Hoe kan ik mijn hypotheeklasten verlagen?

De lasten voor de hypotheek komen iedere maand weer terug. In veel gevallen wordt een groot deel van het inkomen gebruikt voor de betaling van de hypotheeklasten. Het zou dan ook best fijn zijn als deze lasten wat verlaagd kunnen worden. Uiteraard zijn hier wel mogelijkheden voor. Iedere oplossing heeft zo zijn voor- en nadelen. Welke oplossingen zijn er eigenlijk en welke is voor jou de beste? Inhoudsopgave

• Aflossen
• Verhouding hypotheek en waarde woning
• Nieuwe rente kiezen
• Oversluiten naar een andere bank
• Rentemiddeling
• Overlijdensrisicoverzekering oversluiten
• Hypotheekadvies

Aflossen

De meest voor de hand liggende oplossing om de hypotheeklasten te verlagen is natuurlijk: aflossen. Als je aflost op de hypotheek wordt de schuld minder en dalen je maandlasten direct. Zo eenvoudig is het. Wel moet je hier op een paar dingen letten. Om te beginnen moet je eerst bekijken hoeveel je boetevrij mag aflossen. Dit is altijd minimaal 10% van de oorspronkelijke lening per jaar. Als de hypotheek ooit is afgesloten voor € 200.000 mag je dus ieder jaar € 20.000 boetevrij aflossen. Wil je meer aflossen? Dan is het mogelijk dat de bank hiervoor kosten in rekening brengt (boeterente). In dat geval zou je kunnen overwegen om niet meer dan het boetevrije bedrag af te lossen. Ook zou je de aflossing kunnen verdelen over verschillende jaren, zodat je telkens onder het toegestane maximum bedrag blijft. Tenslotte moet je bekijken of het af te lossen bedrag niet meer oplevert als je het op een spaarrekening zet. Als een spaarrekening netto meer oplevert dan de netto besparing op je maandlasten, dan is sparen nog niet zo’n gek idee.

Verhouding hypotheek en waarde woning

Bij het bepalen van de hoogte van de hypotheekrente kijkt de bank ook naar de verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en de waarde van de woning. Het liefste ziet de bank dat de hypotheek (veel) lager is dan de waarde van de woning. Dit betekent immers minder risico voor de bank. Hierbij geldt: hoe lager de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning, hoe lager de hypotheekrente zal zijn.

Het is goed mogelijk dat de waarde van je huis in de loop der tijd is gestegen. Zeker als je in de tussentijds iets hebt verbouwd is die kans aanwezig. Hiernaast is de hypotheek wellicht gedaald door aflossingen of waardeopbouw binnen de hypotheek. Hierdoor is het mogelijk dat je recht hebt op een rentekorting omdat de verhouding tussen hypotheek en de waarde van de woning is verbeterd. De meeste banken melden het niet automatisch dat je recht hebt op extra korting. Je zal zelf aan de bel moeten trekken. De mogelijke extra korting kan een goede reden zijn om tussentijds iets af te lossen op de hypotheek. Je hypotheekadviseur kan precies uitrekenen op hoeveel korting je recht hebt en hoeveel je daarvoor zou moeten aflossen.

Nieuwe rente kiezen

Het zou best kunnen dat jouw hypotheek een rente heeft die hoger is dan de rente op dit moment. Op zich is het mogelijk om over te stappen naar de rente van dit moment, maar de bank is hier natuurlijk niet zo blij mee. Als de rente naar beneden wordt bijgesteld, loopt de bank rente mis. Dit verlies zal de bank bij je in rekening brengen in de vorm van boeterente. Hoeveel deze boeterente fiscaal aftrekbaar is, kan het behoorlijk in de papieren lopen. De hoogte van de boeterente is afhankelijk van het renteverschil tussen de oude en nieuwe rente. Hiernaast speelt de resterende looptijd van de afgesproken rentevaste periode een rol. Kortom, hoe groter het renteverschil: hoe hoger de boete zal zijn. En ook: hoe langer de resterende rentevaste periode, hoe hoger de boete uitpakt.

Oversluiten naar een andere bank

Zoals hierboven omschreven, kan je tussentijds kiezen voor een andere hypotheekrente. In de meeste gevallen zal de bank hiervoor een (flinke) boeterente in rekening brengen. Als je bereid bent om zo’n boeterente te betalen, zou je ook kunnen overwegen om de hele hypotheek bij een andere (goedkopere) bank onder te brengen. Zo’n overstap naar een andere bank brengt wel veel meer kosten met zich mee. Naast de boeterente zal je ook rekening moeten houden met notariskosten, taxatiekosten en advieskosten. In verband met deze extra kosten heeft zo’n overstap alleen zin als de andere bank flink goedkoper is dan de huidige bank. Het is verstandig om een goede afweging te maken tussen de eenmalige kosten en de toekomstige besparingen.

Oversluiten naar NHG
Als je nu een hypotheek hebt zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kan je bij oversluiten misschien wel NHG krijgen. Je adviseur kan bekijken of de hypotheek dusdanig te wijzigen is dat deze voldoet aan de spelregels van NHG. Het voordeel van NHG is o.a. dat je recht hebt op de laagst mogelijke hypotheekrente. Zo’n aanpassing kan je dus extra veel rentevoordeel opleveren.

