Renteopslag in uw hypotheek laten vervallen

Bij het kopen van een huis hebben de meeste mensen een hypotheek nodig om het huis te financieren. De hoogte van de hypotheekrente is onder andere afhankelijk van de waarde van het huis bij gedwongen verkoop. Indien uw huis in waarde is gestegen of de hypotheek is gedeeltelijk afbetaald, kunt u de bank verzoeken om de renteopslag in uw hypotheek te verwijderen. De banken hebben diverse zekerheden bij het verstrekken van een hypotheek. Ze stellen eisen aan de stabiliteit van het inkomen, ze eisen een gehele of gedeeltelijke afbetaling bij overlijden van één van de huiseigenaren en ze hebben het onderpand als garantie. In het geval de hypotheeklasten niet meer voldaan worden, kan het huis (onderpand) verkocht worden. Met de opbrengst wordt de hypotheekschuld afbetaald. De mate van risico dat banken lopen met het onderpand bepaalt de hoogte van de hypotheekrente.

Wat is renteopslag?

In uiterste geval heeft de bank het recht om het huis via een executieveiling te verkopen. Bij deze manier van verkoop zal de verkoopopbrengst lager zijn in vergelijking met een onderhandse verkoop. Een verstrekte hypotheek boven de vermoedelijke opbrengst bij een executieveiling brengt een extra risico met zich mee. Om dit risico af te dekken verwerkt de bank een risicoopslag in de hypotheekrente. Voor een hypotheek die lager is dan de executiewaarde geldt dus een lagere hypotheekrente.

Renteopslag verwijderen uit de hypotheek

Een renteopslag kan in de loop der jaren verwijderd worden uit de hypotheekrente. Deze situatie kan ontstaan doordat het huis sinds het afsluiten van de hypotheek in waarde is gestegen of doordat de hypotheek gedeeltelijk is afbetaald, of een combinatie van beide. Bij het afsluiten van de hypotheek is er bijvoorbeeld rekening gehouden met een verstrekking ten hoogte van 125 procent van de executiewaarde, terwijl de verhouding bijvoorbeeld nu onder de 100 procent ligt. De bank zal u niet wijzen op de optie om de renteopslag te verwijderen. U zult zelf contact op moeten nemen met de bank en verzoeken om de renteopslag te verwijderen. Zij zullen vervolgens gaan toetsen of de opslag inderdaad verwijderd kan worden.

Hoeveel kunt u besparen door de renteopslag te verwijderen?

De hoogte van de opslag verschilt per bank. Er zijn banken die de verschillende opslagen hebben gebaseerd op bijvoorbeeld: 75, 100 en 125 procent van de executiewaarde. De besparing door de renteopslag te verwijderen of te verlagen varieert tussen de 0,2 en 0,6 procent. Dit lijkt een klein verschil, maar in geld uitgedrukt geeft het een aanzienlijke besparing. Uitgaande van een hypotheek van €250.000, geeft een verlaging van 0,6 procent een maandelijkse besparing aan te betalen hypotheekrente van €125.

Hoe weet ik of de renteopslag kan komen te vervallen?

Indien uw huis flink in waarde is gestegen of u hebt een aanzienlijk deel van de hypotheek afbetaald, kunt u het beste contact opnemen met uw bank. U moet eerst nagaan of er een renteopslag in uw hypotheek verwerkt is. Vervolgens moet u uw bank vragen hoe u aan kunt tonen dat de renteopslag kan komen te vervallen. Het kan noodzakelijk zijn om uw huis te laten taxeren om de positieve waardeontwikkeling aan te tonen. Hiervoor moet u kosten maken, maar dat kunt u terugverdienen door een korting op uw hypotheekrente.

Extra aflossen kan lonend zijn

Door extra af te lossen kunt u de maandlasten verlagen. Als de renteopslag in uw hypotheek verwijderd kan worden, geeft u dat een extra besparing. Een extra reden om extra af te lossen is om de aan de polis gekoppelde dure levensverzekeringen te kunnen beëindigen of verlagen. Zodra er voldoende is afbetaald kunt u de premie voor de aan de hypotheek gekoppelde kapitaalverzekering verlagen of de polis zelfs beëindigen.