Koopovereenkomst ontbinden van hypotheek

Meestal koop je eerst een huis en daarna vraag je een hypotheekofferte aan. Als duidelijk is hoeveel geld je nodig hebt, brengt de bank pas een offerte uit. Het is nog niet voor 100% zeker of de financiering wel rond komt, en eigenlijk verplicht je je al tot een koop. Juridische instanties en juristen kunnen je helpen de koopovereenkomst te ontbinden. Voorkomen is beter dan genezen. Het is verstandig om voor de koop van een huis aan de dringen op ontbindende voorwaarden in het koopcontract.

Financiering hypotheek niet rond krijgen, een ontbindende voorwaarde

Het is gebruikelijk maar ook noodzakelijk, om een hoop ellende te voorkomen, om in het koopcontract vast te leggen dat je de koop kan ontbinden als je de financiering niet rond krijgt. Eén van de ontbindende voorwaarden in het koopcontract is dan: het niet rond krijgen van de financiering. Er zijn modelcontracten waarin ontbindende voorwaarden zijn opgenomen. Als je de koop aangaat onder de genoemde voorwaarden in het modelcontract, dan hoef je ze alleen nog in te vullen. Nieuwbouwwoningen worden onder garantie van het Garantie Instituut Woningbouw gebouwd (GIW), en bij nieuwbouwwoningen hanteert men sowieso het modelcontract van het GIW. Voor de koop en verkoop van bestaande woningen hanteren NVM-makelaars modelkoopovereenkomsten. In de modelcontracten zijn de belangrijkste ontbindende voorwaarden opgenomen. Maar wanneer een verkoper geen modelcontract voorlegt is het wijs om daar op aan te dringen! Een overeenkomst wordt overigens niet automatisch en zonder meer ontbonden. Je moet zelf binnen een bepaalde termijn in actie komen en een beroep doen op de ontbindende voorwaarde.

Drie dagen bedenktijd: Sinds 1 september 2003 is er de wet 'Koop van onroerende zaken en aanneming van werk.' Onderdeel van de wet is dat kopers van bestaande woningen en nieuwbouwwoningen een bedenktijd hebben die wettelijk is vastgelegd. Binnen drie dagen hebben kopers het recht om een overeenkomst te ontbinden, kosteloos en zonder opgaaf van reden. De bedenktijd gaat in op de dag na de dag waarop beide partijen de ondertekende overeenkomst hebben ontvangen.

Bestaande woning: ontbindende voorwaarden

Voor een bestaande woning geldt dat de koper al bij het uitbrengen van het eerste bod de ontbindende voorwaarden meldt. Bij inschrijving bij een nieuwbouwproject, kan je nog geen ontbindende voorwaarden noemen. Er komt namelijk in dat stadium nog geen koopovereenkomst tot stand. Bij een 'voorovereenkomst' moet je wel aangeven welke ontbindende voorwaarden je in de koop-/aannemingsovereenkomst wilt laten opnemen. In een voorovereenkomst verplicht je je om later een koop-/aannemingsovereenkomst te ondertekenen, waarvan je op dat moment de inhoud nog niet kent. Dit is niet prettig, maar je komt er niet altijd onderuit. Andere namen voor een voorovereenkomst zijn een koop-, intentie-, of reserveringsverklaring. Als je een optie neemt op een nieuwbouw woning is het verstandig om de ontbindende voorwaarden op tafel te gooien.

Voor financiering belangrijk

Iedere voorwaarde waarmee de verkoper akkoord gaat kan je als ontbindende voorwaarde in het koopcontract opnemen. De ontbindende voorwaarde wordt meestal opgenomen in verband met het verkrijgen van financiering, NHG en huisvestingsvergunning. Bij de koop van een bestaande woning wordt een bouwtechnische keuring ook regelmatig als ontbindende voorwaarde opgenomen.

Let op de volgende ontbindende voorwaarden met het oog tot de financiering:

• Het niet krijgen van de gewenste hypotheek met een opgegeven maximale hypotheeklast. In alle modelcontracten kan je de maximale bruto maand- of jaarlast aangeven. Vul deze altijd in. Wanneer de hypotheeklasten hoger uitpakken, wat zal blijken uit de hypotheekoffertes, kan je een beroep doen op deze ontbindende voorwaarde.
• Je moet ook de looptijd, het rentepercentage en de hypotheekvorm vermelden bij de brutolast. Dit bepaalt de bruto maandlast.
• Ook op te nemen als voorwaarde: koopcontract ontbinden als blijkt dat NHG niet verkregen kan worden, terwijl je daar gezien de koopsom wel voor in aanmerking komt. Geen NHG krijgen kan nadelige gevolgen krijgen: namelijk een hogere hypotheekrente die dan berekend wordt door veel hypotheekverstrekkers.