Wat kost een eigen huis?

Wat kost het meest aan een eigen huis? De grond, de ruwbouw of de inrichting? Niets van dit alles. Het duurste is het geld dat bijna elke huizenkoper van een bank moet lenen. Maar hoeveel kost het nu als u wilt investeren in vier eigen muren? En welke zekerheden heeft u nodig voor een lening?

De prijzen van koopwoningen

Laten we de kosten van financiering even buiten beschouwing, dan blijkt dat ondanks alle kommer en kwel op de huizenmarkt, de prijs voor een koopwoning in het jaar 2010 toch nog met 0,5% is gestegen ten opzichte van 2009. De gemiddelde koopsom van een bestaande woning kwam daarmee in 2010 uit op 239.500 euro.

Het duurst waren de huizen in de provincie Utrecht, het goedkoopst in de provincie Groningen. Maar zoals al vermeld, vormt de financiering veruit de hoogste kostenpost bij aankoop van een eigen huis. Maar waarom is dat zo?

Waarom kost financieren van eigen huis zo veel?

Financiering van een huis kost over de gehele looptijd bezien een kapitaal aan rente. Wie een lening van € 200.000,- aan 5 % ontvangt en die in gelijke maandelijkse termijnen van € 1000 afbetaalt, is na afloop niet € 200.000,- kwijt maar heeft meer dan het dubbele betaald, zo'n slordige € 440.000,- waarvan € 240.000,- rente. Is dat wel nodig? Onderstaand een indruk van de gevaren en valkuilen van een hypotheek. Tevens vindt u er nuttige tips voor het gesprek bij de bank.

Is de financiering van een eigen huis echt zo duur? Het simpele antwoord voor iedereen die niet extreem veel verdient en niet de hoofdprijs heeft gewonnen of heeft geërfd, luidt "ja". De hoge hypotheekrente is de prijs die men bij bouw of aankoop van een huis betaalt om een grote som geld te kunnen lenen. En de geldgevers, in feite spaarders die hun geld aan de bank hebben toevertrouwd, willen zich met die rente niet alleen indekken tegen inflatie en een mogelijk faillissement van de schuldenaar. Ze willen er ook voor beloond worden dat ze jaren en jaren afzien van consumptieve aanwending van hun spaargelden.

Samenstelling maandbetaling bij een klassieke hypotheek

Voor u als kredietnemer is het echter allemaal niet zo dramatisch als het klinkt. Uw betalingen worden over een lange periode van meestal 30 jaar gespreid. En u betaalt geen huur want die zou immers een vergelijkbare omvang bereiken. En ofschoon u in al die jaren maandelijks eenzelfde bedrag naar de bank brengt, wordt dit eigenlijk steeds kleiner. Ten eerste vermindert de inflatie het gewicht van de schuld, een van de weinige voordelen van dat fenomeen. Op de tweede plaats bestaat uw maandlast bij een klassieke financiering voor een steeds kleiner deel uit rente en een steeds groter deel uit aflossing, hetgeen gunstig voor u is: u spaart rente en wat u aan financiëel vermogen minder heeft, heeft u ook minder aan schuld, dus meer aan vermogen in onroerend goed.

Welke factoren bepalen een juiste financiering?

Het vinden van een betaalbare woning staat of valt met de juiste financiering. Enkele cijfers achter de komma kunnen soms meer invloed op de totale kosten hebben, dan het verschil tussen een luxe of een sobere inrichting. Een grondige financiële analyse hoort daarom thuis in de beginfase van ieder bouwproject of koopoverweging. Bij de analyse gaat het vooral om de vraag hoeveel je droomwoning maximaal mag kosten. Er zijn in dat verband twee essentiële grootheden die u in acht moet nemen:

• de hoogte van uw eigen kapitaal;
• de maximale maandlast.

Hoe vindt u een passende hypotheek?

De kern van bijna elke vastgoedfinanciering is de hypothecaire lening bij een bank, ook al ontvangt men het geld niet altijd rechtstreeks van die bank maar vaak via een tussenpersoon.

Een klassieke hypotheek kenmerkt zich door de volgende principes:

• De rentevoet ligt vast voor een bepaalde tijd, bijvoorbeeld vijf, tien of vijftien jaar (rentevaste periode);
• Gedurende deze termijn betaalt u steeds eenzelfde vaste maandelijkse termijn;
• Die termijnen bestaan voor een deel uit rente en een voor een deel uit aflossing;
• Beide componenten zijn aan het begin van de maand verschuldigd;
• Als de rentevaste periode voorbij is, wordt het krediet meestal verlengd tegen de dan geldende rente;
• Die geldende rente kan lager zijn maar ook aanzienlijk hoger dan de vorige, en daarmee ook de maandelijkse termijnen.

De goedkoopste hypotheek: met variabele rente

Met stip als goedkoopste hypotheek over de periode gerekend vanaf het jaar 2000 geldt de hypotheek met variabele rente. Dat is ook enigszins verklaarbaar want banken moeten zich bij een hypotheek met vaste rente vaak voor periodes van 10 jaar of meer indekken tegen de renterisico's die ze lopen. En daarvoor brengt men een fikse risico-opslag in rekening.

Hoe bepaalt men zijn maximale maandlast?

Van wezenlijk belang voor uw lening is de maandlast. Uiteraard kunt u zich een hogere maandbetaling permitteren als u uw consumptie beperkt en bijvoorbeeld de komende jaren uw vakantie doorbrengt in uw eigen achtertuin in plaats van op Mallorca.

In theorie kan uw maandlast net zo hoog zijn dat u ze kan opbrengen van uw inkomen zonder te verhongeren, maar dat is niet verstandig. U moet hierbij niet te krap calculeren want in uw uitgavenpatroon kunnen er altijd onaangename verrassingen zijn, bijvoorbeeld wanneer de energiekosten plotseling exploderen of wanneer uw nieuwe huis ietwat afgelegen ligt en uw gezin plotseling een extra auto nodig heeft.

Bepaal eerst het maximale bedrag dat u per maand kan besteden voor de terugbetaling, oriënteer u vervolgens over de actuele rentes. Ga voorzichtigheidshalve 1/2% hoger zitten dan het laagst gevonden tarief want de goedkoopste aanbiedingen hanteren banken meestal alleen voor hun meest solide klanten. Kant-en-klare tabellen tonen u dan hoe hoog uw lening mag zijn bij de voor u geschikte rente en aflossing. Wie bijvoorbeeld € 1.000 maandelijks ter beschikking heeft, kan bij een rente van 5% tot € 200.000 lenen van de bank.

Wat kost het onderhoud aan een huis?

Volgens een onderzoek dat Vereniging Eigen huis (VEH) in augustus 2011 publiceerde is de bezitter van een eigen huis per maand gemiddeld € 400,- aan onderhoud kwijt. En dat is veel meer dan de overheid ons wil doen geloven.