Geen hypotheek tweede woning?
Eigen spaargeld is bij het kopen van een tweede woning vaak een must. Het is lastig om een tweede woning met een forse hypotheek te kopen. De financiering van een tweede woning als belegging of vakantiewoning is voor een gemiddelde particulier nauwelijks mogelijk. De overwaarde op het eerste huis is kleiner geworden en banken zijn strenger geworden. Tel daarbij op dat de hypotheekrente op een tweede woning niet aftrekbaar is. Op een tweede woning is geen Nationale Hypotheekgarantie mogelijk.
Tweede woning bezitten
- Tweede woning kopen?
- Tweede woning verhuren
- Tweede woning financieren (hypotheek of spaargeld)
- Overwaarde eigen woning in tweede woning stoppen?
- Hypotheekrente niet aftrekbaar als het niet uw hoofdverblijf is
- Conclusie tweede woning met hypotheek
Tweede woning kopen?
Een tweede woning kopen is verleidelijk, maar als u een tweede woning alleen voor eigen gebruik wilt kopen en niet als belegging of om uw woning tijdelijk te verhuren, kan een tweede woning ook een dure operatie zijn. De rente op een hypotheek voor een tweede woning is niet fiscaal aftrekbaar en de belastingdienst ziet uw tweede woning als vermogen waarover u 1,2% vermogensrendementsheffing betaalt. Daarbij maakt het geen verschil of het huis in Nederland of in het buitenland staat. Als u in Nederland belastingplichtig bent, valt een tweede woning, vakantiewoning of niet, in box 3 van de inkomstenbelasting.Tweede woning verhuren
Wie een tweede woning koopt om de bestemming te verhuren, voor een deel van het jaar of misschien het gehele jaar, heeft niet alleen de huuropbrengsten maar kan ook een lager bedrag opvoeren in box 3 van de inkomstenbelasting. Dit komt door de leegwaarderatio die u mag toepassen. De hoogte van de ratio is afhankelijk van de huur die u voor uw woning krijgt. Huur en leegwaarderatio samen kunnen voor een goed rendement op uw woning zorgen. Het is natuurlijk wel zo dat hier de kosten van onderhoud nog afgaan, maar zo kunt u met een tweede woning wel geld verdienen.Tweede woning financieren (hypotheek of spaargeld)
Een tweede woning financieren kan een lastig punt zijn. In de meeste gevallen zijn de banken niet bereid om een hypotheek op een tweede woning te geven en als ze dat al doen zal het voor een relatief klein bedrag zijn. Een hypotheek in het buitenland is in de meeste gevallen helemaal moeilijk te regelen. Uitzonderingen kunnen nog de grote banken zijn die ook in Nederland een hoofdkantoor hebben. Dat betekent dat u eigen vermogen moet meenemen. Dat kan met spaargeld, de verkoop van een andere woning of wellicht via de overwaarde van uw eerste woning.Overwaarde eigen woning in tweede woning stoppen?
U hebt overwaarde op uw eigen woning als de hypotheek lager is dan de taxatiewaarde van uw woning. Wie geen hypotheek meer heeft, heeft overwaarde. Door de stijgende huizenprijzen hebben steeds meer mensen een overwaarde op hun woning, vooral wie vele jaren terug zijn huis kocht. Wie met medewerking van de bank een hypotheek op zijn eigen woning afsluit om zo een deel van de tweede woning te financieren, moet wel weten wat hij doet. Deze operatie is zinvol als:- U het tweede huis goedkoop hebt kunnen kopen;
- U het huis ook kunt verhuren;
- U verwacht dat de woningmarkt verder zal aantrekken (in ieder geval niet krimpen);
- U een financiële buffer hebt.