Rentemiddeling

Veel mensen zouden graag profiteren van een lagere hypotheekrente, maar worden 'tegengehouden' door de vaak hoge boeterente. In deze gevallen kan rentemiddeling een uitkomst zijn. Bij rentemiddeling wordt de verschuldigde boeterente uitgesmeerd over de toekomstige jaren van de gekozen rentevaste periode. Je betaalt de boeterente dus wel, maar niet direct. De boete wordt in rekening gebracht door de hypotheekrente iets te verhogen. Op deze manier kan de hypotheekrente direct verlaagd worden, zonder dat er direct grote bedragen betaald hoeven te worden. Helaas wordt deze mogelijkheid (nog) niet door alle banken aangeboden.

Let op bij een spaarhypotheek

Een lagere rente is prettig. Een lagere rente betekent immers lagere maandlasten. Bij een spaarhypotheek of een bankspaarhypotheek moet je echter wel even opletten. Bij dit soort hypotheken is er namelijk sprake van een 'ingebouwde spaarpot'. Tijdens de looptijd van de hypotheek wordt deze spaarpot gevuld en ontvang je rente over het gespaarde geld. Aan de einde van de looptijd wordt de spaarpot gebruikt voor aflossing van de hypotheek. De rente die je ontvangt over het spaarsaldo is gelijk aan het rentepercentage dat je betaalt voor de hypotheek. Als je bijvoorbeeld 5% rente betaalt, dan ontvang je ook 5% rente over deze 'ingebouwde spaarpot'. Als de hypotheekrente verlaagd wordt, ontvang je dus ook minder rente over de spaarpot. Het gevolg hiervan is dat de maandelijkse spaarpremies omhoog zullen gaan. Bij de lagere rente zal je immers wat harder moeten sparen om het afgesproken einddoel te halen. Kortom, door een renteverlaging zal je minder rente gaan betalen maar meer spaarpremie als je een (bank-)spaarhypotheek hebt. Het is verstandig om de gevolgen goed in kaart te brengen voordat je kiest voor een renteverlaging bij een (bank-)spaarhypotheek.

Einde rentevaste periode
Een tussentijdse aanpassing van de rente kost altijd geld. De bank zal immers boeterente in rekening brengen of deze boeterente uitsmeren over de komende jaren, zoals bij rentemiddeling. Aan het einde van je rentevaste periode heb je geen last van boeterente of andere kosten. Op dat moment kan je gratis een nieuwe rentevaste periode uitkiezen. Hierdoor lijkt het aantrekkelijk om te wachten totdat de gekozen rentevaste periode afloopt. Het scheelt geld, maar je weet helaas niet hoe laag de rente op dat moment zal zijn. Je loopt dus het risico dat de rente tussentijds weer is gestegen en dat het financiële voordeel aan je neus voorbij gaat.

Overlijdensrisicoverzekering oversluiten

De laatste tip om de hypotheek goedkoper te maken heeft niet te maken met de geldlening zelf, maar met de bijbehorende verzekeringen. In veel gevallen is er bij het afsluiten van de hypotheek tevens een levensverzekering afgesloten. Vaak gaat het hier om een verzekering die alleen uitkeert bij overlijden: de overlijdensrisicoverzekering. De premies voor dit soort verzekeringen zijn behoorlijk gedaald. Het is dan ook goed mogelijk dat een nieuwe verzekering veel goedkoper is dan de bestaande verzekering. Overstappen met de verzekering kan daarom snel iets opleveren.

Let op: meestal is de verzekering verpand aan de bank. Dat wil zeggen dat een eventuele uitkering verplicht gebruikt moet worden voor de (gedeeltelijke) aflossing van de hypotheek. De verzekering zit dus vast aan de hypotheek en mag alleen met toestemming van de bank veranderd of opgezegd worden. Dit betekent dat je eerst een nieuwe verzekering moet afsluiten en aan de hypotheek moet laten koppelen voordat de oude verzekering beëindigd kan worden. Je adviseur kan je hierbij uitstekend helpen.

Hypotheekadvies

Bij alle genoemde oplossingen is het verstandig om hulp in te roepen van een hypotheekadviseur. Hoewel de besproken oplossingen redelijk eenvoudig lijken, zijn er vaak heel wat verborgen 'haken en ogen'. Er moet vaak met veel (fiscale) details rekening gehouden worden om een wijziging correct door te voeren. Hiernaast is niet elke verandering een verbetering. Een goede analyse vooraf is dan ook zeer raadzaam. Tenslotte kunnen veel wijzigingen achteraf niet meer ongedaan gemaakt worden. Dus als je zelf met de hypotheek aan de slag gaat, kun je onherstelbare fouten maken. Een hypotheekadviseur zal weliswaar kosten voor zijn werkzaamheden in rekening brengen, maar kan je voor veel schade behoeden. Een mooie uitspraak in dit verband is: "Degenen die kennis duur vinden, hebben geen idee wat domheid kost!”.

Lees verder

• Is een hypotheekadviseur wel nodig?
• Welke rentevaste periode moet je kiezen?