Eigen geld bij aankoop woning

Eigen geld inbrengen bij aankoop van een eigen huis heeft voor- en nadelen. Door de inbreng van je spaargeld betaal je weliswaar minder hypotheekrente, maar je mist daardoor ook fiscale aftrek van hypotheekrente. Hoe bepaal je wat voordeliger is?

Eigen geld verhoogt de overwaarde van de woning

De inbreng van eigen geld gaat doorgaans gepaard met een hogere overwaarde op je huis. Maar als je een volgend huis koopt, verlangt de fiscus wel dat je die overwaarde aanwendt voor de verwerving of de verbetering van die nieuwe woning.

Als je de overwaarde gebruikt voor andere zaken, dan valt de hypotheeksom voor het bedrag van de overwaarde niet langer in box 1. Over dat bedrag ben je dan in box 3 de minder gunstige vermogensrendementsheffing verschuldigd. Bovendien mis je over het bedoelde bedrag de fiscale renteaftrek.

Kan je het eigen geld wellicht beter besteden aan andere dingen?

Wie overweegt om eigen geld in de woning te stoppen, moet zich daarom goed afvragen of hij dat geld niet beter kan besteden. Misschien kan hij het beter opzij leggen voor uitgaven zoals:

• verhuiskosten;
• de kosten van de inrichting;
• of overweeg je de aanschaf van een nieuwe auto, gebruik het geld daar dan voor. Want moet je voor die aanschaf een lening opnemen omdat je eigen geld in de woning steekt, dan ben je in de regel een stuk duurder uit.

Spaarrente in vergelijking met hypotheekrente

Levert de spaarrente minus een eventuele heffing in box 3 meer op dan je netto (na fiscale aftrek) aan hypotheekrente moet betalen? Dan is het onvoordelig om je spaartegoed als eigen geld in te brengen bij de aankoop. En al helemáál niet als de rente van je hypotheek laag is en de rente op je spaarrekening hoog.

Rekenvoorbeeld

Het beste laat zich dat aan de hand van een concreet rekenvoorbeeld verduidelijken:

• stel je hypotheekschuld bedraagt € 280.000;
• je betaalt 5% rente op die hypotheek;
• daarnaast bezit je een spaarrekening met € 150.000 saldo;
• over dat spaargeld ontvang je 2% rente;
• je fiscale renteaftrek bedraagt 42%.

Je kan je dan afvragen of je er verstandig aan doet om je leenschuld met bijvoorbeeld € 75.000 te verminderen en die € 75.000 eigen geld in je huis te steken?

Eigen geld gebruiken voor de woning of niet?

• de besparing aan hypotheekrente bij inbreng van het spaargeld bedraagt 75.000 x 5% x 58% (100% minus 42% renteaftrek) = 2175 euro;
• dat gaat natuurlijk wel ten koste van je spaarrente. Een spaarbedrag van 150.000 euro zou 3000 euro aan rente (2%) opleveren; maar over die 150.000 euro zou je wel 1,2% vermogensrendementsheffing verschuldigd zijn, ofwel 1800 euro;
• de netto-opbrengst van je spaartegoed bedraagt dus 1200 euro;
• een resterend spaartegoed van 75.000 euro levert aan 2% nog altijd 1500 euro rente op en je bent 900 euro aan vermogensrendementsheffing kwijt (1,2% over 75.000). De netto rente-opbrengst bedraagt derhalve 600 euro.

Aanwending van je spaargeld voor de aankoop van het huis of voor verlaging van je hypotheekschuld, kost je aan spaaropbrengst dus 600 euro (1200 minus 600). Maar daar staat wel een besparing van 2175 euro aan hypotheekrente tegenover. In bovenstaand voorbeeld is aflossen dus voordeliger.

Effect samengestelde interest

Voor een juiste beeldvorming werd in bovenstaand rekenvoorbeeld afgezien van de effecten van samengestelde interest op de spaarrekening. En voor het gemak werd bovendien aangenomen dat de algemene waardevrijstelling in box 3 al werd verbruikt door andere vermogensbestanddelen.