Vastgoed & check de WOZ-waarde van uw huis goed (2020)

De WOZ-waarde 2019 staat op uw WOZ-beschikking 2020. Het is weer zover. Als huiseigenaar ontvangt u op zijn vroegst in februari 2021 de nieuwe aanslag onroerend goed en een nieuwe WOZ waarde, de waarde van uw woning per 1 januari 2020. Waarop moet u zeker letten als u de geschatte WOZ-waarde ontvangt? Wat is de WOZ waarde van uw eigen huis eigenlijk en maak als het even kan bezwaar. Deze checklist kan u veel geld schelen.

WOZ-waarde gaat verder omhoog

• Wat is uw WOZ-waarde eigen woning in 2019 en 2020?
• Drempel WOZ-waarde
• Peildatum WOZ waarde 2019 en 2020
• Belastingaangifte IB 2019 en IB 2020
• Wat is de WOZ waarde?
• Hoe hoog is de WOZ-waarde op 1 januari 2018, beschikking 2019
• Bezwaar tegen bedrag WOZ waarde
• Argumenten voor een lagere WOZ-waarde
• Bezwaar maken tegen de gemeente
• WOZ-waarde en een erfenis
• Conclusie WOZ 2019 en 2020

Wat is uw WOZ-waarde eigen woning in 2019 en 2020?

De WOZ-waarde is de waarschijnlijke verkoopwaarde van een pand op een bepaald tijdstip, vrij van verhuur en hypotheek. De gemeente stuurt de nieuwe aanslagen onroerend goed toe, gebaseerd op de Wet Waardering Onroerende Zaken. Vanaf 2007 vindt elk jaar een nieuwe taxatie plaats. Voordeel hiervan voor de gemeente is dat de waarde elk jaar geleidelijk kan worden opgeschroefd. Nadeel voor de huiseigenaar is dat hij elk jaar weer moet bekijken of de aanslag en geschatte WOZ-waarde wel redelijk is.

Drempel WOZ-waarde

Er zijn geen drempels in 2020 om bezwaar tegen de WOZ-waarde te maken. Er is een tijd geweest dat er een drempel gold wanneer u bezwaar wilde aantekenen. Bij een WOZ waarde onder de € 200.000 gold een drempel van 5% en vanaf € 1.000.000 was dat 2%. De Hoge Raad besloot daarop dat deze drempels zouden moeten vervallen, wat betekent dat uw bezwaar in 2019 en 2020 drempelvrij is. Ook bij een klein verschil moet uw bezwaar dus in behandeling worden genomen.

Peildatum WOZ waarde 2019 en 2020

Voor het kalenderjaar 2019 geldt als peildatum voor de bepaling van de WOZ 1 januari 2018, voor 2020 is dat de waarde op 1 januari 2019. De gemeente loopt met andere woorden telkens één jaar achter. Houdt daarmee rekening als u de waarde vergelijkt met pas verkochte panden in de buurt: de waardeverandering van 1 januari 2019 tot en met 31 december 2019 bijvoorbeeld mag niet in de nieuwe WOZ waardering 2020 zijn meegenomen. Op de WOZ-beschikking 2020 staat de waarde van uw woning op 1 januari 2019 en niet de prijsstijging later in 2019.

Belastingaangifte IB 2019 en IB 2020

Dat betekent ook dat u bijvoorbeeld bij de belastingaanslag IB 2018, in te leveren vóór 1 mei 2019, de peildatum 2017 moet opgegeven en niet de zojuist ontvangen beschikking 2019 met de meer recente peildatum 2018. En voor de aangifte 2019 (in 2020) is dat de WOZ-waarde zoals u die per februari 2019 ontving, wel met peildatum 2018. De gemeente loopt wat dit betreft telkens één jaar achter de feiten aan.

Wat is de WOZ waarde?

De WOZ waarde is de getaxeerde opbrengst die de eigenaar voor zijn woning kan krijgen in het economische verkeer. Maar let op: de waardebepaling gaat ervan uit dat het pand vrij en onbezwaard is. Anders gezegd de gemeente taxeert alsof het huis niet verhuurd is en geen erfpacht heeft. En daar wringt vaak de schoen. Bovendien is het een taxatie van de gemeente op basis van een aantal referentiewoningen. Die woningen zijn bijna altijd anders dan uw woning. Gelukkig kunt u bezwaar aantekenen, want als huiseigenaar bent u gebaat bij een zo laag mogelijke waarde. Dat scheelt niet alleen in de WOZ aanslag, maar ook het eigenwoningforfait, een erfenis en allerlei andere heffingen.

Hoe hoog is de WOZ-waarde op 1 januari 2018, beschikking 2019

Omdat de prijsstijgingen tot en met 1 januari 2018 bekend zijn, is ook bekend wat er op uw WOZ-beschikking 2019 komt te staan. De verschillen zijn groot, maar vrijwel overal is sprake van een hogere WOZ-waarde. Landelijk bedraagt de stijging gemiddeld 6,5%. Enkele voorbeelden voor een aantal gemeenten:

• Amsterdam: +17,2%;
• Utrecht: +11,5%;
• Zaanstad: +9,2%;
• Bloemendaal: +8,3%;
• Houten: +8,3%;
• Rotterdam: +8,5%;
• Ooststellingwerf: +8,5%;
• Groningen: +7%;
• Den Haag: +7,6%;
• 's-Hertogenbosch: +7.6%;
• Apeldoorn: +6,7%
• Breda:+6,4%;
• Wassenaar: +6,7%;
• Zwijndrecht:+:5,8%;
• Weert: +5,8%;
• Maastricht:+5,4%;
• Ameland: +5,3%;
• Nijmegen: +5,1%;
• Gouda:+5%;
• Venray: +4,9%;
• Leeuwarden: +4,4%;
• Texel: +3,7%;
• Goes: +3,5%;
• Middelburg: +2,8%;
• Boxmeer: -0,4%.

Bezwaar tegen bedrag WOZ waarde

Het is daarom zeker de moeite waard om de WOZ waarde in de gaten te houden, want de WOZ waarde wordt voor vele belastingheffingen gebruikt in Nederland. Men vergeet dat nog wel eens. Maar als de WOZ waarde te hoog is, werkt dat bijvoorbeeld ook door in de verschillende Waterschapsheffingen die later in het jaar zullen volgen. Bovendien staat de WOZ waarde één op één in relatie met de fiscale bijtelling bij uw inkomen via het huurwaardeforfait. Hoe hoger het marginale belastingtarief is, hoe meer u kunt besparen door de WOZ aan te vechten en bezwaar te maken. Vaak zal de gemeente een bezwaar afwijzen, maar dan kunt u altijd nog uw bezwaar indienen bij de rechtbank. Dat moet u binnen zes weken na de afwijzing door de gemeente doen.

Argumenten voor een lagere WOZ-waarde

Sterke argumenten om uw bezwaar tegen een te hoge WOZ-waarde kracht bij te zetten zijn:

• Lagere prijs voor vergelijkbare woningen in de buurt.
• Achterstallig onderhoud zoals rotte kozijn, verrot dak.
• De woning heeft ramen met enkelvoudig glas en is slecht geïsoleerd.
• Gedateerde keuken of badkamer.
• Veel fijnstof in de buurt.
• Woning ligt aan spoorlijn of drukke weg.
• Veel overlast van buren, drugsoverlast, coffeeshop.
• \Verouderde CV-installatie.
• Veel horecagelegenheden in de buurt.
• Vochtoverlast.
• Oude leidingen.
• Belemmerd uitzicht.
• Bodemdaling.
• UMTS-mast in de buurt.

Bezwaar maken tegen de gemeente

Voordat het allemaal zo ver is kunt u binnen zes weken na dagtekening bezwaar maken bij de gemeente. Hoe u dat het beste doet leest u in aanslag onroerend goed, WOZ en OZB, maak bezwaar. Daarbij gaat het natuurlijk om de argumenten die hanteert. Denk aan geluidsoverlast, slecht onderhoud, pander in de buurt die veel goedkoper zijn verkocht, overlast, en zo verder. Ik wens u hierbij veel succes, want een forse waardevermindering, betekent voor u een forse winst. Laat die niet lopen, want dat zou jammer zijn. Vergeet ook de andere heffingen, zoals de rioolheffing niet. Er is wel een maar: een hogere WOZ maakt ook een hoger WOZ-krediet mogelijk. Het WOZ krediet is vaak goedkoper en biedt vele flexibele mogelijkheden om extra geld achter de hand te hebben.

WOZ-waarde en een erfenis

Een erfenis kan uit een eigen huis bestaan. Bij uw aangifte erfbelasting moet u uitgaan van de WOZ-waarde. Als die naar uw mening te hoog is, kunt u het beste zo snel mogelijk bezwaar maken of een nieuwe WOZ-waarde aanvragen. Als het om behoorlijke bedragen gaat, kunt u het beste een taxatie door een makelaar laten uitvoeren en die taxatie met uw bezwaarschrift meesturen.

Conclusie WOZ 2019 en 2020

De WOZ-waarde die op uw beschikking 2019 zal staan zal weer een stuk hoger zijn en gegeven de stijging van de huizenprijzen in 2020 zal de de WOZ-waarde op de beschikking 2021 weer verder stijgen. Maak op tijd bezwaar als u denkt dat de gemeente uw pand te hoog heeft gewaardeerd. De WOZ-waarde tikt overal financieel in door, in het huurwaardeforfait, de gemeentelijke belastingen, de bijtelling via wet Hillen en de waterschapslasten.

Lees verder

• Wat is mijn huis waard?
• Aanslag onroerend goed (WOZ 2021 en OZB): maak bezwaar