Aftrekmogelijkheden bij kopen eigen huis

Bij het kopen van een eigen huis zijn er aftrekmogelijkheden. In het jaar dat je een nieuwe hypotheek afsluit, heb je extra aftrekposten. Welke kosten fiscaal aftrekbaar zijn en welke niet zijn dan handig om te weten. Er zijn aftrekmogelijkheden voor onder andere bouwrente, rente overbruggingshypotheek, uistelrente, notariskosten, taxatiekosten en nog meer.

Financieringsvergoeding

De bouwer berekent meestal een financieringsvergoeding over de termijnen die zijn vervallen (verschuldigd zijn) voor het moment waarop je koop-/aannemingsovereenkomst tekent. De belastingdienst ziet de financieringsvergoeding die is betaald tot aan de datum dat beide partijen de overeenkomst hebben getekend niet als rente maar als onderdeel van de koop-/aanneemsom. Deze rente is dus niet aftrekbaar.

Uitstelrente

De bouwer verleent uitstel van betaling tot het moment waarop de eigendomsoverdracht plaatsvindt bij de notaris. Vanaf de datum van ondertekening door beide partijen van de koop-/aannemingsovereenkomst tot aan de eigendomsoverdracht berekent de bouwer uitstelrente over alle bouwtermijnen die in die periode zijn vervallen. De betaalde uitstelrente inclusief BTW is aftrekbaar.

Grondrente

Bij grond rente is sprake van rente zowel voor als na het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst. Deze typen grondrente worden fiscaal verschillend behandeld. Voor de rente die je moet betalen over de grond voor het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst geldt dat deze (inclusief BTW) niet aftrekbaar is, maar deel uitmaakt van de koopsom. De rente na het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst is aftrekbaar onder dezelfde post op de aangifte als uitstelrente.

Hypotheekrente tijdens de bouwperiode

Vanaf het moment dat je bij de notaris bent geweest in verband met de overdracht van de grond en het passeren van de hypotheekakte, betaal je hypotheekrente aan je geldverstrekker. Deze rente is aftrekbaar bij uw aangifte inkomstenbelasting. Financier je de bovengenoemde renten mee dan geldt ten aanzien van de aftrekbaarheid van de rente over het extra leningdeel het volgende: heeft de lening betrekking op de financieringsvergoeding of grondrente voor het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst, dan is de rente aftrekbaar. Financier je de uitstelrente, grondrente (na tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst) of hypotheekrente tijdens de bouwperiode mee, dan is de rente over dit extra leningdeel niet aftrekbaar.

Oude huis is nog niet verkocht

Als je al in je nieuwe woning woont en je hebt je oude woning nog niet verkochtoude woning nog niet verkocht, kan de eigenwoningsregeling toch op beide woningen van toepassing zijn. Voorwaarde is dat je oude huis leeg te koop staat en volgens de Wet Inkomstenbelasting 2001 een eigen woning was in het betreffende belastingjaar of in een van de twee daaraan voorafgaande jaren. Wordt aan deze eisen voldaan, dan is de eigenwoningregeling ook van toepassing op je oude woning en kan je de eigenwoningrente aftrekken op je aangifte Inkomstenbelasting. Het eigenwoningforfait voor de oude woning (die te koop staat) wordt op nihil gesteld. Je moet wel de woz-waarde van de woning op je aangifte vermelden. Er is geen maximum meer, waardoor het bedrag van de eigenwoningforfait veel hoger kan zijn dan in 2008. De belastingaftrek wordt hierdoor lager. Het forfait loopt steeds meer op als de WOZ-waarde hoger is dan 1690.909 euro.

Meegefinancierde kosten

Kosten als afsluitprovisie, hypotheekaktekosten, taxatiekosten en eventuele boeterente zijn aftrekbaar op je aangifte inkomstenbelasting. Voor afsluitprovisie geldt een maximum van 1,5% van de aangegane eigenwoningschuld met een maximum van 3630 euro. Vaak worden dit soort kosten meegefinancierd in de hypotheek. De rente over dit leningdeel is alleen aftrekbaar als de kosten verband houden met de aankoop van de woning. Als je deze kosten meefinanciert in verband met de oversluitkosten van je lening, dan is de rente van het leningdeel in verband met de oversluitkosten niet aftrekbaar. De oversluitkosten zelf zijn wel aftrekbaar. Als je voor 1 januari 2001 in verband met het oversluiten van je hypotheek dergelijke kosten meegefinancierd hebt, dan blijft de renteaftrek over het leningdeel in verband met oversluiten bestaan. Als je te maken hebt met de bijleenregeling dan horen de meegefinancierde kosten van de geld lening niet tot de eigenwoningschuld. Renteaftrek over meegefinancierde kosten van geldlening is in die gevallen niet mogelijk.

---

De meegefinancierde kosten die worden bedoeld zijn: taxatiekosten, afsluitprovisie, notariskosten.

---

Overbruggingskrediet

Een overbruggingskrediet is nodig als de overwaarde in je oude huis nog niet is vrijgekomen omdat je de woning nog niet hebt verkocht, en als je het bedrag van de overwaarde wel nodig hebt voor de koop van je nieuwe huis. Is dit het geval, dan heb je tijdelijk hele hoge lasten. Deze lasten kan je een beetje beperken door de rente en kosten van het overbruggingskrediet mee te financieren in de nieuwe hypotheek of in het overbruggingskrediet zelf. Je betaalt dan eigenlijk rente over de rente en kosten van het overbruggingskrediet. Je financiert de rente en kosten als het ware mee. Een rente over een overbruggingskrediet is wel aftrekbaar, maar voor het deel van de lening waarmee je het overbruggingskrediet hebt gefinancierd kan je de rente niet aftrekken.

Gekochte woning nog niet klaar voor bewoning

Als je een woning koopt die nog niet klaar is voor bewoning, in aanbouw is of nog verbouwdmoet worden, blijf je meestal nog in je oude woning wonen. In dit geval valt de eigen woning waarin je woont onder de eigenwoningregeling. Het eigenwoningforfait moet dus op je aangifte worden opgegeven en de rente over de eigenwoninglening kan je aftrekken op je aangifte. Maar ook de nieuwe woning valt onder bepaalde voorwaarden onder de eigenwoningregeling. Dat is het geval als jein het betreffend belastingjaar of in een van de daaropvolgende twee jaren in de woning gaat wonen. Je hebt dan ook voor de nieuwe woning recht op renteaftrek. Als voorwaarde geldt altijd dat de lening is aangegaan ter verwerving, onderhoud, verbetering van het nieuwe eigen huis. Zolang het nieuwe huis nog niet je hoofdverblijf is, hoef je geen eigenwoningforfait bij te tellen.

Bouwrente

De bouwer van een nieuwbouwwoning brengt meestal ook rente in rekening. Deze wordt vaak aangeduid als bouwrente. Niet alle rente die je aan de bouwer betaalt is aftrekbaar. Rente over meegefinancierde uitstelrente en hypotheekrente tijdens de bouw is niet aftrekbaar.

Meer lezen over eigen huis en hypotheek