Waarom is hypotheekadvies niet meer gratis?

Vóór 2013 hoefde je de hypotheekadviseur nooit iets te betalen. Hypotheekadvies? Het kostte niets. Hypotheek afsluiten? Jouw hypotheekadviseur regelde alles en je ontving nooit een nota voor zijn werkzaamheden. Nu is dat niet meer zo. Voor hypotheekadvies zal je moeten betalen. Ook als je het rechtstreeks bij de bank regelt. Waarom is hypotheekadvies eigenlijk niet meer gratis?

Niet echt gratis

Hypotheekadvies is nooit gratis geweest. De adviseur ontving van de bank een vergoeding voor zijn werkzaamheden. Om de vergoeding aan de adviseurs te kunnen betalen, rekenden de banken dit door in hun producten. De vergoeding zat dus 'ingebakken' in de producten van de banken. Hierdoor waren de hypotheekrente en de premies voor bepaalde verzekeringen iets hoger dan nu. Ook betaalde je vaak zogenaamde afsluitkosten aan de bank. Kortom, je betaalde wel degelijk voor het advies. Je betaalde echter via een omweg, namelijk via de bank.

Rechtstreekse betaling

Vanaf 2013 ontvangen hypotheekadviseurs geen vergoeding meer van de banken. Dit betekent dat er geen opslagen meer zitten in de hypotheekrente en premies voor bepaalde verzekeringen. De producten zijn dus goedkoper geworden. Nu de adviseurs niet meer via de banken betaald worden, moeten de klanten rechtstreeks aan de adviseur betalen voor zijn werkzaamheden. Voor een volledig hypotheekadvies moet je al snel denken aan zo’n € 2.500. Voor dit bedrag krijg je een uitgebreid advies en de gehele hypotheek wordt voor je geregeld. De kosten voor hypotheekadvies zijn overigens wel fiscaal aftrekbaar.

Ook bij de bank moet je betalen

Ook als je bij een bank vraagt om hypotheekadvies, zal je daarvoor moeten betalen. De wijziging van betaling geldt namelijk voor alle adviseurs, ook voor de banken. Voorheen zat de winst van een bank gewoon in een opslag op de hypotheekrente. Je betaalde iets meer rente dan noodzakelijk en dat was de winst voor de bank. Om het voor de klant helder te houden wat een hypotheekadvies eigenlijk kost, zal hier afzonderlijk voor betaald moeten worden.

Waarom is het systeem veranderd?

Het systeem waarbij de adviseur door de bank betaald werd, werkte eigenlijk prima. De klant kon voor zijn hypotheek een adviseur inschakelen zonder extra kosten. Er was ook geen prijsverschil tussen de verschillende adviseurs; elke adviseur werd door de bank betaald en was dus 'gratis'. Toch had dit systeem een paar nadelen. De beloning was per bank namelijk niet altijd gelijk. Sommige banken betaalden meer provisie aan de adviseur dan andere banken. Hierdoor zou een adviseur in de verleiding kunnen komen om vooral hypotheken te adviseren van de banken waarvan hij een hogere beloning ontving. Door de mogelijke voorkeur van de adviseur zou het onafhankelijke advies nadelig beïnvloed kunnen worden. De bank die het meeste aan de adviseur betaalde was namelijk wel goed voor de adviseur, maar was niet altijd de beste keuze voor de klant.

Hiernaast was de hoogte van de beloning grotendeels afhankelijk van de hoogte van de hypotheek. Op een hypotheek van € 200.000 werd twee keer zoveel verdiend als op een hypotheek van € 100.000, terwijl de hoeveelheid werk eigenlijk hetzelfde is. Om deze nadelen weg te nemen, is het provisieverbod gekomen. De adviseur mocht voortaan geen beloning meer ontvangen van de bank. Hierdoor heeft de adviseur geen financieel belang meer bij de bank die gekozen wordt voor de hypotheek. De onafhankelijkheid van het advies is hierdoor gewaarborgd. Hiernaast is het voor de klanten nu glashelder wat de adviseur precies kost.

Provisieverbod ook voor andere producten

Sinds 2013 mogen banken en verzekeringsmaatschappijen geen beloning meer geven aan adviseurs die bemiddeld hebben bij een hypotheek. Dit is het zogenaamde provisieverbod. Dit verbod geldt overigens niet alleen voor hypotheken, maar ook voor levensverzekeringen en arbeidsongeschiktheidsverzekeringen. Deze producten worden ook wel aangeduid als 'complexe producten'. Net als bij hypotheken zat de beloning voor de adviseur 'ingebakken' in deze producten. De klant betaalde hierdoor eigenlijk een soort opslag. Deze opslag werd door de verzekeringsmaatschappij doorbetaald aan de adviseur. Deze provisie was voor de adviseur een beloning voor zijn werkzaamheden. De bezwaren die er waren bij de beloning bij hypotheken, waren ook bij deze producten van toepassing. De beloning was namelijk per aanbieder niet altijd gelijk waardoor de onafhankelijkheid van het advies in het gedrang zou kunnen komen. Ook was de beloning vaak een percentage van de betaalde premie. Bij grotere verzekeringen (met een hogere premie) werd hierdoor meer aan de adviseur uitbetaald dan bij kleinere verzekeringen (met een lagere premie), terwijl het advieswerk nagenoeg gelijk was.

De voor- en nadelen

Voor de klant is het prettig om te weten wat het advies precies kost. Nu de prijs voor het product en het advies losgekoppeld zijn, zijn de kosten voor het advies helemaal helder. Doordat de adviseurs niet meer 'gratis' zijn, zal er ook meer geconcurreerd worden op de prijs van het advies. Dit betekent dat de prijzen voor advies wellicht zullen dalen. Dit is natuurlijk gunstig voor de klant. Een ander voordeel voor de klant is dat hij voor advies bij een hoge hypotheek net zoveel betaalt als iemand anders bij een lage hypotheek. Met andere woorden: de klanten die een hypotheek afsluiten die hoger dan gemiddeld is, betalen nu minder (advies-)kosten dan voorheen. Dit voordeel is uiteraard direct een nadeel voor de klant die juist een lage hypotheek afsluit in plaats van een hoge hypotheek. Deze klanten worden nu geconfronteerd met relatief hoge advieskosten. Kortom, het nieuwe systeem kent voor- en nadelen, maar het is wel wat eerlijker. Je betaalt voor het werk wat voor je gedaan wordt en je weet precies hoeveel je betaalt.

Lees verder

• Is een hypotheekadviseur wel nodig?
• Alles over de werkgeversverklaring en intentieverklaring
• Welke rentevaste periode moet je kiezen?