Hypotheekrente niet aftrekbaar als het niet uw hoofdverblijf is
In alle gevallen, of u nu een extra hypotheek neemt op uw eigen woning of een hypotheek voor de vakantiewoning, de hypotheekrente is niet aftrekbaar. De regels van fiscale aftrekbaarheid indien u aflost via een annuïtaire hypotheek of een lineaire hypotheek zijn alleen van toepassing op een hypotheek voor uw eigen woning als hoofdwoning, niet een vakantiewoning of belegging. Wel kunt u de lening in mindering brengen op uw vermogen in box 3, zij het met een kleine drempel. Dat betekent dat een aflossingsvrije hypotheek de laagste lasten geeft en, anders dan bij uw eerste woning (eigen woning), maandelijks aflossen niet nodig is.Conclusie tweede woning met hypotheek
Laat een tweede woning nooit een impulsaankoop zijn, maar overleg met de bank wat voor u de beste manier van financieren is en of de aankoop van een tweede woning in uw situatie wel de beste keuze is. Bekijkt u ook eens wat de huidige waarde van uw eigen woning is om te zien of die echt mogelijkheden tot financiering biedt en hoeveel overwaarde of restschuld uw huis heeft om leuke dingen mee te kunnen doen.Gerelateerde artikelen
Hoe bestaande hypotheek verhogen?Hoe kunt u uw bestaande hypotheek verhogen? Toegegeven, meestal wordt men aangeraden de hypotheek versneld af te lossen,…
Tweede woning verhuren en leegwaarderatio 2019, 2020 en 2021Een tweede woning verhuren heeft in 2022 en 2023 twee voordelen: een onbelaste huur en het recht op een lagere waarde in…
Rente doorlopend krediet kan aftrekbaar zijnEen doorlopend krediet kan gebruikt worden ter financiering van een verbouwing aan de woning. Onder voorwaarden is de re…
Vrij van hypotheek: hypotheek doorhalen?Wat betekent uw hypotheek doorhalen en royeren? Wat zijn de gevolgen voor de belasting? Stel uw hypotheek is afgelost, u…
Hypotheek meer aflossen: 10 nadelenGeen hypotheek meer in 2020 of 2021 of een lagere hypotheek omdat u sneller aflost dan nodig is? Volledig of gedeeltelij…Reacties
Michel, 13-12-2019
Hoi,
Ik heb een hypotheek van 180.000 euro. Huis is getaxeerd op 230.000 euro (overwaarde van 50.000 euro).
Ik wil een 2de huis kopen van rond 120.000 en mijn overwaarde gebruiken. 2de huis wil ik gaan verhuren
Mijn inkomen is 60.000 per jaar.
Kan ik 2de hypotheek krijgen als ik de overwaarde gebruik zonder eigengeld?
Alvast bedankt.
Reactie infoteur, 16-12-2019
Hoi Michel,
Als er verder geen schulden of verplichtingen zijn, kunt u op basis van uw inkomen een maximale hypotheek van ruim 300.000 euro hebben (u hebt al 180.000 euro hypotheek). Het ligt dan aan de bank. Punten van aandacht zijn dat een bank verhuur niet altijd toestaat en minder hypotheek geeft op een tweede woning.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Dennis, 08-06-2019
Wij zijn voornemens om onze huidige woning (welke een forse overwaarde heeft) niet te verkopen maar te verhuren. Ons nieuwe huis financieren we met een tophypotheek. De interestlasten op de hypotheek van onze huidige woning zijn in geval van verhuur niet meer fiscaal aftrekbaar, maar klopt het ook dat de rentelasten van de nieuwe tophypotheek voor het deel van de niet-genoten overwaarde van het huidige huis niet fiscaal aftrekbaar zijn?
Reactie infoteur, 11-06-2019
Beste Dennis,
Dat hangt ervan af. Als u in het nieuwe huis gaat wonen en de huidige woning verhuurt, gaat de bijleenregeling gelden voor de overwaarde van de huidige woning. Dat betekent dat niet de gehele rente fiscaal aftrekbaar zal zijn. Hoeveel wel is afhankelijk van de overwaarde van de huidige woning. Er is geen aftrekbaarheid als u de hypotheek neemt op de huidige woning in plaats van de nieuwe woning.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Roelant, 22-05-2019
Wij hebben 2 panden in bezit; ons woonhuis en een appartement. Ons huis is tegenwoordig hypotheekvrij, echter op het appartement staat nog een hypotheek.
Is het mogelijk om de hypotheek over te zetten naar ons woonhuis, zodat ik de rente kan aftrekken en geen last heb bij het verhuren van het appartement?
met vriendelijke groet,
Roelant
Reactie infoteur, 23-05-2019
Beste Roelant,
U kunt een hypotheek nemen op uw woonhuis en daarmee de hypotheek op het appartement aflossen.
