Boeterente berekening: hoe reken je de boeterente uit?

Wanneer een hypotheek voortijdig wordt overgesloten dan is er sprake van contractbreuk. De oude hypotheekverstrekker heeft recht op rentecompensatie tot einde van het lopende contract. Voordat u het werkelijk gaat oversluiten wilt u weten hoeveel u moet vergoeden. Hoe kan de boeterente berekening bij de lineaire en annuïtaire hypotheek worden uitgewerkt en hoe verschilt het als u het bij uw eigen bank of bij een andere bank oversluit?

Boeterente berekening

• Waarom wordt het opgelegd?
• Netto contante waarde
• Hoe boeterente berekening uitwerken?
• Lineaire hypotheek
• Annuïtaire hypotheek
• Oversluiten of niet?
• Wel of geen vergoeding moeten betalen

Waarom wordt het opgelegd?

De hoogte van de boeterente wordt bepaald door de opgetelde waarde van de nog te verwachten contractuele rente-opbrengsten (nieuwe bank) of het verschil tussen rente-opbrengsten bij oude en nieuwe rentestand (eigen bank). Omdat het contract voortijdig wordt verbroken is er sprake van contractbreuk. Oftewel de hypotheekverstrekker heeft over de nog verschuldigde maanden of jaren recht op vergoeding. Des te langer het contract nog loopt des te hoger zal de boeterente uiteraard uitvallen. Daarbij is een groot verschil tussen het oversluiten bij uw eigen bank of bij een andere geldverstrekker. De boeterente wordt geregeld (indien mogelijk) meegefinancierd binnen de nieuwe hypotheek, zodat u er geen last van heeft. Op welke manier kan het worden berekend en hoe wordt de netto contante waarde methode daarbij toegepast?

Netto contante waarde

Wat u in de toekomst nog aan rentelasten had moeten betalen komt niet overeen met wat u er nu voor moet betalen. Over die toekomstige termijn kunt u nog rente krijgen en die rente mag dus in mindering op de boeterente worden gebracht. Dit wordt gedaan door de zogeheten netto contante waarde methode. Daartoe wordt de volgende formule toegepast:

• Hw = huidige waarde = Tw/(1+r)^t met daarin;
• Tw = toekomstige waarde;
• r = rentestand per jaar;
• t = periode in jaren.

Heeft u vastgesteld hoeveel u in toekomstige jaren in overeenstemming met het contract nog aan rente had moeten betalen, dan dient het met deze factor worden gecorrigeerd. Zo kan de huidige waarde van toekomstige rentebetalingen worden vastgesteld.

Hoe boeterente berekening uitwerken?

Stel u bent een hypotheek aangegaan van 165.000 euro. De essentie was om het in 30 jaar compleet af te lossen, zodat u maximaal nog van de hypotheekrenteaftrek kunt profiteren. U bent een hypotheeklening aangegaan voor 10 jaar tegen een rentestand van 4,5% per jaar en dat is 0,3675% per maand. U overweegt om het lopende contract over te sluiten na 8 jaar, omdat er een lage rentestand is zijnde 2,5% per jaar en dat is 0,2060% per maand. Oftewel u wilt het oversluiten aan het begin van jaar 9 geregeld hebben. Hoeveel boeterente moet er worden betaald als u het bij uw eigen bank of ergens anders oversluit?

Lineaire hypotheek

De lineaire hypotheek houdt in dat u rechtlijnig gaat aflossen. Dit betekent ook dat het renteaandeel lineair zal dalen. U zult per jaar 165.000/30 = 5.500 euro moeten aflossen en dus daalt de schuld als ook de rentelast. Dat houdt het volgende in:

• begin jaar 9 bedraagt de hypotheekschuld = 165.000 – 8 * 5.500 = 121.000 euro;
• begin jaar 10 bedraagt de hypotheekschuld = 165.000 – 9 * 5.500 = 115.500 euro;
• eind jaar 10 bedraagt de hypotheekschuld = 165.000 – 10 * 5.500 = 110.000 euro.

