Variabele of vaste rente, wat is beter?

Kiezen tussen variabele of vaste rente is nog niet gemakkelijk. Want wie in de afgelopen jaren vertrouwde op de renteprognoses van de banken, had vaak pech. Regelmatig zat men ernaast met de voorspelde hypotheekrente. Hoe kan je je beschermen tegen onaangename verrassingen?

Variabele of vaste rente en renteprognoses

Bij hypotheken komt het erop aan om de rente met een tiende of een achtste procent te drukken, is de gangbare mening. Verkeerd! Echte besparing is gelegen in een slimme staffeling en in flexibiliteit. Dat tonen de laatste drie jaar met de ineenstorting van de Amerikaanse hypothekenmarkt en de financiële crisis in Griekenland overduidelijk aan: beide keren werd gerekend op een verder stijgende rente en beide keren bleken de prognoses fundamenteel onjuist.

In de afgelopen maanden kozen veel hypotheekklanten met een rentevaste hypotheek weer het verkeerde moment. Studies over de jaren 1998 tot 2007 bevestigen het nog maar eens: banken voorspelden meestal stijgende renteprognoses, terwijl ze in meerderheid daalden. Met een vaste rente alles op één kaart zetten, kan duur uitpakken. Tegenwoordig zitten veel leners vast aan dure hypotheken met een vaste hoge rente.

Flexibel blijven is het devies

Flexibel blijven, luidt daarom het advies. Om altijd een plan B bij de hand te hebben, moet men het volgende in acht nemen:

• Vraag meerdere offertes aan, vergelijk de rentetarieven en contractvoorwaarden en onderhandel. De flexibiliteit en de uitstapmogelijkheden voor hypothecaire contracten kunnen per bank zeer verschillen;
• Lees in de "kleine lettertjes" vooral de paragraaf over de mogelijkheden voor opzegging. Hoe eerlijker en nauwkeuriger deze bepalingen zijn, hoe beter. Waar kortweg vermeld staat dat de hypotheek niet opvraagbaar is, trek je als debiteur altijd aan het kortste eind;
• Combineer verschillende tranches en looptijden, maar wel op een juiste manier. Wie bijvoorbeeld voor een mix van twee en acht jaar vaste rente kiest, legt zichzelf te zeer aan banden. De tweede, langstlopende termijn impliceert een te sterke binding.

Vaste en variabele rente combineren

Slimmer zou het zijn om, zoals dat vaak in het buitenland wordt toegepast, hypotheken met vaste rente te combineren met een variabele financiering, ook wel Liborhypotheek genoemd. Het variabele deel schuif je als het ware door en op die manier houd je ten alle tijde alle opties open. Als dan het vastrentende deel afloopt, heb je meer speelruimte om je strategie te heroverwegen of om van bank te veranderen.

Klassieke variabele hypotheken volgen meestal het algemene renteniveau en kennen daar meestal een opzegtermijn van drie tot zes maanden; Maar als men bij dezelfde bank blijft, kan men meestal uitstappen zonder opzegtermijn.

De Libor-hypotheek of geldmarkthypotheek

Nóg meer flexibiliteit biedt een Libor-hypotheek. Dat is een hypotheekvorm die met name in het buitenland wordt toegepast: een hypotheek met driemaands Liborrente wordt elke drie maanden aangepast aan de actuele geldmarktrente Libor (LIBOR = London Interbank Offered Rate). Bij de meeste banken heeft de klant de mogelijkheid om bij aanpassing te switchen naar een ander product.

Dergelijke producten hebben het grote voordeel dat ze gemiddeld genomen goedkoper zijn dan hypotheken met een lange rentevaste periode. Dat vereist echter dat de debiteur de rente-ontwikkeling op de voet volgt en onmiddellijk uitstapt als zich een renteverhoging aandient.

Ondanks deze voordelen is het marktaandeel van Liborhypotheken ook in het buitenland wezenlijk lager dan dat van hypotheken met vaste rente. Wellicht dat daarbij het eigenbelang van de banken ook een rol speelt. Hypotheken met een lange rentevaste periode brengen voor hen minder inspanning met zich mee en genereren zekere rente-inkomsten.

Hypotheek met vaste rente oversluiten

Voor hypotheken met vaste rente is het inmiddels niet ongebruikelijk dat debiteuren, ondanks een contractuele looptijd, een mogelijkheid bezitten om uit te stappen. De bank moet in zo'n geval echter worden gecompenseerd: het renteverschil ten opzichte van de contractrente voor de resterende looptijd. Zelfs nu hypotheken wezenlijk goedkoper zijn dan een aantal jaren geleden, loont het vaak niet om over te sluiten.

Renteprognoses worden steeds moeilijker

Weliswaar heeft een flexibele strategie met variabele rente soms de voorkeur, maar in tijden van economische turbulentie en crisis worden renteprognoses steeds moeilijker. Maar ook hypotheken met vaste rente kunnen om persoonlijke redenen vaak worden ervaren als "gouden ketenen", zoals bij onvoorziene verandering in de werksituatie, of nóg erger, bij werkeloosheid of bij echtscheiding. Wie naast dergelijke zorgen ook nog te maken krijgt met een hoge renteboete als gevolg van een contractbeëindiging, zal zijn ondertekening destijds onder de kredietovereenkomst vaak betreuren.