Aandachtspunten zijn uw inkomen voor het verkrijgen van de nieuwe hypotheek en een boeterente op de hypotheek van het appartement, omdat u die vervroegd volledig aflost.
De hypotheekrente van de nieuwe hypotheek zal niet aftrekbaar zijn, omdat uw woonhuis momenteel hypotheekvrij is.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Marinus, 04-07-2018
Stel: ik financier m'n nieuwe woning geheel met de overwaarde van de verkoop van m'n huidige huis. Ik heb daar dan dus geen nieuwe hypotheek voor nodig. Kan ik dan een tweede huis kopen, waar ik zelf niet ga wonen, maar die ik koop om te beleggen/verhuren, met een nieuwe hypotheek? Zijn deze hypotheekkosten dan fiscaal aftrekbaar?
Reactie infoteur, 04-07-2018
Beste Martinus,
Banken stellen meestal extra eisen wanneer het gaat om een hypotheek voor een tweede woning waarin u niet zelf gaat wonen. Bovendien mag een woning met hypotheek niet zomaar worden verhuurd, maar vereist dat toestemming van de bank.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Bridges, 19-06-2018
Goedemiddag,
Wij zijn al een aantal jaren gescheiden waarbij mijn ex tot nu toe in de koopwoning woont.
Ik ben van plan om een recreatiewoning te gaan kopen en dat de gezamenlijke woning in de verkoop gaat.
Hier is permanente bewoning niet toegestaan echter laat ik me inschrijven bij mijn vriendin en haar huurwoning.
Concrete vraag:
* Is de 2e hypotheek aftrekbaar van de belasting (voor 2 jaar) als het 1e huis te koop staat (ook al is het een recreatiewoning)?
* Op het moment dat de 1e "gezamenlijke" woning verkocht is kan ik dan de hypotheek van mijn recreatiewoning beschouwen als 1e (enige) hypotheek en zodoende de aftrek langer behouden?
Met vriendelijke groet,
Bridges
Reactie infoteur, 21-06-2018
Beste Bridges,
Een recreatiewoning of vakantiewoning wordt door de Belastingdienst niet als een eigen woning met hypotheekrenteaftrek gezien, omdat u er niet mag wonen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Miquel, 16-11-2016
Goedemorgen,
Ik heb op dit moment een huis met hypotheek en heb daarnaast een mooi opknap pand gezien. Nu kan ik uiteraard bij de bank aankloppen en hier een hypotheek op aanvragen.
Ik heb dan tijdelijk 2 hypotheken wat op zich geen probleem is want dit komt regelmatig voor met aan/verkoop ander huis.
Maar stel dat ik helemaal niet van plan ben om uit mijn huidige woning te verhuizen.
Ik wil het opknap pand alleen met de hypotheek financieren en dan doorverkopen.
(uiteraard moet ik over de winst belasting betalen maar dat staat even los van de vraag)
De vraag is: mag dit?
Alvast bedankt, met vriendelijke groet,
Miquel
Reactie infoteur, 13-02-2018
Beste Miquel,
Dit mag, maar als u de tweede woning niet koopt om er ook zelf in te gaan wonen, dan is daarop de hypotheekrente niet fiscaal aftrekbaar.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Rob, 27-05-2016
Geachte,
Wij willen onze 2e woning verkopen voor rond de 170.000 euro. Op deze woning rust geen hypotheek. Voor dit bedrag willen we twee appartementen terugkopen, beide met een kleine hypotheek. Ons voornemen is om dan twee appartementen van ongeveer 125,000 te kopen en dan te verhuren.
Is het mogelijk om dit te doen? En bij welke hypotheek verstrekker maken we de beste kans?