Andere bank

Over deze 2 jaar had u dus nog (121.000+115.500)/2*0,003675*12+(115.500+110.000)/2*0,003675*12 = 5.214,83+4.972,28=10.187,11 euro aan rente moeten betalen. Gecorrigeerd met de netto contante waarde betekent dit dat u 5.214,83/(1+0,045)^1+4.972,28/(1+0,045)^2=4.990,27+4.553,27=9.543,54 euro op dit moment aan de oude hypotheekverstrekker moet vergoeden (opm.1).

Eigen bank

Sluit u bij uw eigen bank over, dan betaalt u binnen het nieuwe contract al 2,5% rente. De boeterente wordt in dat geval uitgerekend over het verschil van 4,5%-2,5%=2,0% (0,00165%) oftewel (121.000+115.500)/2*0,00165*12+(115.500+110.000)/2*0,00165*12=2.341,35+2.232,45=4.573,80 euro. Gecorrigeerd met de netto contante waarde op basis van oude rentestand houdt dit in dat u 2.341,35/(1+0,025)^1+2.232,45/(1+0,025)^2=2.284,24+2.124,88=4.409,12 euro op dit moment aan de huidige hypotheekverstrekker moet vergoeden (opm.2).

Annuïtaire hypotheek

Bij de annuïtaire aflossingsmethode betaalt u ieder jaar hetzelfde bedrag, met daarin rente en aflossing. De verhouding tussen die twee wijzigt per jaar en dus dient per jaar worden vastgesteld, hoe hoog het rente- en aflossingsaandeel is. De lasten per jaar worden als volgt uitgerekend, gebaseerd op de maandrente:

• lasten per jaar = S*r/mnd/[1–(1+r/mnd)^(-n)] met daarin;
• S = initiële hypotheeklening;
• r/mnd = rentestand per maand = (1+r/jr)^(1/12)-1;
• n = het aantal maanden waarover wordt afgelost.

Annuïteit andere bank

Door het oversluiten bij een andere bank, bent u in de meeste gevallen over de laatste 2 jaar de complete rente als boeterente verschuldigd. Dit kunt u bij de annuïteit als volgt bepalen:

• S = 165.000*0,003675/[1-1,003675^(-360)]=827,23 euro per maand;
• a = basis aflossing eerste maand = 827,23-165.000*0,003675=220,86 euro.

Het basis aflossingsbedrag zal ieder jaar stijgen, echter voor de berekening van het toekomstige aflossings- en renteaandeel is deze basisfactor onmisbaar. Hoeveel rente moet u van begin jaar 9 tot einde jaar 10 betalen?

• aflossingssom = a*[(1+r)^n-1]/(r);
• aflossing 9e jaar = 220,86*{[1,003675^108-1]-[1,003675^96-1]}/0,003675=3.846,21 euro;
• renteaandeel 9e jaar = 827,23*12-3.846,21=6.080,55 euro;
• aflossing 10e jaar = 220,86*{[1,003675^120-1]-[1,003675^108-1]}/0,003675=4.019,30 euro;
• renteaandeel 10e jaar = 827,23*12-4.019,30=5.907,46 euro.

Ook dit moet worden gecorrigeerd met de netto contante waarde methode, oftewel u bent 6.080,55/(1+0,045)^1+5.907,46/(1+0,045)^2=5.818,71+5.409,64=11.228,35 euro aan boeterente kwijt, als u bij een andere bank oversluit (opm.1).

Annuïteit eigen bank

Vindt u een aantrekkelijke rentestand bij uw eigen bank, dan wordt de boeterente over het verschil uitgerekend. De basis aflossing dient daarbij opnieuw te worden bepaald op basis van de resterende schuld en een resterende looptijd van 22 jaar. Let wel, omdat de berekening na einde jaar 8 opnieuw wordt gedaan met een theoretische looptijd van 22 jaar, geldt dat jaar 9 het eerste jaar is en jaar 10 het tweede. Daartoe geldt het volgende:

• Totaal aflossing tot begin eind jaar 8= 220,86*[1,003675^96-1]/0,003675=25.368,94 euro;
• Restschuld begin jaar 9 = 165.000-25.368,94=139.631,06 euro;
• S = 139.631,06*0,00206/[1-1,00206^(-264)]=686,22 euro per maand;
• a = basis aflossing eerste jaar = 686,22-139.631,06*0,00206=398,58

Hoeveel rente moet u van begin jaar 9 tot einde jaar 10 betalen?

• aflossing 9e jaar = 398,58*{[1,00206^12-1]-[1,00206^0-1]}/0,00206=4.837,52 euro;
• renteaandeel 9e jaar = 686,22*12-4.837,52=3.397,12 euro;
• boeterente 9e jaar = 6.080,55-3.397,12=2.683,43 euro;
• aflossing 10e jaar = 398,58*{[1,00206^24-1]-[1,00206^12-1]}/0,00206=4.958,47 euro;
• renteaandeel 10e jaar = 686,22*12-4.958,47=3.276,17 euro;
• boeterente 10e jaar = 5.907,46-3.276,17=2.631,29.

Ook deze boeterente moet worden gecorrigeerd met de netto contante waarde methode, zodat geldt 2.683,43/(1+0,025)^1+2.631,29/(1+0,025)^2=2.617,98+2.504,50=5.122,48 euro aan boeterente kwijt bij uw eigen bank (opm.2).

Oversluiten of niet?

Wanneer is het verstandig om wel of niet over te sluiten? Is het lopende contract bijna afgelopen dan is het logisch dat het wordt overgesloten. Vaak doet u het bij dezelfde hypotheekverstrekker of zoekt u een ander goedkoper alternatief. Sluit u voortijdig over dan is er sprake van contractbreuk. De boeterente kan in sommige gevallen zeker in de papieren lopen. In voorgaande voorbeeld gaat het om 6 - 7% van het oorspronkelijk geleende bedrag als u naar een andere bank overstapt. Het is dan ook verstandig om pas op een later moment over te sluiten, zodat de kosten worden beperkt. Oversluiten bij uw eigen bank is veel gunstiger. Daarnaast hangt het ook af van hoeveel u kunt verdienen door een goedkopere hypotheek te nemen. Het is dus altijd van belang om het wel vooraf door te laten rekenen, zodat u weet wanneer de boeterente is terugverdiend. Daarnaast geldt ook dat boeterente in het jaar van oversluiten eenmalig mag worden afgetrokken voor de belasting en dat biedt dus enige compensatie.

Wel of geen vergoeding moeten betalen

Als de hypotheek onder water staat dan kan het zijn dat er geen boeterente in rekening wordt gebracht. Dit omdat bij verkoop de verkopende partij sowieso extra is benadeeld en diep in de schulden terecht kan komen. Het is voor u wel van belang om vooraf na te gaan of uw bank in uw geval een boeterente wel of niet in rekening brengt. In de meeste gevallen zal het wel het geval zijn. Laat altijd één en ander vooraf doorrekenen, zodat u helder op papier heeft wat de consequenties van voortijdig oversluiten zijn.

Vaak wordt voorgaande automatisch per maand uitgerekend, waarbij de rekenmethode iets nauwkeuriger is. In dat geval wordt de netto contante waarde ook per maand berekend, terwijl in dit voorbeeld het op basis van de jaarrente is berekend. Ga voor een exacte berekening naar een erkend hypotheekspecialist of benader uw vaste geldfinancier of bank.

* Opm.1: De netto contante waarde wordt hier gemakshalve met 4,5% doorgerekend, omdat de oude bank een ongunstiger rentetarief heeft. Hanteert de oude bank een huidig rentetarief van 3,5%, dan moet die waarde worden aangehouden.
* Opm.2: De netto contante waarde wordt hier met zekerheid met 2,5% doorgerekend, omdat het de huidige rentestand van de eigen bank is.

Lees verder

• Berekenen van dag- en maandrente, hoe doe je dat?
• Hoe kun je de maandelijkse rentelast berekenen?
• Renteaftrek annuïteitenhypotheek, hoeveel kun je aftrekken?
• Lijfrente berekenen: hoe reken je de lijfrente zelf door?