Hogere WOZ is lagere renteopslag (lagere hypotheekrente)

Betaal als trouwe klant bij een overwaarde op uw woning niet meer hypotheekrente dan nodig is, verlaag uw eigen hypotheekrente en let op de renteberekening en renteopslag en risico-opslag van de bank als u overwaarde hebt. Een hogere WOZ-waarde helpt daarbij. Probeer de renteopslag en risico-opslag te verlagen. Als u een bestaande klant bent en u moet uw hypotheek verlengen, dan betaalt u door de hypotheekrente opslag een hogere rente dan wanneer u een nieuwe klant bent. Deze rente-opslag en soms topopslag kunt u beperken en voorkomen. Wie niet piept blijft te veel rente betalen. Waarde woning omhoog zou moeten betekenen hypotheekrente omlaag. Let op het verlengingstarief bij hypotheken. Ook als bestaande klant hebt u gewoon recht op korting van de hypotheekrente, maak bezwaar. Bekijk hoe u dat kunt doen. Hebt u kapitaal gespaard met uw spaarhypotheek dan kan de rente misschien ook wel omlaag: u zit dan immers in een lagere tariefklasse.

Renteopslag op de hypotheekrente betalen is niet altijd nodig

• Hogere WOZ-waarde, meer overwaarde
• Hypotheek: de looptijd van de hypotheek
• Hypotheekrente en renteopslag als risico-opslag
• Hypotheekrente: 30 jaars termijn voor de hypotheekrenteaftrek
• Welke looptijd dan wel?
• Wat zijn de renteopslag, risico-opslag en prolongatietarief of verlengingstarief van uw hypotheek?
• Piepsysteem bij banken
• Slot renteopslag en risico-opslag hypotheekrente kan worden voorkomen

Hogere WOZ-waarde, meer overwaarde

Als woningprijzen stijgen, ontstaat er al gauw een overwaarde op woningen in Nederland. Als u meer overwaarde hebt op uw woning, komt uw hypotheek wellicht in een goedkopere renteklasse terecht. Bij meer overwaarde is er minder risico voor de bank en dan kan de hypotheekrente omlaag. Een hogere WOZ-waarde helpt u daarbij, maar u krijgt de lagere hypotheekrente niet zomaar. Daar moet u wel wat voor doen. Hoe zit dat eigenlijk?

Hypotheek: de looptijd van de hypotheek

Een belangrijk element waar u over moet denken bij het afsluiten van een hypotheek is de looptijd. Dat lijkt een open deur, maar velen denken er onvoldoende over na. De meesten kijken naar de rente en nemen de looptijd voor lief. Dat is om meerdere redenen niet verstandig.

Hypotheekrente en renteopslag als risico-opslag

Een korte looptijd met lage rente lijkt zeer aantrekkelijk. Vooral de lage rente dan, want al snel komt er een moment dat de hypotheek verlengd zal moeten worden. En dan blijkt dat de rente een zogenaamde instaprente was. De nieuwe rente kan eenvoudig een paar procent punten hoger zijn. Bekend zijn de vergelijkbare teaser rates die aan de bron hebben gestaan staan van de hypotheekcrisis in VS. De korte lage rente blijkt dan duurkoop te zijn. In de VS moesten vele mensen hun huis gedwongen verkopen.

Hypotheekrente: 30 jaars termijn voor de hypotheekrenteaftrek

De hypotheekrente kan maximaal volgens de huidige regelgeving gedurende dertig jaar worden afgetrokken. Na deze 30 jaar slaat de netto hypotheeklast om in een bruto hypotheeklast die automatisch veel hoger is. Als u met andere woorden al een deel van deze 30 jaar heeft verbruikt, afgelopen 10 jaar bijvoorbeeld, dan is het niet verstandig om een hypotheek van meer dan 20 jaar te nemen. U rekent zich nu rijk en komt misschien straks fors in de problemen. De aftrek van hypotheekrente is veel beperkter dan u denkt en die vermindering is alleen maar toegenomen doordat een nieuwe hypotheek met aflossing moet zijn als u belastingaftrek wilt.

