Hypotheek & de rangorde van hypotheken

De volgorde van hypotheken, de rangorde van hypotheken en vooral de preferente schuldeisers is belangrijk in 2019. Een eerste hypotheek, een tweede hypotheek, een onderhandse lening of hypotheek. Maar wat betekent deze rangorde en volgorde van hypotheken bij een executieverkoop van een woning? Wat betekent het voor de opeisbaarheid van de lening als een huis gedwongen moet worden verkocht, sommige schuldeisers gaan immers voor. Wat is een tweede hypotheek? Welke hypotheek heeft door de rangorde voorrang en wat betekent dit voor de kosten en de hoogte van de hypotheekrente die u moet betalen? Ook voor een tweede hypotheek kan de hypotheekrente aftrekbaar zijn. Zolang de hypotheek voor uw eigen huis is, is de hypotheekrente aftrekbaar. Sinds 2013 is dan wel een maandelijkse aflossing op een nieuwe hypotheek vereist.

Hypotheek en preferente schuldeisers

• Een tweede hypotheek afsluiten is duurder
• Een krediethypotheek afsluiten
• Rangorde, volgorde en voorrang van hypotheken
• Extra risico 2e hypotheek, preferente schuldeisers
• De rangorde van hypotheken
• Executieverkoop van huizen
• Afwijkende van de rangorde in hypotheken
• Hogere rente voor tweede hypotheek
• Rangorde van schuldeisers in 2018 en 2019
• Conclusie over een tweede hypotheek in de rangorde van hypotheken

Een tweede hypotheek afsluiten is duurder

Een tweede hypotheek is een extra lening op het huis als u al een hypotheek op uw woning hebt. Een tweede hypotheek wordt vaak afgesloten voor een verbouwing van het huis. Omdat het risico voor de bank bij een tweede hypotheek groter is dan bij de eerste hypotheek, moet het huis voldoende overwaarde hebben. Deze overwaarde wordt gebaseerd op een recent taxatierapport van de woning. De rente is ook hoger dan bij de eerste hypotheek. Een tweede hypotheek hoeft niet per se te worden afgesloten bij de bank waarbij u ook de eerste hypotheek hebt afgesloten. Het voordeel van een tweede hypotheek boven een persoonlijke lening of een doorlopend krediet is dat de hypotheekrente aftrekbaar is van de inkomstenbelasting als u het geld ook daadwerkelijk voor de verbetering van het huis gebruikt. Als tweede hypotheek wordt vaak een krediethypotheek gebruikt, maar de hypotheekrente is dan meestal niet fiscaal aftrekbaar.

Een krediethypotheek afsluiten

Bij een krediethypotheek kunt u geld opnemen tot aan een bepaalde limiet, tot een maximaal bedrag dus. U betaalt rente over het bedrag dat als tweede hypotheek ook echt is opgenomen en niet de kredietruimte die u nog niet benut heeft. Tot slot kunt u een tweede hypotheek nemen om andere leningen af te lossen, maar dan is de hypotheekrente over dat deel niet fiscaal aftrekbaar.

Rangorde, volgorde en voorrang van hypotheken

Door op een pand een hypotheek af te sluiten, wordt de eigenaar van een woning hypotheekgever en daarmee schuldenaar. Bij wet is geregeld dat in geval van onoverkomelijke schulden en faillissement bepaalde schuldeisers voorrang hebben op andere schuldeisers. Deze voorrangspositie geldt ook in geval van een hypotheek, waarbij een pand of woning als onderpand dient. Het is ook niet zo gek dat het recht van pand en het recht van hypotheek zo is geregeld, want meestal gaat het om forse bedragen, waarbij de hypotheekbank niet achter in de rij wil komen te staan.

Extra risico 2e hypotheek, preferente schuldeisers

Een bank loopt met een tweede hypotheek een extra risico. Soms moet een huis gedwongen worden verkocht en bij een gedwongen verkoop gaat de verstrekker van de 1e hypotheek voor. Eerst moet de schuld aan de verstrekker van de 1e hypotheek zijn voldaan voordat de tweede bank zijn rechten kan inwilligen. De tweede bank moet dan achteraan aansluiten. Er kunnen ook nog andere preferente schuldeisers zijn.

De rangorde van hypotheken

Wanneer u bij de aankoop van een huis een hypotheek afsluit, gaat het meestal om een eerste hypotheek. Na verloop van tijd kan het gebeuren dat er voor verbouw of andere doeleinden aanvullende bedragen nodig zijn. Als het huis voldoende overwaarde heeft en ook het inkomen het toestaat, wordt meestal een tweede hypotheek genomen en daarna misschien een derde. Zolang de hypotheken bestemd zijn voor de verbouw van het huis, geldt ook voor de aanvullende hypotheken de aftrek van hypotheekrente. In 2018 en 2019 is wel vereist dat u aflost op de extra hypotheek en dat beperkt dus uw aftrek.

Executieverkoop van huizen

Bepalend voor de rangorde in hypotheken is in eerste instantie de datum en exacte tijd waarop de hypotheken zijn ingeschreven. Maar wie krijgt bij een executieverkoop het eerst zijn geld terug? Als eerste komt de eerste hypotheekhouder aan de beurt om zijn vordering inclusief de rente en zijn kosten te vorderen en daarna pas de anderen.

Afwijkende van de rangorde in hypotheken

Maar bij notariële akte kan ook een andere rangorde worden afgesproken die rechtsgeldig is. Dan moet uit de akte blijken dat de andere hypotheek verschaffers hiermee akkoord zijn. Dus als er drie hypotheek verschaffers zijn en de derde in orde zou graag eerste in orde zou willen zijn, dan heeft hij daarvoor de toestemming nodig van nummer één en twee. Niet voor niets vragen hypotheekbanken dan ook voor een tweede en derde hypotheek een hogere rente dan voor een eerste hypotheek. Voor u kan het interessant zijn om de verschillende hypotheken bij dezelfde hypotheekbank te nemen, omdat de kosten lager zullen zijn. Ook voor de bank is dat interessanter, omdat het risico om buiten de boot te vallen daarmee een stuk kleiner wordt.

Hogere rente voor tweede hypotheek

Niet onbelangrijk tot slot is dat de hypotheekrente voor een hypotheek die lager in rangorde staat, meestal hoger is. Logisch, want het risico hoger en daarmee de prijs van de hypotheek. Zolang de hypotheek bedoeld is voor de financiering van de aankoop of verbetering van uw huis, is deze fiscaal aftrekbaar. Ook als het niet een eerste hypotheek is. Neemt u bovengenoemde krediethypotheek als hypotheek, dan hebt u het voordeel dat u niet meer hypotheek hoeft op te nemen dan u nodig hebt, terwijl u wel enige kredietmarge overhoudt om straks geld op te nemen.

Rangorde van schuldeisers in 2018 en 2019

De rangorde van schuldeisers is:

1. De bank en hypotheekhouder;
2. Kredietbureau waarbij een onderpand kan gelden;
3. De Belastingdienst en andere preferente schuldeisers;
4. Overige schuldeisers en onderhandse leningen, waarbij werknemers een voorrecht kunnen hebben bij een bedrijf in verband met de uitbetaling van hun loon en salaris. Dan zal het in de meeste gevallen gaan om een kantoorpand.

Bij een faillissement wordt een curator aangesteld om de schulden met de schuldeisers af te wikkelen.

Lees verder

• Hypotheek extra aflossen: Hypotheek extra aflossen in 2017, 2018 en 2019? (special)
• Hypotheek - hypotheek meenemen naar nieuwe woning