De maximale hypotheek berekenen bij het kopen van een huis

Wanneer je een huis gaat kopen, heb je een hypotheek nodig om dit te financieren. Om een zo groot (en duur) mogelijk huis te kopen, heb je een flinke lening van de bank nodig. Daarom zul je de maximale hypotheek willen uitrekenen. De maximale hypotheek hangt af van je maandelijkse inkomen, bepaalde financiële verplichtingen, de waarde van je huis en de rentestand. Daarnaast moet je voor jezelf bepalen wat de woonlasten zijn die bij je nieuwe woning horen en of je deze kunt opbrengen.

Hypotheek op basis van inkomsten

Een hypotheek is een lening waarover je maandelijks rente moet betalen en - afhankelijk van de hypotheekvorm - zul je ook elke maand aflossing moeten betalen om je schuld te verkleinen. Wanneer je een hypotheek neemt, moet je er dus zeker van zijn dat je deze maandlasten ook kunt betalen. De bank of hypotheekverstrekker zal daarom de hoogte van de hypotheek in de eerste plaats baseren op je maandelijkse inkomen.

Vaste inkomsten tellen daarbij het zwaarst. Je kunt doorgaans alleen een hypotheek krijgen wanneer je een vast contract hebt, of als het voor de hand ligt dat de hoogte van jouw inkomen constant blijft in de vergelijking met de jaren daarvoor.

Een hypotheek zonder vast contract

Dat betekent dus dat een vast contract niet noodzakelijk is. Ook wanneer je een jaarcontract hebt, uitzendwerk doet of ondernemer bent, kun je een hypotheek krijgen op het inkomen dat daaruit voortkomt. Wanneer je een contract hebt voor bepaalde tijd, dan kun je je werkgever een intentieverklaring laten tekenen. Daarin staat dat het voor de hand ligt dat het contract op den duur omgezet wordt naar een contract voor onbepaalde tijd. Wanneer je werkt via een uitzendbureau of als je ondernemer bent, dan neemt de bank het gemiddelde inkomen van de laatste 3 jaar (met het inkomen van het laatste jaar als maximum).

Rekening houden met financiële verplichtingen bij het berekenen van de hypotheek

Wanneer je wilt uitrekenen welk bedrag je maximaal als hypotheek kunt krijgen, dan moet je er rekening mee houden dat bepaalde financiële verplichtingen, dit bedrag kunnen verlagen. Wanneer je een lening hebt die geregistreerd staat bij het Bureau Krediet Registratie (BKR), dan zal de maximale hypotheek lager uitvallen. Wanneer je de mogelijkheid hebt, kan het dan ook verstandig zijn om zo'n lening zo snel mogelijk terug te betalen. Ook wanneer je een alimentatie verplichting hebt aan je ex-partner, zal je maximale hypotheek lager zijn. Dit geldt overigens niet voor kinderalimentatie.

Maximale hypotheek en de waarde van het huis

Het geld dat je in de vorm van een hypotheek leent van de bank of van een andere hypotheekverstrekker, kun je niet alleen lenen vanwege je inkomen. Ook de waarde van je huis is essentieel. Het huis geldt namelijk als onderpand voor de lening. In het geval dat je de hypotheek echt niet meer kunt opbrengen, kan de bank het huis verkopen en daarmee jouw schulden afbetalen.

Hoe hoger de waarde van het huis, hoe hoger de maximale hypotheek die je kunt krijgen. Dat betekent overigens niet dat iedereen door middel van een hypotheek een heel duur huis kan kopen. Het inkomen is het belangrijkst, maar de waarde van het huis dat je koopt speelt wel degelijk een rol. Zo wil de bank graag aan de hand van een taxatierapport zien of het huis werkelijk waard is wat je ervoor betaalt. Dit kan voor jou als koper zowel positief als negatief uitpakken.

Regelgeving beperkt de maximale hypotheek

Daarnaast is er regelgeving waarin is bepaalt dat je niet meer dan een bepaald percentage van de waarde van je huis mag lenen. In 2017 mag je maximaal 101% van de waarde van je woning lenen. Als je een huis koopt van €250.000, dan mag je daarvoor dus maximaal €252.500 aan hypotheek lenen. Vanaf 2018 mag je maximaal 100% van de waarde van je woning lenen. In het verleden kon je 110% of zelfs meer lenen. Omdat veel huiseigenaren hiermee (ook op de lange termijn) met een huis kwamen te zitten dat minder waard was dan de schuld die zij bij de bank hadden, is hier stapsgewijs paal en perk aan gesteld.

De invloed van de rentestand op de maximale hypotheek

Wanneer je de maximale hypotheek gaat berekenen is het belangrijk om goed te kijken wat de rentestand is en wat dat betekent voor je maandlasten. Een verschil in hypotheekrente van 1,5% kan enkele honderden euro's per maand schelen, oftewel enkele duizenden euro's per jaar. Zeker als je te maken hebt met een variabele rente, is het belangrijk om te kijken wat de rentekosten op den duur zouden kunnen worden. Wanneer je te maken hebt met een goede hypotheekverstrekker, zal deze je hier goed over informeren en zelf ook de rentestand meenemen in het berekenen van de maximale hypotheek.

De woonlasten die bij de hypotheek komen kijken

Het inkomen, de financiële verplichtingen, de waarde van het huis dat je wilt kopen en de rentestand, zijn allemaal zaken die voor jezelf belangrijk zijn, maar ook voor de bank. Op basis van deze vier onderwerpen bepaalt de bank of andere hypotheekverstrekker hoeveel ze aan jou willen uitlenen. Er is echter nog iets waar je op moet letten (waar de bank niet op let) wanneer je je maximale hypotheek gaat berekenen.

Bedenk goed waar jij je geld aan uit wilt geven

Een nieuw huis betekent namelijk ook dat je andere woonlasten krijgt. Daar zul je rekening mee moeten houden wanneer je gaat kijken wat voor hypotheek je wilt. Misschien kun je volgende algemene normen (waar de bank vanuit gaat) een bepaalde hypotheek nemen, maar is het verstandiger om een lagere hypotheek te nemen en dus een iets goedkoper huis.

Wanneer je een ander huis koopt, veranderen namelijk niet alleen de hypotheeklasten, maar ook de onroerendgoedbelasting, onderhoudskosten, energiekosten, etc. Probeer een zo volledig mogelijk plaatje te krijgen van de nieuwe situatie en spreek dit, als dat mogelijk is, met verschillende financiële experts door.

Lees verder

• Hypotheekrente: hypotheek met vaste rente of variabele rente
• Een huis kopen met eigen geld (geen hypotheek): 10 voordelen
• Hypotheek met BKR registratie
• Een huis kopen zonder hypotheek, op drie manieren
• Vaste hypotheekrente: vaststellen van de rentevaste periode