Maximale hypotheek: eigen huis kopen

De eerste stap bij het kopen van een huis is bepalen welk hypotheekbedrag past bij je inkomsten- en uitgavenpatroon. Je bepaalt het hypotheekbedrag dat je maximaal wilt (of kunt) lenen. Zo bekijk je wat de maximale hypotheek is: hoe duur mag je huis zijn. Maar om de maximale hypotheek te bekijken, kijk je ook naar de waarde van het te kopen huis, de rentestand en wat je maximaal kwijt wilt aan woonlasten. De maximale hypotheek en je eigen vermogen bepalen welk bedrag je beschikbaar hebt voor de koop van een huis. De koopsom van de woning ligt lager, omdat je naast de koopsom ook kosten moet maken om eigenaar van een huis te worden. Om de maximale hypotheek te bepalen, zetten we alle factoren die hierbij belangrijk zijn op een rij.

Inkomsten

De maximale hypotheek kun je het beste alleen baseren op vaste inkomens. Dit is het inkomen uit je vaste baan. Je gaat dan uit van je bruto jaarinkomen inclusief vakantiegeld. Een hypotheekadviseur kan de maximale hypotheek voor je berekenen.
Bij een jaarcontract is het afsluiten van een hypotheek lastiger, maar je kunt de werkgever om een intentieverklaring vragen. Hierin staat dat bij gelijkblijvende omstandigheden uw jaarcontract wordt omgezet in een vast contract.

Wanneer je jaren via een uitzendbureau werkt hoeft het aanvragen van een hypotheek geen probleem te zijn. Je kunt de maximale hypotheek laten berekenen op basis van het gemiddelde inkomen in de afgelopen drie jaar. Het inkomen van het laatste jaar telt dan als maximum.

Het is de vraag of het verstandig is om een maximale hypotheek te baseren op twee inkomens. Houdt er rekening mee dat één inkomen weg kan vallen, door scheiding, of een deel van het inkomen wegvalt door arbeidsongeschiktheid of werkloosheid.

Je kunt je maximale hypotheek laten toetsen volgens de richtlijnen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) om te checken of de berekende maximale hypotheek verantwoord is. Het kan namelijk zijn dat geldverstrekkers je meer willen laten lenen dan de NHG berekening aangeeft. Let in dat geval op de rekentrucs die adviseurs gebruiken om de hypotheeklasten te verlagen.

De trucs:

• De rente voor vijf jaar of korter vast zetten. Leuk voor een voordeel op korte termijn, maar aan het einde van de korte rentevaste periode kan de rente gestegen zijn waardoor de maandlasten hoger zijn geworden.
• Een groot deel van de hypotheek aflossingsvrij maken. Voordeel: lagere maandlasten, waardoor je meer kan lenen. Je lost echter niets af op je lening. De hoogte van de aflossingsvrije hypotheek moet passen bij je inkomen op het moment dat je geen hypotheekrenteaftrek meer hebt, na dertig jaar.
• Je inkomen én eigen vermogen meetellen om een hogere hypotheek te krijgen. Voor de maximale hoogte van de hypotheek wordt dit eigen vermogen opgeteld bij de leensom die mogelijk is op basis van het inkomen. Soms wordt het eigen vermogen eerst vermenigvuldigd met een bepaalde factor, bijvoorbeeld anderhalf, waardoor je nog meer kunt lenen. Hierdoor kun je een duurder huis kopen dan mogelijk is op basis van alleen het inkomen. Dit brengt nogal een risico met zich mee als de beleggingsresultaten tegenvallen kun j eer de maandlasten niet meer van betalen. Het aflossen van het hogere hypotheekbedrag wordt dan onzeker.

Uitgaven

Bij het berekenen van je maximale hypotheek en ook bij het aanvragen van een hypotheek zijn de huidige financiële verplichtingen belangrijk. Je maximale hypotheek kan lager uitvallen wanneer je een lening hebt die geregistreerd staat bij Bureau Krediet Registratie, BKR. Dit geldt ook voor alimentatie plicht. Wanneer je een doorlopend krediet hebt waar je bijna geen gebruik van maakt dan is het handig om het krediet op te heffen, of te verlagen. Stuur een brief naar de instelling waar je het doorlopend krediet hebt en verzoek om het krediet op te heffen als je saldo op nul staat.

Maximale hypotheek, de waarde van het huis

De maximale hypotheek wordt bepaald door je inkomen maar ook door de waarde van het huis. Het huis is het onderpand van de lening. Met de opbrengt wordt de lening afgelost en worden de kosten betaald die de geldverstrekker heeft moeten maken. Deze mogelijkheid wordt door het hypotheekrecht op de woning aan de geldverstrekker gegeven. Hierdoor kan de geldverstrekker een lagere rente aanbieden dan bij bijvoorbeeld een persoonlijk krediet. De waarde van het huis moet blijken uit een taxatierapport. De geldverstrekker wil graag weten of het bedrag dat je voor het huis betaald ook de werkelijke waarde is. Alleen als je een groot bedrag aan eigen geld inbrengt, is een taxatie soms niet nodig. Een WOZ beschikking volstaat dan meestal. In het taxatierapport staat de executiewaarde van de woning bij gedwongen verkoop.

Woonlasten

Voordat je een bod uitbrengt op basis van de maximale koopsom, moet je stilstaan bij de woonlasten. Je let hierbij op de hypotheeklasten, eigenwoningforfait, onroerendezaakbelasting, onderhoudskosten, opstalverzekering, gas-licht-water, erfpacht.

Hypotheeklasten
Het wonen in een koophuis, neemt woonlasten met zich mee. Deze bestaan voor het grootste deel uit hypotheeklasten, met name hypotheekrente. Verder bestaan de woonlasten uit eventuele aflossingen en premies die je betaalt voor een levensverzekering die bij de hypotheek wordt afgesloten. De hypotheekrente ten behoeve van de eigen woning mag je van je inkomen aftrekken. Dit levert een belastingvoordeel op. Dit belastingvoordeel kun je door de belastingdienst maandelijks op je rekening laten storten.

Eigen woning forfait
Eigenwoningforfait is een bijtelpost bij je inkomen. Over deze bijtelling betaal je belasting.

Onroerendezaakbelasting
Het ozb-tarief verschilt per gemeente.

Onderhoudskosten
Onderhoudskosten zijn reëel, in ieder geval op lange termijn. Wanneer je je huis niet onderhoud, merk je dat bij de verkoop. Om na te gaan wat je moet reserveren voor de maandelijkse onderhoudskosten ga je uit van de waarde van het huis. Bij een vrije verkoopwaarde tot 110.000 reserveer je 110 euro. Voor elke 45.000 euro die de geschatte verkoopwaarde hoger is, reken je er 14 euro bij.

Opstalverzekering
Het huis moet worden verzekerd met een opstal- of woonhuisverzekering. Deze keert uit als het huis afbrandt of op een andere manier, al dan niet gedeeltelijk, eraan gaat. Een opstalverzekering kost gemiddeld 1,50 euro per jaar per 1000 euro verzekerde waarde. Dit is inclusief glas. De grond hoef je niet mee te verzekeren. Het meeverzekeren van de fundering is raadzaam.

Gas, licht, water
Wanneer je een volledig beeld wilt krijgen van de financiële gevolgen van een eigen huis, zet dan al je uitgaven en inkomsten naast elkaar. Houdt er rekening mee dat sommige kosten kunnen veranderen zoals energiekosten, kosten woon-werkverkeer en gemeentelijke heffingen.