Rentemiddeling of boeterente ineens (hypotheekrente)

U wilt profiteren van de lagere hypotheekrente, wat wordt het dan overstappen met boeterente of een lagere hypotheekrente betalen door middel van rentemiddeling. Blijft u bij uw eigen bank, of kiest u voor een goedkoper aanbod elders? Voor deze vraag staan velen in 2021 en 2022, de hypotheekrente is lager dan de hypotheekrente die u nu betaalt. En daar wilt u eigenlijk vanaf. Voor een goed afweging is het van belang om te weten hoe rentemiddeling werkt.

Een lagere hypotheekrente op een bestaande hypotheek

• Wachten tot het einde van de rentevaste periode
• Uw hypotheek openbreken
• Boeterente ineens betalen
• Kiezen voor rentemiddeling
• Voorbeeld berekening hypotheekrente bij rentemiddeling
• Verhuizen kost u bij rentemiddeling geld
• Boeterente ineens of rentemiddeling?

Wachten tot het einde van de rentevaste periode

Het einde van de rentevaste periode is meestal het goedkoopste tijdstip om de hypotheekrente op uw hypotheek aan te passen. Is de marktrente op dat moment lager dan wat u aan hypotheekrente betaalt, dan zal de bank met een voor u gunstig hypotheekaanbod komen. De rente zal lager zijn en u betaalt geen boeterente. Het einde van de rentevaste periode kan ook prima worden gebruikt om een extra aflossing te doen op de hypotheek, wederom zonder boeterente. Maar ja, als uw rentevaste periode nog vele jaren duurt en de hypotheekrente van uw hypotheek hoog is, dan kan wachten en niet in actie komen ook wel erg lang duren.

Uw hypotheek openbreken

U kunt een hypotheek openbreken, maar daar zit een prijskaartje aan als de marktrente lager is dan de rente op uw hypotheek. De bank zal aangeven dat de bank dan geld misloopt en zal dit vergoed willen krijgen. Die vergoeding wordt boeterente genoemd. Kortweg is de boeterente gelijk aan het verschil tussen de rente van uw hypotheek en de nieuwe rente voor de duur van het restant van de rentevaste periode. Kan het dan zo zijn dat u met het openbreken van het contract en het oversluiten van de hypotheek niets verdient? Dat kan inderdaad het geval zijn, maar hoeft niet zo te zijn. De boeterente die u betaalt is immers fiscaal aftrekbaar, u krijgt dus een deel terug van de fiscus. Bovendien zal de nieuwe hypotheekrente lager zijn en als uw hypotheek nog voldoende jaren doorloopt, verdient u zo de boete terug. Het is een investering die zich in de loop der tijd zal uitbetalen.

Boeterente ineens betalen

Wie zijn hypotheek wil oversluiten, bij de eigen bank of bij een andere geldverstrekker, kan ervoor kiezen de boeterente ineens te betalen. De boeterente is dat jaar een aftrekpost bij uw belastingaangifte inkomstenbelasting. Maar dat betekent ook dat u dan een zeker bedrag op de plank moet hebben liggen (spaargeld) om de rekening in één keer te kunnen betalen. Sommigen kiezen ervoor om het bedrag aan boeterente te financieren door een verhoging van de hypotheek. In dat geval is de boeterente nog steeds een aftrekpost maar is de hypotheekrente op de financiering niet aftrekbaar.

Kiezen voor rentemiddeling

Wie niet de boeterente ineens wil of kan betalen, kan ook kiezen voor rentemiddeling. Bij rentemiddeling wordt uw nieuwe hypotheekrente niet gelijk aan de marktrente van het moment van oversluiten, maar wordt de rente een gewogen gemiddelde van de huidige hypotheekrente en de marktrente. Als de marktrente lager is dan de rente van uw hypotheek, dan zal de nieuwe rente ook lager zijn. Hoeveel lager, moet per geval worden berekend. Bovendien brengt de bank een opslag in rekening, omdat de bank bij een lagere gemiddelde rente nog steeds geld misloopt. De opslag is feitelijk gelijk aan de boeterente, maar dan uitgesmeerd over vele jaren.

Voorbeeld berekening hypotheekrente bij rentemiddeling

Stel uw rentevaste periode is nog vier jaar en de rente die u nu betaalt is 4%. Stel u wilt een hypotheek voor 10 jaar afsluiten, de rente daarbij is 2%. Dat is uw gemiddelde rente gelijk aan 4 maal 4% plus 6 maal 2% en dit alles gedeeld door 10. Wat resuleert is een hypotheekrente van 2,8% per jaar. Uw maandelijkse rentelasten gaan fors omlaag, maar u betaalt niet de lage 1,5%. Toch kan dit voor u zeer voordelig zijn. Een aandachtspunt is dat er vaak nieuwe voorwaarden gelden. Vaak wordt in de nieuwe voorwaarden een boetevrije aflossing van 20%per jaar verlaagd naar 10% en geeft de bank aan dat tijdens de nieuwe periode niet nog eens een rentemiddeling mogelijk is.

Verhuizen kost u bij rentemiddeling geld

Bij rentemiddeling veronderstelt de bank dat de de nieuwe rentevaste periode ook vol zult maken. Doet u dat niet, bijvoorbeeld doordat u gaat verhuizen en uw hypotheek niet meeneemt naar de nieuwe woning, dan kan de bank u wederom een boete in rekening brengen. Geheel onlogisch is dat niet. Stel u kiest voor rentemiddeling, profiteert van de lagere gemiddelde rente, maar verhuist na een jaar, dan klopt de som van de bank niet meer. De bank ging er namelijk vanuit dat u nog vele jaren een opslag zou betalen. De jaarlijkse opslag is een jaarlijkse aftrekpost.

Boeterente ineens of rentemiddeling?

Waarvoor u het beste kunt kiezen, hangt af van de vrijheid die u wilt (misschien wilt u over een paar jaar wel verhuizen) en of u een boetebedrag ineens kunt en wilt betalen. In een aantal gevallen, zeker als de rentevaste periode nog maar een paar maanden duurt, is het beter om een hypotheek niet over te sluiten, maar even af te wachten. Vraag daarom uw adviseur om advies en bespreek wat in uw situatie de beste oplossing is.

Lees verder

• Rentemiddeling betekent een goedkope hypotheekrente
• Hypotheek aflossen of hypotheek niet aflossen in 2020?