Welke looptijd dan wel?

De beste looptijd is een looptijd die de dertig jaar renteaftrek niet overschrijdt, wel zo lang mogelijk is en tegen de laagste rente kan worden afgesloten. Dat lijkt een onmogelijke opgave, maar is het niet. Bekijk daartoe de vele hypotheekaanbieders en besef dat de rente op langlopende hypotheken momenteel lager kan zijn dan de kortlopende. Begin op tijd met uw zoektocht, anders wordt de bank volledig de bepalende partij.

Wat zijn de renteopslag, risico-opslag en prolongatietarief of verlengingstarief van uw hypotheek?

Welke looptijd u ook kiest of hebt gekozen in het verleden eens moet u de hypotheek verlengen. Ook dan kunt u het beste een paar maanden van te voren zoeken naar de mogelijkheid om goedkoop ergens anders een hypotheek af te sluiten. In de praktijk blijken banken hun bestaande klanten namelijk 1 maand voordat de hypotheek moet worden verlengd, een nieuw aanbod te doen voor een hypotheek met een zogenaamd nieuw prolongatietarief of verlengingstarief. Een renteopslag wordt in rekening gebracht, wanneer u in verhouding tot de waarde van uw huis, een hoge hypotheek hebt. Deze renteopslag is tevens een risico-opslag voor de bank. Is de opslag niet terecht, dan kunt u bezwaar maken.

Piepsysteem bij banken

Dit prolongatietarief blijkt voor bestaande klanten soms flink hoger te zijn dan de rentes uit de reclame aanbiedingen. Die reclames zijn namelijk voor nieuwe klanten en niet voor de bestaande. Een bank rekent een bestaande klant al gauw een 0.5 % hogere rente dan een nieuwe klant. En als u dan nog volledig moet beginnen met nieuwe offertes aan te vragen, bent u vaak te laat. Begin dus tijdig met het aanvragen van offertes en ga aan de hand daarvan ook in onderhandeling met uw bestaande bank. Vaak gaat de rente dan omlaag. Soms vervalt de rente-opslag, omdat de verhouding tussen hypotheek en overwaarde inmiddels veel gunstiger is dan toen u uw hypotheek voor het eerst afsloot bij de bank. Vele banken hanteren namelijk een piepsysteem: als de klant niet klaagt is de hogere rente mooi meegenomen, maar als de klant wel klaagt moet de zaak opnieuw worden bekeken. Zo niet dan kunt u tijdig voor een nieuwe aanbieder kiezen, check de renteherziening van uw hypotheek.

Rekenvoorbeeld kosten rente opslag en risico-opslag hypotheek

Stel u hebt een hypotheek van 250.000 euro en u betaalt een rente-opslag van 0.5 % dan is dat in 10 jaar tijd een bedrag van 12.500 euro.

Slot renteopslag en risico-opslag hypotheekrente kan worden voorkomen

Natuurlijk moet u bij een overstap naar een andere bank nog rekening houden met nieuwe provisies (ook al mag het geen provisie meer heten) en taxatiekosten, maar toch. Tijdig om u heen kijken en goed onderhandelen loont zeker. Misschien had u al een bepaalde opslag in uw rente, omdat de hypotheek in verhouding tot de waarde van het huis relatief hoog was. En kan die door de waardestijging van uw woning of door extra aflossingen eveneens komen te vervallen. Maak ook bezwaar als uw bank u een renteopslag oplegt, terwijl uw huis al grotendeels is afgelost en u dus geen risico meer vormt voor de bank.

Lees verder

• Huis kopen in 2020: een eigen woning met nieuwe regels
• Prognose hypotheekrente 2022 (verwachting)
• Zeven manieren voor extra korting op de hypotheekrente