Mvg
Reactie infoteur, 13-02-2018
Geachte Rob,
Of dit mogelijk is, hangt af van uw inkomen, andere leningen en de bank. Het beste vraagt u bij een paar banken een offerte.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Le, 07-04-2016
Heeft iemand hier een antwoord op? Eigen huis 1e woning verkocht. 140.000 overwaarde. Nog geen nieuw huis aangekocht wordt nieuwbouw maar we moeten er uit. Huurwoningen hier zijn lastig te krijgen en circa 1600 per maand. Wat als ik nou een appartement koop van 160.000 30.000 spaargeld heb ik ook nog. Dan hier ga wonen totdat nieuwbouw (hier krijg ik hypotheek voor)klaar is en daarna dit appartement ga verhuren. Hoe zit het dan met hypotheekrenteaftrek op mijn nieuwbouwwoning. En is dit een zinvolle weg?
Reactie infoteur, 13-02-2018
Beste Le,
Als u met uw bank regelt dat uw hypotheek mag meeverhuizen als u naar de nieuwbouwwoning gaat en er geen nieuwe overwaarde is, behoudt u dezelfde hypotheekrenteaftrek. Maar bespreek hoeveel hypotheekrenteaftrek u zult hebben, want u moet volgens de bijleenregeling de overwaarde benutten in uw aan te kopen woning.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Ap, 01-03-2016
Beste,
Mijn huidige woning is voor een deel afgelost en wil deze gaan verhuren. Zelf wil ik naar een duurdere woning verhuizen. Is het mogelijk om de tweede woning op te voeren voor de hypotheekrenteaftrek?
Groet,
Ap
Reactie infoteur, 13-02-2018
Beste Ap,
De tweede woning is alleen op te voeren met hypotheekrenteaftrek als de eerste woning te koop staat en u dus tijdelijk twee woningen hebt.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Kosen, 11-02-2016
Beste,
Ik heb al een eigen woning met hypotheek van 178.000 maar wil nu verhuizen en de huidige woning verkopen. Heb nu een huis gevonden voor 194.000 en verdien 42.500 per jaar. Als ik mijn huidige woning in de verkoop zet kan ik dan de hypotheek krijgen die ik nodig heb om de huis te kopen die ik nu op het oog heb en heeft zo een hypotheek speciale eisen?
Alvast dank voor uw antwoord…
Reactie infoteur, 12-02-2016
Beste Kosen,
Als u tijdelijk twee woningen hebt, hebt u een overbruggingsfinanciering nodig. Dat is een extra risico voor u en de bank, omdat het oude huis nog niet is verkocht. Als de bank dit al doet, is de rente die gevraagd wordt hoger. Zie voor meer toelichting hierop het artikel:
http://financieel.infonu.nl/hypotheek/65655-overbruggingshypotheek-afsluiten.html
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Bert, 30-10-2015
Wil een appartement (125.000 euro) kopen. In eerste instantie als tweede huis maar over 4/5 jaar als eerste woning gaan bewonen. Wil graag een aflossingsvrije hypotheek en de overwaarde van onze eerste huis (zit nu ook overwaarde op) bij toekomstige verkoop inbrengen. Is dit mogelijk om te financieren?
Reactie infoteur, 31-10-2015
Beste Bert,
Of dit mogelijk is hangt af van uw inkomen en de overwaarde op uw woning. Bij een tweede woning is meestal ook de inbreng van eigen geld vereist.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Koltuk, 28-10-2015
Heb een eigen woning met een hypotheek van 94000 huis staat te koop jaar loon 48000 euro kan ik nu al een andere woning kopen en tijdelijk oude woning verhuren totdat die wordt verkocht. Zo ja tot welk bedrag kan ik nog lenen
Reactie infoteur, 29-10-2015
Beste Koltuk,
Met toestemming van de bank, kunt u de tweede woning ook verhuren. De maximale totale hypotheek is grofweg 200.000 euro, maar kan dus ook lager uitvallen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Cathy, 03-10-2015
Ik heb een eigen woning met een WOZ waarde van 223.000. Hierop een hypotheek van 100.000. Wil een tweede woning kopen voor 130.000 om te verhuren. Voor deze woning wil ik een hypotheek afsluiten ter hoogte van 100.000. Heb een vaste baan met een jaarinkomen van 42.000.Volgens mijn bank kom ik niet in aanmerking voor deze hypotheek voor een tweede woning. Mijn vraag is: ligt hier daadwerkelijk geen enkele mogelijkheid voor mij om deze tweede woning te kopen?
