Hypotheek oversluiten, wanneer is het verstandig om te doen?

Heeft u een hypotheek voor zoveel jaar afgesloten, dan moet het op een gegeven moment worden vernieuwd. Oftewel het contract wordt bij de oude geldverstrekker doorgezet, danwel het wordt overgesloten naar een nieuwe aanbieder. Indien de rentestand laag is, dan valt te overwegen om het voortijdig over te sluiten. In dat geval is er sprake van contractbreuk, waarbij een boeterente in rekening wordt gebracht. Waarom is het verstandig om pas vlak voor einde contract over te sluiten?

Hypotheek oversluiten

• Lagere rentestand
• Verschil tussen rentestanden
• Einde contract en hypotheek oversluiten
• Wat is contractbreuk?
• Invloed van de boeterente
• Veel boeterente betalen!
• Wanneer wel oversluiten?

Lagere rentestand

Door toedoen van economische ontwikkelingen en door ingrijpen van de Europese Centrale Bank (ECB) schommelt de langetermijnrente constant. Gaat het slecht met de economie, dan zal de rente meestal laag worden gehouden om de handel te stimuleren. Is er sprake van een goed draaiende economie, dan investeert men veel geld en dus is geld duur. De rente zal dan hoog zijn. Hoeveel u betaalt voor uw lening of hypotheek is altijd daaraan gerelateerd. De banken berekenen een zekere rentestand door gebaseerd op de rentestand van de ECB. Op basis daarvan wordt een zeker percentage per termijn bepaald. Hoe hoog het werkelijk is, hangt af van de contracttermijn en bij welke bank u het afsluit. Hoe kan het hierbij interessant zijn om uw lening over te sluiten en waarom kunt u het in sommige/ veel gevallen beter niet doen?

Verschil tussen rentestanden

U bent in het verleden een lening of hypotheek aangegaan tegen een zekere rentestand. Doordat de oude en huidige rentestand niet gelijk aan elkaar zijn, kunt u daaruit profijt halen. Een lagere rentestand houdt in dat u aanzienlijk op de rentekosten kunt besparen, zodat de totale last naar beneden kan. Oftewel het is een vorm van besparen. Dit gezegd hebbende kan het ook extra kosten betekenen, omdat er een nieuw contract wordt aangegaan.

Einde contract en hypotheek oversluiten

Meestal gaat u een hypotheek aan waarbij u in dertig jaar aflost, terwijl het contract in tien of vijftien jaar afloopt. Het houdt dus in dat u een nieuwe hypotheek moet afsluiten. In dat geval is men dus zondermeer verplicht om een nieuw contract aan te gaan, waarbij oversluiten een mogelijkheid is. Vaak gaat het oude contract over een een nieuw contract bij dezelfde hypotheekaanbieder. Het kan ook interessant zijn om via een concurrerende geldverstrekker een gunstige rentestand te bedingen.

Wat is contractbreuk?

Indien een hypotheekconctract voordat het afloopt wordt opengebroken, dan is er sprake van contractbreuk. De geldverstrekker zal nog te verwachten rentevergoedingen niet meer krijgen. Indien hier sprake van is, dan heeft de oude geldverstrekker nog recht op de openstaande rentevergoedingen tot het eind van het termijn. Dit wordt verrekend middels de zogeheten boeterente.

Invloed van de boeterente

Gaat het om contractbreuk dan heeft de geldverstrekker recht op compensatie. Dit wordt bepaald op basis van de nog te verwachten rentevergoeding gecompenseerd middels de netto contante waarde methode. Oftewel de toekomstige waarde wordt teruggerekend naar de huidige waarde. Dat valt lager uit dan de opgetelde som van de nog te betalen rente. Duurt het echter nog twee jaar voordat het contract afloopt, dan kan die optelsom behoorlijk in de papier lopen. Het verzwaart dus de hypotheek, terwijl men eigenlijk moet aflossen. Een enigszins normale verhouding tussen de hoogte van de boeterente en de reductie op de rentelast moet er zijn.

Veel boeterente betalen!

Het is duidelijk dat er een normale verhouding tussen de boeterente, de resterende hypotheekschuld en de rentelasten moet zijn. Indien u zes tot acht procent boeterente zou moeten betalen dan betekent het feitelijk dat de hypotheekschuld weer toeneemt. De laatste regels - voor het afsluiten van een hypotheek met recht op renteaftrek - schrijven voor dat u annuïtair of lineair moet aflossen. De eventuele tussentijdse verhoging van hypotheekschuld past dus niet meer in dat plaatje en mag dan ook niet meer als zodanig worden afgetrokken.

Wanneer wel oversluiten?

De kosten en baten moeten altijd in balans zijn. De maandelijkse rentelasten kunnen mogelijk wel veel dalen, maar als u dan weer extra moet aflossen, dan heeft u er direct minder aan. Bovendien kunt u het opgehoogde deel niet van de belasting aftrekken en zal dus als het ware van de hoofdsom moeten worden gescheiden. Het laten toenemen van de hypotheekschuld is dan ook niet aan te bevelen, danwel dient tot een minimum te worden beperkt. Oftewel oversluiten net voordat het contract verloopt is het devies, om te vermijden dat ongewenst de hypotheek weer ophoogt.

Lees verder

• Hoe kunt u de hypotheekrente berekenen?
• Dalende hypotheekrenteaftrek, hoeveel kan ik terugkrijgen?