 15.000 euro, dan betaalt u successierechten over 10.000 euro en niet 15.000 euro. Dalen de aandelen in waarde, dan betaalt u nog steeds belasting over de 10.000 euro.

WOZ waarde en de erfenis

Ook een huis werd tot en met 2009 door de belastingdienst gewaardeerd op de waarde in het economische verkeer. Maar dat verandert vanaf 2010. Vanaf 2010 wordt het huis gewaardeerd tegen de WOZ waarde van de woning. Dat is de door de gemeente getaxeerde waarde, in het economische verkeer, en leeg opgeleverd. En dus niet de waarde in het economische verkeer, op het moment van overlijden, zoals nu het geval is. Bij het schenken van een huis op papier werd tot en met 2009 een erfenis afgerekend op de in de schenking overeengekomen waarde. Vanaf 2010 is dat wederom de huidige WOZ waarde. Een schenking op papier van een huis, dat een aantal jaren geleden is opgesteld, zal negen van de tien keer een lagere waarde zijn dan de huidige WOZ waarde.

WOZ waarde

De WOZ waarde is de waarde op 1 januari van het voorafgaande jaar. Als de economische crisis doorzet, zal de waarde van een eigen huis dalen, maar door de vertraging van een jaar daalt de WOZ waarde minder snel dan de economische waarde van de woning. Toch betaalt u dan de hoofdprijs aan successierechten. Als de economie weer aantrekt, kan dat veranderen, maar dan zullen de belasting percentages voor de WOZ waarschijnlijk wel omhoog gaan: de gemeenten hebben immers een chronisch geld tekort. De meeste mensen weten wel, dat de WOZ waarde ook nog eens doorwerkt in allerlei gemeentelijke heffingen en de waterschapslasten. Maar daar komt per 2010 dus het successierecht bij.

Nieuwe WOZ beschikking aanvragen

Er is een belangrijke escape. Iedere belanghebbende kan, zodra hij eigenaar is geworden van een huis, ook een nieuwe WOZ beschikking aanvragen bij de gemeente. Maak snel bezwaar tegen de WOZ-waarde bij de gemeente na het overlijden. U krijgt dan ook nog eens de tijd om bezwaar aan te tekenen tegen de getaxeerde waarde. Als de nieuwe taxatie lager is, geeft u de nieuwe waarde op bij de afwikkeling van de erfenis. Dat kan u veel geld aan erfbelasting schelen.

Bewoonde staat en de WOZ

Dan is het nog goed mogelijk, dat u een huis erft, dat is verhuurd. Een verhuurde woning levert bij verkoop minder op dan woning, die leeg wordt opgeleverd. Toch doet het nieuwe successierecht alsof u een woning erft, die vrij beschikbaar is. Ook hier betaalt u dus te veel. Uitzondering hierop vorm een huis met vruchtgebruik.

Waarderingsregels vruchtgebruik

De langstlevende kan een huis erven met vruchtgebruik. Het vruchtgebruik kan levenslang zijn of voor een aantal jaren. In beide gevallen heeft dit vruchtgebruik een bepaalde waarde, die gerelateerd is aan de leeftijd van de langstlevende. Als bijvoorbeeld de langstlevende 81 jaar oud is, gaat de belastingdienst er van uit dat de huur fictief 6% bedraagt en de langstlevende nog 4 jaar te leven heeft. De waarde van het vruchtgebruik is in dit geval 24% van de WOZ waarde. De waarde van het huis, het blote eigendom, is dan gelijk aan 76% van de WOZ waarde in lege staat. De waarde 4 is in dit geval de vermenigvuldigingsfactor, die afhankelijk is van uw leeftijd. Onderstaande tabel geeft deze factor ook voor andere leeftijden weer:

Waardering vruchtgebruik door belastingdienst, de vermenigvuldigingsfactor per leeftijd:

Uw leeftijd	De factor
Jonger dan 20 jaar	16
Van 20 tot 30 jaar	15
Van 30 tot 40 jaar	14
Van 40 tot 50 jaar	13
Van 50 tot 55 jaar	12
Van 55 tot 60 jaar	11
Van 60 tot 65 jaar	10
Van 65 tot 70 jaar	8
Van 70 tot 75 jaar	7
Van 75 tot 80 jaar	5
Van 80 tot 85 jaar	4
Van 85 tot 90 jaar	3
Ouder dan 90 jaar	2

Vruchtgebruik woning niet meer voordelig sinds 2010

Tot 2010 was het qua erfbelasting en successierechten voor ouders fiscaal slim om het ouderlijk huis vast op naam van het kind te zetten met daarbij het vruchtgebruik voor zichzelf. Zodra de ouders dan kwamen te overlijden groeide het blote eigendom aan tot het volle eigendom waarbij over het vruchtgebruik geen erfbelasting was verschuldigd. Bovendien kon het huis vaak goedkoper worden overgedragen dan voor de economische waarde. Met ingang van 2010 is dat voorbij. Er moet over de groei van de waarde van het huis inclusief vrije gekomen vruchtgebruik ten opzichte van de eerdere betaalde aankoopprijs alsnog met de belastingdienst worden afgerekend.

Rekenvoorbeeld vrijkomen vruchtgebruik in erfenis

Anders is de waardering wanneer het vruchtgebruik vrijkomt doordat betrokkene overlijdt. Dan mag worden rekening gehouden met 6% renteverlies op de koopsom ten opzichte van de werkelijke waarde nu. Voorheen was dat de betaalde waarde bij de overdracht van het blote eigendom. Een gigantisch verschil en er is geen overgangsrecht.

Ik geef u een rekenvoorbeeld:

Stel het huis werd destijds exclusief vruchtgebruik overgedragen voor 100.000 euro.
Stel de overledene woonde er 10 jaar.
Stel de WOZ-waarde nu is 500.000 euro.

Dan is de waarde van het vruchtgebruik gelijk aan 500.000 minus 100.000 minus het totaal van 6 procent maal 100.000 maal 10. Dit is gelijk aan 400.000 euro minus 60.000 euro, ofwel 340.000 euro.

Een huis erven en verkopen

Als er behalve een huis geen andere vrije financiële middelen zijn, zal de erfbelasting toch uit de verkoop van het huis moeten komen of uit het nemen van een extra hypotheek op naam van de erfgenamen. De belastingdienst zal immers betaald moeten worden. Maar u kunt enige maanden uitstel vragen. Te beginnen voor een periode van drie maanden, later uit te breiden tot maximaal 1 jaar. Vraag tijdig om uitstel en wacht niet totdat de aanslag voor erfbelasting in de brievenbus ligt.

Huis erven en extra hypotheek of huis tijdelijk verhuren.

Ook een extra hypotheek behoort tot de mogelijkheden als er sprake is van overwaarde. Tot slot wordt soms gekozen voor een tijdelijke verhuur van het pand, maar dat zal vaak niet genoeg zijn om de belasting te betalen. Bovendien wilt u niet dat u later moeite hebt om de huurder uit huis te krijgen. De verkoop van een verhuurd pand levert immers minder op.

Slot

Reden te meer om nog kritischer naar de WOZ taxatie van de gemeente te kijken, en waar mogelijk bezwaar tegen de aanslag WOZ te maken. Vraag een nieuwe WOZ beschikking aan. Want een te hoge WOZ waarde betekent te veel belasting betalen. Zelfs als u een huis erft of of papier heeft geschonken. Een groot voordeel van de nieuwe wetgeving is dat u in 2011 eenmalig 50.300 euro belastingvrij mag schenken, als dit geld bedoeld is voor en ook daadwerkelijk gebruikt wordt voor de aankoop of verbetering van een huis.