Hypotheek in Nederland

Welke factoren bepalen de hoogte van hypotheken zoals die door banken en verzekeringsmaatschappijen in Nederland worden verstrekt? En hoe werden tot 1 januari 2013 de executiewaarde en de marktwaarde van een huis bepaald?

Wat maakt een eigen huis zo duur?

Veel mensen die op zoek zijn naar een eigen huis verkeren ten onrechte in de veronderstelling dat de grond, de ruwbouw of de inrichting een huis duur maken? Maar de meeste kosten zitten in de lening die nagenoeg elke huizenkoper moet aangaan om zijn huis te financieren.

Om u een indruk te geven wat een huis kost: wie een hypotheek van € 200.000,- aan 5 % krijgt en die braaf in maandelijkse termijnen van € 1000 terugbetaalt, heeft immers aan het eind van de looptijd niet € 200.000,- maar meer dan tweemaal zoveel aan de bank betaald. Alle reden dus om zorgvuldig te werk te gaan bij de keuze van de hypotheek.

Het inkomen

Onderstaande tabel geeft een indruk van de berekeningsgrondslag bij de vaststelling van hypotheekbedragen voor de aangegeven bruto-jaarinkomens. Deze bedragen dienen slechts als indicatie want de daadwerkelijk uitgekeerde bedragen verschillen van kredietverstrekker tot kredietverstrekker.


Houd er rekening mee, dat als u al een beroep op een hypothecaire lening heeft gedaan, de bedragen in de tabel niet onverkort op uw situatie van toepassing zijn. De kredietgever zal eerdere hypotheken namelijk meenemen in de berekening van het hypotheekbedrag.

De waarde van een huis in Nederland

Voor een huis in Nederland kon de waarde tot 1 januari 2013 op verschillende manieren vastgesteld worden. Voor toekenning en berekening van een hypotheek waren de beide volgende waarden relevant:

• Marktwaarde (vrije verkoopwaarde): De marktwaarde is ongeveer gelijk aan het bedrag dat u voor het huis betaald hebt. Maar die marktwaarde kan in de tussentijd wel gestegen of gedaald zijn. De marktwaarde van uw huis wordt door een onafhankelijke taxateur vastgesteld. Die is bij voorkeur werkzaam in het gebied waar het huis gelegen is en heeft dus een goed inzicht in de marktwaarde van de woningen in dat gebied.
• Executiewaarde : Dit was de waarde die in geval van een gedwongen verkoop van de grond of het huis verwacht mocht worden. De executiewaarde lag normaal gesproken op 88 tot 90% van de marktwaarde van het onroerend goed. De meeste kredietverstrekkers boden hun klanten voorheen een hypotheek die gelijk was aan 125% van de verwachte waarde bij gedwongen verkoop, óf het bedrag dat op basis van de jaarlijkse inkomsten was berekend, afhankelijk van het bedrag dat het laagste was.

Onderscheid executiewaarde en marktwaarde per 1 januari 2013 vervallen

Vanaf 1 januari 2013 geldt de afspraak tussen taxateurs en hypotheekverstrekkers dat men uitsluitend nog de term "marktwaarde"zal hanteren. Voor bestaande hypotheken heeft dat overigens geen consequenties.

Als u van plan bent om renovaties uit te voeren, kunt u 80% van deze renovatiekosten bij de waarde van het huis optellen en dientengevolge een hogere hypotheek krijgen. Daarvoor moet u de taxateur nauwkeurig over de voorgenomen werkzaamheden/reparaties informeren, en wel vóórdat hij zijn taxatierapport heeft afgerond. Hij moet namelijk verklaringen over mogelijke renovaties in zijn rapport opnemen.

Welke documenten zijn nodig voor verkrijgen van een hypotheek?

• Een bewijs van je inkomsten door middel van een zogenaamde werkgeversverklaring (niet het origineel). Dat is een gestandaardiseerd formulier;
• De kopie van een recente salarisstrook;
• Zelfstandigen moeten van hun bedrijf de boekhouding over de afgelopen 3 jaar kunnen overleggen. De hypotheek laat zich dan berekenen uit het gemiddelde inkomen van 3 jaar of het gemiddelde uit het afgelopen jaar, afhankelijk van welk bedrag lager is;
• Een origineel taxatierapport van een taxateur;
• Een kopie van het voorlopig koopkontrakt, ondertekend door alle betrokken partijen;
• Kopieën van de identiteitsbewijzen van alle bij de koop betrokken personen.

Hypotheekrenteaftrek

Kenmerkend voor de Nederlandse hypothekenmarkt is de fiscale bevoordeling in de vorm van een hypotheekrenteaftrek, momenteel uniek in Europa. In tegenstelling tot wat veel mensen denken, is die niet bedacht om het woningbezit te stimuleren maar werd de fiscale aftrek van hypotheekrente in 1893 ingesteld bij de invoering van onze huidige inkomstenbelasting. Daarvóór werd belasting geïnd in de vorm van accijnzen.

Met name rond verkiezingstijd leidt de aftrekbaarheid van de hypotheekrente weer tot de nodige commotie. Het zou een prijsopdrijvend effect op de woningmarkt hebben en het kost de staat jaarlijks 10 miljard euro. Bovendien zien velen in de renteaftrek een onrechtvaardig systeem omdat het aan de beter gesitueerden het hoogste voordeel biedt.

Hypotheek met variabele rente bleek de goedkoopste hypotheek

Als goedkoopste hypotheek komt, gerekend vanaf het jaar 2000, onbetwist de hypotheek met variabele rente als eerste uit de bus. Dat is ook verklaarbaar, want bij hypotheken met een vaste rente wordt u immers een fikse risico-opslag in rekening gebracht omdat de bank dan noodgedwongen van een "worst-case-scenario" moet uitgaan.

Financieringsvoorbehoud

Kopers van een eigen huis doen er goed aan om in de voorlopige koopakte een voorbehoud met betrekking tot de financiering op te nemen. Komt de hypotheek niet rond voor een bepaalde datum, dan kan men van de koop afzien zonder dat men 10% van de aankoopbedrag verschuldigd is.