Als men de hypotheek niet meer betalen kan

Bij aankoop van de woning kan men de maandlasten meestal makkelijk betalen. Maar hogere rente bij afloop van een rentevaste periode, ontslag of echtscheiding kan de lening tot een zware last maken. Is verkoop onafwendbaar, bied het pand dan zélf te koop aan. Gedwongen verkoop via een veiling scheelt al gauw 20% in opbrengst. Door eigen initiatief kan je jezelf dus een hoop ellende besparen. Wacht daarom niet tot de bank zich bij je meldt.

Betalingsachterstand dreigt bij werkeloosheid

Het zijn door de Corona-crisis onzekere tijden voor veel huiseigenaren. Je baan verliezen en uit je huis gezet worden omdat je de hypotheek niet meer betalen kan, is geen ondenkbeeldig scenario. Werkloosheid is naast echtscheiding immers de voornaamste reden dat men zijn woning moet verkopen. Een groot aantal huizenbezitters houdt daarom rekening met gedwongen verkoop van de woning. Maar gelukkig zijn er ingeval van betalingsachterstanden mogelijkheden om het niet zover te laten komen.

Wat doen als je de hypotheek niet meer betalen kan?

Het niet verstandig om ingeval van betaalachterstanden bij de pakken neer te zitten en te wachten tot de hypotheekverstrekker zich bij je meldt. Eigen initiatief kan je een hoop ellende besparen.

• Als zich betalingsproblemen aandienen, bespreek die dan tijdig met je bank of hypotheekverstrekker. In de regel is men wel bereid om tot een regeling te komen omdat een gedwongen verkoop ook voor de bank niet de best denkbare oplossing is.
• Geldgevers staan ingeval van ontslag bijvoorbeeld niet afwijzend tegen een tijdelijke opschorting van de aflossingstermijnen. Die mogen dan worden ingelopen zodra men nieuw werk heeft.
• Laat de fiscale renteaftrek van je hypotheek per maand verrekenen via een verzoek tot voorlopige teruggaaf.
• Vraag bij de gemeente na of je in aanmerking komt voor een woonkostentoeslag, een tijdelijke inkomensaanvulling te vergelijken met de huursubsidie.
• Laat de Gemeentelijke Krediet Bank eventueel bemiddelen tussen jou en andere schuldeisers.
• Ben je buiten eigen toedoen in financiële problemen geraakt en heb je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) vraag dan na of je in aanmerking komt voor een aanvullende lening in de vorm van een “woonlastenfaciliteit” (zie hierna).

Woonlastenfaciliteit Nationale Hypotheek Garantie

Om het risico van gedwongen verkoop te beperken biedt de NHG vanaf juli 2005 de mogelijkheid tot een aanvullend krediet voor huishoudens die buiten eigen toedoen in de financiële problemen zijn geraakt. Denk daarbij aan ontslag, afkeuring, echtscheiding of overlijden van de partner. Met die aanvullende lening kan twee jaar lang een gedeelte van de woonlasten worden voldaan.

Weliswaar ligt een extra lening niet direct voor de hand als je financieel al in zwaar weer zit, maar je kan er misschien de ergste periode mee overbruggen. Het geeft huiseigenaren meer lucht om tot een oplossing van hun financiële problemen te raken. Vaak kan een gedwongen verkoop daarmee worden afgewend. Aan de extra borgstelling van de NHG zijn geen kosten verbonden, maar als men van het aanvullend krediet gebruik maakt, is men naast de gewone hypotheeklasten natuurlijk ook nog eens de rente over dat extra krediet verschuldigd. Zo'n half miljoen gezinnen heeft een lening met Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Gedwongen verkoop van de woning

Is er sprake van een structureel probleem en valt een oplossing voor je financiële narigheid niet binnen afzienbare tijd te verwachten, dan is verkoop van de woning helaas niet meer af te wenden. Maar wacht daarmee niet totdat de bank het pand laat veilen en doe het zelf in de verkoop. Huizen bleken in 2007 op een veiling gemiddeld € 33.000 minder op te brengen dan bij vrije verkoop.

Niemand gebaat bij veiling van het pand

Op een veiling gaat de woning vaak ver beneden de marktwaarde van de hand waardoor de hypotheekverstrekker met een aanzienlijke schuldrest achterblijft. Weliswaar kan hij deze schuld in theorie op de verkoper verhalen, maar dat biedt maar zelden perspectief vanwege de benarde financiële toestand waarin die (waarschijnlijk voor een reeks van jaren) verkeert. Ook de bank is er dus alles aan gelegen om een regeling met de huiseigenaar te treffen.

Toch kan een bank uiteindelijk tot executoriale verkoop besluiten, bijvoorbeeld als de woningbezitter niet openstaat voor een regeling of hij zich niet aan de afspraken uit een regeling houdt. Ofschoon dat juridisch gezien al eerder kan, gaat een bank in de regel pas tot executieverkoop over als alle andere reddingsmiddelen zijn uitgeput. Op dat moment is men vaak al een à twee jaar verder.

Nadelen van een veiling

Veel partijen op de woningmarkt beschouwen executieverkoop via een veiling als een onaantrekkelijk en achterhaald verkoopinstrument.

• Zo is er bij executieverkoop geen bezichtiging van het pand mogelijk. Het besef bij aspirantkopers dat men daardoor al gauw een miskoop kan begaan, heeft een prijsdrukkend effect.
• Bovendien wordt het pand niet naar behoren aangeprezen. Vaak wordt volstaan met een onopvallend tekstblokje in het plaatselijke dagblad met minimale gegevens over de betrokken woning. Zo’n aankondiging kan zich uiteraard niet meten met de advertenties op de site van Funda, voorzien van in het oog springende foto-afbeeldingen.
• Voeg daarbij het feit dat de veilinglocatie zélf ook niet bepaald uitnodigend werkt naar naar aspirantkopers. De doorsnee koper ziet zichzelf niet met een aantal sluwe handelaren in een achterafzaaltje bieden op een pand dat men nog niet gezien heeft.

Het zal dan ook niet verbazen dat een pand bij gedwongen verkoop minder opbrengt dan de achterliggende lening groot is. Men moet dus rekenen met een restschuld.

Bovengrens NHG verruimd per 1 januari 2019

Is een lening afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan kan men niet worden aangesproken voor het verlies bij gedwongen verkoop. Uiteraard is dat een geruststellende gedachte als het financieel even tegenzit. De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen stelt de kostengrens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) per 1 januari 2019 op € 290.000. (wás € 265.000). De kosten voor verstrekking van de Nationale Hypotheek Garantie zijn overigens fiscaal aftrekbaar terwijl je in ruil ervoor meestal een korting van kan bedingen bij de hypotheekverstrekker. Per saldo kost de garantie je daardoor vrijwel niets. Een eventuele restschuld wordt door de NHG vrijwel altijd overgenomen, tenzij er onregelmatigheden zijn geconstateerd. Als je in je huis bv. een hennepkwekerij hebt gehuisvest, wordt de schuld alsnog op jou verhaald.