Reactie infoteur, 04-10-2015
Beste Cathy,
Gegeven het inkomen komt u een 30 tot 50.000 euro aan hypotheek te kort. Bovendien financieren banken maar een deel van een tweede woning. Tot slot is toestemming van de bank nodig om een woning te kunnen verhuren. Dat betekent dat het moeilijk gaat worden en er meer eigen geld nodig zal zijn.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Theo, 17-08-2015
Ik heb een woning. Wil een tweede woning kopen voor circa € 250.000,00. Jaarinkomen € 63.000. Kan ik de aankoop geheel financieren?
Reactie infoteur, 17-08-2015
Beste Theo,
Dat hangt er van af of u een hypotheek hebt op woning één en of er een overwaarde is. Maar een tweede woning voor de volle 100% financieren behoort meestal niet tot de mogelijkheden.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Joris, 18-03-2015
Bedankt voor uw snelle reactie. Zou u dit iets meer toe kunnen lichten. De cijfers zijn fictief maar met een percentage van 6.2% valt dit toch nog binnen de tabel van leegwaarderatio of mis ik iets. Waar zou je dan rekening mee moeten houden om de hoogte van de huur te bepalen? Dan kom ik eigenlijk ook met een andere vraag. De huur waar je vanuit gaat bij de leegwaarderatio gaat uit van kale huur en kan bij wijze lager uitvallen dan de feitelijke huur mocht deze gemeubileerd dan wel gestoffeerd zijn. Hoeveel lager is aan te raden om wel de leegwaarderatio toe te kunnen passen?
Met vriendelijke groeten,
Joris
Reactie infoteur, 18-03-2015
Beste Joris,
De Belastingdienst staat de leegwaarderatio toe voor een huis met een beschermde huur, een huis dat niet in de vrije sector zit. De huur is dan een stuk lager.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Joris, 18-03-2015
Stel mijn vriendin koopt een woning in Nederland voor verhuur en pogen daarbij wel nog een gedeeltelijke lening te verkrijgen, zeg 50000. Zij heeft verder geen belastingverplichtingen in Nederland (wonen beiden in het buitenland). Klopt de volgende veronderstelling? WOZ-waarde heeft 250000, jaarlijkse huuropbrengst 15600. 15600/250000 = 6.2% De ‘leegwaarderatio in 2015 is dan 78%. Het vermogen dat je vervolgens in BOX 3 voor de woning zet is 195000. Maar stel je hebt nog een lening (hypotheek) van 50000 en een drempel van 3000. 195000 - 47000 = 148000 * 4% * 30% = 1776
Reactie infoteur, 18-03-2015
Beste Joris,
De huuropbrengst kan een probleem zijn, omdat die te hoog is om de leegwaarderatio toe te passen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Huig, 04-01-2015
Goedendag,
Ik heb eigenlijk geen reactie, maar een vraag waarvan ik het antwoord nog niet heb gevonden.
Stel: men heeft geen hypotheek meer op de woning wat altijd het "hoofd verblijf " was, door een nieuwe suituatie wordt er een andere woning aangekocht in een andere plaats binnen Nederland, wat tevens het nieuwe hoofd verblijf wordt, voor dit nieuwe hoofd verblijf wordt een nieuwe financiering aangegaan, is de hypotheek rente van deze nieuwe woning fiscaal aftrekbaar als de eerste woning niet te koop wordt aangeboden?. de woz waarde van de beide woningen liggen ongeveer gelijk.
met vriendelijke groet, H van Duijn
Reactie infoteur, 05-01-2015
Goedendag Huig,
De eerdere eigen woning wordt dan vervreemd, waardoor de overwaarde meetelt bij de bepaling van wat er aan hypotheekrente voor de nieuwe eigen woning aftrekbaar is.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Therese, 01-02-2014
Stel: 1e woning heeft overwaarde, 1e hypotheek loopt over 3 jaar af. 2e woning met 2e hypotheek op 1e woning gekocht. Over 3 jaar zou ik de 2e hypotheek op de 1e woning willen overzetten, kan dat?
Reactie infoteur, 02-02-2014
Beste Therese,
Overzetten van uw hypotheek naar de tweede woning zullen banken alleen doen als de waarde van de woning en uw inkomen hoog genoeg zijn. U verliest wel uw hypotheekrenteaftrek.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw