Bijleenregeling 2020 en 2021, aflossingsplicht hypotheek

De regels voor de bijleenregeling 2022 en 2023 kunnen ingewikkeld zijn. Als u gaat verhuizen en een hypotheek wilt afsluiten moet u door de aflossingsplicht van de Belastingdienst precies bijhouden hoe uw hypotheken tot nu toe zijn samengesteld. Alleen dan hebt u de maximaal haalbare hypotheekrenteaftrek en een maximaal fiscaal voordeel. Fiscaal slim verhuizen naar een andere koopwoning vraagt inmiddels om een goede boekhouding. Extra aflossen op een huis in de verkoop is door de bijleenregeling niet meer aantrekkelijk. U moet de overwaarde namelijk ook in het nieuwe huis stoppen.

Bijleenregeling 2022 en 2023, huis verkopen en een nieuwe kopen

De drang van de politiek om de hypotheekrenteaftrek op een koopwoning verder te beperken, zorgt ervoor dat u (als eigenaar van een woning) maar ook de Belastingdienst een goede administratie op orde moeten houden. Anders kunt u niet aantonen hoeveel hypotheekrente precies aftrekbaar is. Omdat u verantwoordelijk bent voor uw belastingaangifte, komt dit er primair op neer dat u een goede administratie moet hebben. Sinds wanneer lopen de hypotheken, hoeveel is er afgelost, is er tussentijds een nieuwe woning gekocht, bent u tussentijds getrouwd of juist gescheiden. Ook de bijleenregeling maakt het allemaal weer een stap ingewikkelder.

Hoe werkte de bijleenregeling bij een hypotheek en een huis in de verkoop, welke rol speelt de overwaarde?

Bij de bijleenregeling is de overwaarde van een eigen woning belangrijk. De bijleenregeling bepaalt dat u deze overwaarde bij aankoop van een nieuw huis in het nieuwe huis moet investeren om voor een maximale hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen. U mag wel maximaal lenen, maar dan is niet alle hypotheekrente aftrekbaar.

Rekenvoorbeeld

U verkoopt uw woning met een overwaarde van 100.000 euro en bent alleenstaand. U koopt een nieuwe woning van 500.000 euro als alleenstaande. Dan is maximaal de rente op een hypotheek van 400.000 euro fiscaal aftrekbaar. U mag wel 500.000 euro lenen en de overwaarde voor andere dingen gebruiken, maar op deze 100.000 is de hypotheekrente niet aftrekbaar.

Bijleenregeling is ingewikkeld

Als de overwaarde bekend is, is de som relatief eenvoudig gemaakt. Maar er is een aflossingsplicht, waarbij ingewikkelde aflossingsschema's mogelijk zijn. Als u een anuïteitenhypotheek hebt bijvoorbeeld kan het aflossingsbedrag per maand anders zijn. De eerste maanden betaalt u voornamelijk rente, maar na een aantal jaren wegen de aflossingen steeds zwaarder mee.

Bijleenregeling drie jaar

Als u uw woning verkoopt en een tijdje wacht met de aankoop van een andere woning om in te wonen, u gaat bijvoorbeeld huren, dan ontsnapt u mogelijk aan de bijleenregeling. Na drie jaar hoeft u voor uw hypotheek niet meer rekening te houden met de overwaarde van de oude woning.

Huis verkopen? Aflossingsplicht en bijleenregeling 2022 en 2023

De aflossingsplicht betekent dat u direct vermogen opbouwt, daardoor na een aantal jaren een kleinere kans hebt op een restschuld en redelijk snel met de bijleenregeling te maken kunt krijgen. Sneller dan de mensen die alleen een aflossingsvrije hypotheek hebben bijvoorbeeld. Dat betekent dat de Belastingdienst veel van u wil weten als u verhuist, uw oude woning verkoopt en een nieuwe woning met hypotheek aanschaft. Het gaat om vragen als:

• Wanneer hebt u uw nieuwe huis gekocht?
• Wanneer hebt u uw oude huis verkocht?
• Wat is de hoogte van de hypotheek van het oude huis?
• Wat is de hoogte van de hypotheek van het nieuwe huis?
• Hoeveel hebt u afgelost?
• Hebt u nog extra geld geleend voor een verbouwing?
• Is er een overwaarde of restschuld?
• Hoe lang liep uw hypotheek al?

Rekenvoorbeeld bijleenregeling 2022 en 2023

Stel u hebt in januari 2020 een huis gekocht met een hypotheek van 200.000 en verkoopt het huis in 2022 voor 210.000 euro. Aansluitend koopt u een huis voor 250.000 euro. Wat betekent dit dan voor uw hypotheek? Het eerste wat u dan doet is contact opnemen met de bank om te weten hoeveel uw hypotheek nog bedraagt. Stel dat dit na aflossingen nog 190.000 euro is. U verkoopt het huis voor 210.000 euro en maakt dus 20.000 euro winst. Die 20.000 euro moet u door de bijleenregeling aftrekken van de koopsom van 250.000 euro waardoor er 230.000 euro aan hypotheek overblijft waarvan de rente aftrekbaar is. En wel als volgt:

• Een hypotheek van 190.000 euro waarvan de hypotheek in 28 jaar wordt afgelost;
• Een hypotheek van 40.000 euro waarvan de hypotheek in 30 jaar wordt afgelost.

En dat is dan na één keer verhuizen. Kunt u nagaan hoe ingewikkeld het kan worden als u meermalen verhuist of een keer een restschuld hebt. Als u een restschuld hebt, mag dat ook worden geleend en is die rente maximaal 15 jaar aftrekbaar omdat de lening wordt verondersteld in 15 jaar te zijn afgelost. Nog even en iedereen heeft een goede boekhouder nodig om op een fiscaal slimme manier te kunnen verhuizen. Een goed hypotheekadvies is dan wel op zijn plaats.

Lees verder

• Oversluiten of aflossen: veel gestelde vragen
• De aflossingsvrije hypotheek is goedkoop