Spaarhypotheek wel of niet oversluiten bij lagere rente?

De spaarhypotheek is slim en veilig sparen met grote vrijstellingen van de belastingdienst. Essentieel bij een spaarhypotheek zijn de maandlasten. Hoe meer spaartegoed, hoe voordeliger deze hypotheek zal zijn. Maar wat is het gevolg van een andere rente op uw hypotheek? Is het oversluiten van uw spaarhypotheek nou altijd zo’n verstandige zet? Om dit na te gaan geef ik een paar rekenvoorbeelden voor de spaarhypotheek. Let ook op de 30 jarige termijn van de hypotheekrenteaftrek en de regels vanaf 2013.

Lagere rente en dus oversluiten

Zodra de rente historisch laag is, lijkt u wel een dief van uw eigen portemonnee als u uw hypotheek niet over sluit. Of toch niet. Overigens versta ik onder oversluiten Het opnieuw afsluiten van de hypotheek en dit meestal om betere voorwaarden of een lagere rente te krijgen. Laten we de spaarhypotheek eens nader bekijken.

Spaarhypotheek

Bij een spaarhypotheek vindt er geen aflossing plaats, maar betaalt u premie voor een (spaar)verzekering. Zo vindt opbouw van vermogen binnen de verzekering plaats. Cruciaal daarbij is dat dit opgebouwde vermogen een door de verzekeraar gegarandeerde rente krijgt dat gelijk is aan de hypotheekrente die u moet betalen aan de bank. Dit dient twee doelen:

• Als het allemaal goed gaat is aan het einde van de looptijd het opgebouwde vermogen (ruim) genoeg om de hypotheek in één keer af lossen.
• Doordat tijdens de looptijd de schuld niet afneemt kunt u maximaal de hypotheekrente van de belastingen aftrekken, terwijl u toch kapitaal opbouwt.

Maar wat als de rente daalt

Een lagere rente heeft in de berekeningen gevolgen voor drie samenhangende parameters:

• De hypotheeklasten;
• De rentevergoeding over het opgebouwd vermogen;
• De premiebetaling.

Immers bij een spaarhypotheek gaan een lagere hypotheekrente en een lagere vergoeding op uw opgebouwd vermogen volstrekt hand in hand. De lagere hypotheekrente leidt tot minder maandlasten, de lagere rentevergoeding leidt tot een geringere opbouw van vermogen. Die geringere opbouw van vermogen zal op zijn beurt weer leiden tot de verplichting om meer premie te betalen. Zo'n extra premiebetaling kan soms zeer fors uitvallen. Er zijn berekeningen te maken waaruit blijkt dat u twee keer zo veel premie moet gaan betalen om aan het einde van de looptijd de hypotheek te kunnen aflossen.

Let wel op de 30 jarige termijn van de hypotheekrenteaftrek en wat dat voor u betekent:

• Aftrek hypotheekrente is beperkter dan u denkt.

Verhouding hypotheek en het opgebouwd vermogen

Hoe een en ander uitpakt is afhankelijk van de verhouding tussen hypotheekschuld en het opgebouwd vermogen. Hoe meer opgebouwd vermogen, hoe minder u opschiet met een lagere rente. Sterker nog, het kan in uw nadeel uitpakken. Om dit duidelijk te maken schets ik twee scenario’s. In beide gevallen veronderstel ik dat de rente 1 % punt lager wordt en het belastingtarief 50% of 16.2 % bedraagt. Bij wat andere tarieven verandert de som nauwelijks:


Scenario 1 Spaarhypotheek

• Stel uw schuld bedraagt: 200.000 euro;
• Stel uw vermogen bedraagt: 20.000 euro;
• Bruto voordeel lagere rente: 1.800 euro (2.000-200), nl. 1 % van (200.000- 20.000 euro);
• Netto voordeel bij 50% is: 800 euro (1000-200), nl. 0,5 van 2.000 minus 1 % van 20.000 euro;
• Idem bij 16.25% is: 100 (300-200), nl. 0,1625 van 2.000 minus 1% van 20.000.

Conclusie 1
Het netto rentevoordeel zal in dit scenario bij een laag belastingtarief te verwaarlozen zijn, maar lijkt wel interessant in een scenario met een toptarief. Overigens abstraheer ik hierbij van extra premie om voldoende vermogensopbouw mogelijk te maken. Worden die meegenomen dan zullen de voordelen nog kleiner zijn en zelfs kunnen omslaan in nadelen.

Scenario 2 Spaarhypotheek

• Stel uw schuld bedraagt: 200.000 euro;
• Stel uw vermogen bedraagt: 150.000 euro;
• Bruto voordeel lagere rente: 500 euro (2.000-1.500 euro), nl. 1 % van (200.000- 150.000 euro);
• Netto nadeel bij 50% is : -500 euro (1000-1500), nl. 0,5 van 2000 minus 1 % van 150.000 euro;
• Idem bij 16.25% is: -1200 (300-1500), nl. 0,1625 van 2.000 euro minus 1% van 150.000 euro.

Conclusie 2
In dit scenario is er helemaal geen netto rentevoordeel. Voor geen van beide belastingtarieven. Daar komt als extra nadeel nog de premie bijbetalingen bij om voldoende vermogensopbouw mogelijk te maken.

Slot

Laat u niet wijs maken dat oversluiten altijd loont. Laat u goed voorlichten en bedenk dat er vaak nog een boetebeding in het spel is en extra administratieve kosten betaald moeten worden. Denk bijvoorbeeld aan de kosten van een notaris. Al met al geef ik er bij een spaarhypotheek de voorkeur aan om de rente voor lange tijd vast te leggen. Zo laten en er vanaf blijven, lijkt me momenteel het beste. Vanaf 2013 wordt ook een nieuw afgesloten spaarhypotheek als aflossingsvrije hypotheek gezien waarvan de aftrek van hypotheekrente wordt beperkt.