Oversluiten of aflossen: veel gestelde vragen

Hypotheek oversluiten, omzetten, aflossen of het zo laten, wat wordt het? Bij een lage hypotheekrente zoals in 2021 en in mindere mate in 2022, kan het oversluiten of omzetten van uw hypotheek, ook als die aflossingsvrij is, goedkoper zijn dan uw hypotheek aflossen. Of het moet zo zijn dat u hypotheekvrij wilt zijn. Bovendien is extra aflossen onvoordeliger door de afschaffing van de Wet Hillen en de bijtelling die daarmee gepaard gaat. Er zijn veel gestelde vragen over de keuze oversluiten dan wel aflossen. Wat zijn de kosten, wat de voordelen en nadelen?

Ik heb een aflossingsvrije hypotheek, kan ik die aflossen?

Ook een aflossingsvrije hypotheek kunt u jaarlijks voor een deel aflossen. Voor een deel, omdat vele banken wel een boete in rekening brengen. Deze boeterente maakt het voordeel van het oversluiten van uw hypotheek naar een lagere hypotheekrente voor een deel ongedaan. Hoeveel dit u kost, hangt af van het verschil in rente, de hoogte van de aflossing en de periode dat uw hypotheekrente nog vaststaat.

Mag ik mijn aflossingsvrije hypotheek oversluiten?

In principe mag u ook een aflossingsvrije hypotheek oversluiten naar een andere bank. Dat kan dan opnieuw een aflossingsvrije hypotheek zijn, maar het kan ook zijn dat een andere bank niet bereid is om een even hoge hypotheek te verstrekken of u liever een andere soort hypotheek voorstelt zoals een annuïteitenhypotheek. Of oversluiten van uw hypotheek voor u voordelig is, hangt van de nieuwe voorwaarden en nieuwe hypotheek af. Als het weer een aflossingsvrije hypotheek wordt, maar dan tegen een lage rente, zal het in veel gevallen lagere maandlasten betekenen.

Mag ik mijn hypotheek verhogen?

De hypotheek verhogen, bijvoorbeeld voor een verbouwing, kan een mooi moment zijn om de hele hypotheek te vernieuwen en over te sluiten of te kiezen voor een tweede hypotheek. Berekend kan worden wat voor u voordeliger is. Belangrijk daarbij zal zijn hoe lang de rentevaste periode van de bestaande hypotheek nog is, want die bepaalt de eventuele boeterente bij het oversluiten.

Wat kost het oversluiten van een hypotheek?

Het is de bedoeling dat u met een lagere rente de kosten meer dan goed maakt, maar dat kan beste een tijdje duren. Qua kosten kunt u denken aan:

• Advieskosten en bemiddelingskosten;
• Taxatiekosten;
• Kosten hypotheekakte;
• Kosten notaris;
• Indien van toepassing de extra kosten Nationale Hypotheek Garantie (geeft wel een lagere rente);
• Een boeterente.

Hypotheek onveranderd laten: niet oversluiten, niet extra aflossen

Het kan ook zijn dat het ongewijzigd laten van uw hypotheek het voordeligste is: geen boeterente, geen advieskosten. Dan wacht u totdat de rentevaste periode ten einde is en wordt uw hypotheek bij dezelfde bank vernieuwd tegen een lage hypotheekrente.

Zal ik mijn spaarhypotheek oversluiten?

Oversluiten heeft bij een spaarhypotheek meestal weinig zin omdat een lagere hypotheekrente ook een lagere spaarrente betekent op uw spaardeel: extra storting spaarhypotheek, spaardeel of aflossing?

Oversluiten of aflossen?

