InfoNu.nl > Financieel > Hypotheek > Hypotheek & de rangorde van hypotheken

Hypotheek & de rangorde van hypotheken

Hypotheek & de rangorde van hypotheken De volgorde van hypotheken, de rangorde van hypotheken en vooral de preferente schuldeisers is belangrijk in 2019. Een eerste hypotheek, een tweede hypotheek, een onderhandse lening of hypotheek. Maar wat betekent deze rangorde en volgorde van hypotheken bij een executieverkoop van een woning? Wat betekent het voor de opeisbaarheid van de lening als een huis gedwongen moet worden verkocht, sommige schuldeisers gaan immers voor. Wat is een tweede hypotheek? Welke hypotheek heeft door de rangorde voorrang en wat betekent dit voor de kosten en de hoogte van de hypotheekrente die u moet betalen? Ook voor een tweede hypotheek kan de hypotheekrente aftrekbaar zijn. Zolang de hypotheek voor uw eigen huis is, is de hypotheekrente aftrekbaar. Sinds 2013 is dan wel een maandelijkse aflossing op een nieuwe hypotheek vereist.

Hypotheek en preferente schuldeisers


Een tweede hypotheek afsluiten is duurder

Een tweede hypotheek is een extra lening op het huis als u al een hypotheek op uw woning hebt. