Rentemiddeling, hoe kunt u het berekenen?

Sluit u een hypotheek met boeterente over, dan kunt u overwegen om rentemiddeling toe te passen. Bij vroegtijdig oversluiten kan het zijn dat u wegens contractbreuk boeterente moet betalen. Rentemiddeling zorgt ervoor dat u bij het oversluiten niet ineens een hoog bedrag aan de bank moet betalen, omdat het bedrag via de rentestand wordt gecorrigeerd. Hoe kunt u het bij verschillende hypotheekvarianten berekenen?

Rentemiddeling

• Oversluiten
• Boeterente
• Bij eigen hypotheekaanbieder
• Hoeveel bespaart u?
• Hoe wordt rentemiddeling uitgerekend?

Oversluiten

Bij het afsluiten van een hypotheek wordt meestal een rentevaste periode van tien jaar aangehouden, waarna u wederom een nieuw hypotheekcontract moet aangaan. Het kan voorkomen dat de huidige rentestand dermate gunstig is, dat u overweegt om voortijdig het contract over te sluiten. U wilt nu van de gunstige rentestand profiteren en dus gaat u naar uw hypotheekaanbieder voor een nieuw contract. Hoe kunt u oversluiten, wat houdt de boeterente in en hoe kunt u van de rentemiddeling profiteren?

Boeterente

Indien u eerder dan de einddatum van het contract de hypotheek oversluit, dan is er sprake van contractbreuk. Oftewel u komt de afspraken niet na, doordat u van een lagere rentetarief wilt gebruikmaken. Bij grote renteverschillen en hoge hypotheken, kan de boeterente in sommige gevallen behoorlijk in de papieren lopen. Indien dat het geval is, kan men overwegen om rentemiddeling toe te passen. Wat houdt dit in en hoe wordt het toegepast?

Bij eigen hypotheekaanbieder

In de meeste gevallen zal bij oversluiten de boeterente bij de eigen hypotheekaanbieder beperkt blijven. In dat geval betaalt u het verschil tussen de rentestanden over het aantal maanden van de contractbreuk. Sluit u over naar een andere financier, dan is de boeterente gelijk aan de volledige afgesloten rentestand over die termijn. Het is daarom altijd aan te bevelen om bij de eigen aanbieder een nieuw contract aan te gaan. Daarbij kunt u aangeven dat u de rentestand via rentemiddeling wilt verspreiden, zodat u niet ineens een hoog bedrag moet ophoesten.

Hoeveel bespaart u?

Indien u nog een hypotheek heeft zonder aflossing, dan bespaart u ieder jaar het verschil aan rente. Probleem is dat u dan geen recht heeft op renteaftrek, waarbij u een deel van de rentekosten via de belasting kunt terugkrijgen. Verandert u van hypotheek en u wilt van renteaftrek profiteren, dan moet u lineair of annuïtair aflossen.

Hoe wordt rentemiddeling uitgerekend?

Verschillende hypotheekvormen hebben uiteenlopende aflossingsmethoden. Daaraan is ook de hoogte van de rente gerelateerd en hoeveel u aan kosten kwijt bent. Hoe kunt u de rentemiddeling voor de verschillende hypotheekvarianten uitrekenen?

Aflossingsvrij

Sluit u een hypotheek over zonder aflossing, dan heeft u geen belastingvoordeel. Stel u heeft in dat geval een hypotheek van 175.000 euro, welke u voor 10 jaar heeft vastgezet tegen een rentepercentage van 5,25%. Na 7,5 jaar is de rentestand 2,75%, oftewel het kan een aanzienlijk besparing op de rentekosten betekenen. Het houdt per jaar een besparing van 175.000 * (5,25-2,75) = 175.000 * 2,5% = 4.375 euro in. Echter u moet ook rekening houden met een boeterente van 4.375 / 1,0275^1 + 4.375 / 1,0275^2 + 4.375 / 1,0275^2,5 = 12.490 euro. Om dat in één keer te betalen is veel en dus wordt het verspreid over de volgende 10 contractjaren. Oftewel u betaalt geen 2,75% maar (2,75 * 7,5 + 5,25 * 2,5) = 3,375% per jaar. U bespaart daarmee 175.000 * (5,25%-3,375%) = 3.281 euro per jaar. Uiteraard is dit anders indien u wel aflost, zodat de schuld en rentelast per jaar afneemt.

Lineair aflossen

Hierbij lost u ieder jaar hetzelfde deel af met 175.000/30 = 5.833 euro en moet over de restschuld nog rente worden betaald. Na 7,5 jaar bedraagt de hypotheekschuld 175.000-5.833*7,5 = 131.250 euro en na 10 jaar is dat 175.000-5.833*10 = 116.667 euro.

• nog te betalen rente: (131.250+125.417)/2*0,0525 + (125.417+119.583)/2*0,0525 + (119.583+116.667)*0,5/2*0,0525 = 6.737,50 + 6.431,25 + 3.100,78 = 16.269,53 euro;
• boeterente: (6.737,50/1,0275^1 + 6.431,25/1,0275^2 + 3.100,78/1,0275^2,5)*0,025/0,0525 = 7.402,97 euro.

Oftewel de totale boeterente vertaald naar de huidige contante waarde is een relatief groot bedrag. Indien het wordt verspreid over de komende jaren, betekent het:

• (116.667*2-5.833*10)*10/2*0,0275+7.402,97 = (116.667*2-5.833*10)*10/2*R;
• R = [(116.667*2-5.833*10)*10/2*0,0275+7.402,97]/[(116.667*2-5.833*10)*10/2] = 31.466,02/875.020 = 3,596% per jaar.

Oftewel er dient iets meer rentevergoeding over de volgende tien jaar in rekening te worden gebracht, om de boeterente te kunnen bekostigen.

Annuïtair aflossen

Ook bij het annuïtair aflossen daalt de rente, echter de verhouding ligt anders. Dit omdat het rentepercentage direct is verweven met rente en aflossing. Hoe kunt u in dat geval de rentemiddeling bepalen?:

• 0,0525 per jaar = 0,00427 per maand;
• kosten per maand = 175.000 * 0,00427 / (1 – 1,00427^(-360)) = 952,75 euro;
• basisaflossing maand 1 = 952,75 – 175.000 * 0,00427 = 205,50 euro;
• 7,5-8,5 = (12*952,75-205,50*[(1,00427^102-1)-(1,00427^90-1)]/0,00427 = 7.728,23 euro;
• 8,5-9,5 = (12*952,75-205,50*[(1,00427^114-1)-(1,00427^102-1)]/0,00427 = 7.533,87 euro;
• 9,5-10 = (6*952,75-205,50*[(1,00427^120-1)-(1,00427^114-1)]/0,00427 = 3.690,89 euro.
• boeterente = (7.728,23/1,0275^1+7.533,87/1,0275^2+3.690,89/1,0275^2,5)*0,025/0,0525 = 8.622,03 euro.

Hoeveel rente betaalt men bij de nieuwe rentestand over een contractperiode van 10 jaar?:

• 0,0275 per jaar = 0,00226 per maand;
• restschuld hypotheek = 175.000 - 205,50*(1,00427^90-1)/0,00427 = 152.506,42 euro;
• kosten per maand = 152.506,42 * 0,00226 / (1 – 1,00226^(-270)) = 755,21 euro;
• basisaflossing maand 1 = 755,21 – 152.506,42 * 0,00226 = 410,54 euro;
• rente over volgende 10 jaar = 10*12*755,21-410,54*(1,00226^120-1)/0,00226 = 34.105,82 euro;
• totale rente inclusief boeterente = 34.105,82 + 8.622,03 = 42.727,85 euro.

Naar verhouding moet er 25,3% meer aan rente worden doorgerekend, oftewel 2,26*1,253=3,55% per jaar. Let wel dat 3,55-2,26 = 1,29% naast voorgaande berekening in rekening wordt gebracht. Laat u daartoe door de hypotheekadviseur informeren, hoe de rentemiddeling hierbij wordt toegepast.

Let wel voorgaande geeft aan dat de rentemiddeling voor aflossingsvrije methode de laagste rentecorrectie geeft en voor lineair aflossen de hoogste. Dit komt doordat de rentelast bij lineair aflossen het snelst daalt en dus een hogere rentemiddeling van toepassing is.

Lees verder

• Hoe kunt u de hypotheekrente berekenen?
• Berekenen van dag- en maandrente, hoe doe je dat?
• Dalende hypotheekrenteaftrek, hoeveel kan ik terugkrijgen?
• Renteaftrek annuïteitenhypotheek, hoeveel kun je aftrekken?