Het kriebelt bij vele mensen, men wil van de hypotheek af of in ieder geval de schuld verkleinen. Als u de schuld wilt verkleinen en misschien op termijn hypotheekvrij wilt zijn. kiest u voor extra aflossen. Als u de maandlasten wilt verlagen hebt u de keuze uit het oversluiten tegen een lagere hypotheekrente of het aflossen van een deel van de hypotheek. Natuurlijk mag u ook een deel vervroegd aflossen en de schuld die dan nog over is oversluiten. Dat betekent een lagere hypotheek en een lagere hypotheekrente: dubbel voordeel dus. Laat wel altijd de berekening maken van uw voordeel en bekijk niet alleen het bruto resultaat. Het voordeel is een lagere rente, het nadeel bestaat uit de advieskosten, een boeterente en een lagere hypotheekrenteaftrek. Wat is uw voordeel? Een 10% lagere hypotheekrente kan, zeker bij een aflossingsvrije hypotheek, uw maandlasten met 10% verminderen. Dat effect staat dus gelijk aan een aflossing van uw hypotheek met 10%, meestal is dit een enorm bedrag: lage hypotheekrente of extra aflossen?

Effect oversluiten is tijdelijk, effect aflossen is blijvend?

Het klopt dat het oversluiten van uw hypotheek tegen een lagere hypotheekrente alleen resultaat geeft voor de resterende looptijd. U verlengt uw hypotheek voor een bepaalde periode, hebt in die periode lagere woonlasten, maar niemand weet wat de hypotheekrente over zoveel jaar zal zijn. Als de hypotheekrente dan weer veel hoger is, wordt u geconfronteerd met hogere lasten. Het gedeeltelijk aflossen van een hypotheek heeft daarentegen een blijvend effect, wat de hypotheekrente ook zal doen. Bovendien wordt de hypotheekrenteaftrek voor vooral de hogere inkomens de komende jaren kleiner, waardoor de netto lasten van een eigen woning omhoog gaan en aflossen aantrekkelijk wordt.

Heeft extra aflossen ook nog nadelen?

Extra aflossen van een hypotheek heeft vooral nadelen als u uw geld binnenkort weer nodig hebt. Nu is de hypotheekrente aftrekbaar, maar zodra een hypotheek gedeeltelijk wordt afgelost is op dat deel geen hypotheekrenteaftrek meer mogelijk ook niet als u uw hypotheek de komende jaren weer tot het oude niveau verhoogt. Bovendien krijgt u als u een nieuw huis met hypotheek wilt kopen te maken met de bijleenregeling en wordt getoetst of uw niet meer dan voor 50% een aflossingsvrije hypotheek bezit. Dat kan gevolgen hebben voor de hypotheekrenteaftrek bij oversluiten, maar niet als u het bij het oude laat.

Heeft oversluiten nadelen?

Het oversluiten kan uw extra geld kosten door de boeterente en eventuele advieskosten. Uw hypotheekbedrag blijft in beginsel onveranderd (als de bank meewerkt). Nadelen zijn er verder niet. Bedenk ook dat een eventuele boeterente fiscaal aftrekbaar is, waardoor het nadeel van de boete wat wordt verzacht, de boeterente berekenen: oversluiten hypotheek of aflossen? Voor het oversluiten van een hypotheek hebt u ook geen extra kapitaal nodig, wat het een relatief eenvoudige operatie maakt.

Hoe lang bestaat de Wet Hillen nog?

De Wet Hillen is een voordeel voor eigenaren van een eigen woning die nog maar een kleine hypotheek hebben of zelfs geen hypotheek hebben. Door deze wet hebt u geen bijtelling van het huurwaarde forfait (eigenwoningforfait). Helaas schafte de overheid de wet Hillen af. U gaat u wel een forsere bijtelling betalen aan de Belastingdienst. Aflossen wordt dus een stuk onvoordeliger en misschien wel nadelig. Het vervelende is dat als u een woning eenmaal hebt afgelost, er vaak geen weg meer terug is.

Conclusie oversluiten of extra aflossen

Als u uw maandlasten wilt verlagen kunt u kiezen uit het oversluiten van uw hypotheek als de actuele hypotheekrente voor u laag genoeg is of u kunt wat kapitaal storten en zo uw hypotheek een beetje aflossen. Wat voor u het beste is (ook de combinatie is mogelijk) hangt bijvoorbeeld af van uw vrije vermogen, de hypotheekrente, de boeterente, de wil van de bank, de looptijd van uw hypotheek en uw inkomen af. Laat dus een goede berekening maken en win goed advies in. Een automatische piloot werkt hier niet.

Lees verder

• Geringe eigenwoningschuld hebben (Hillen)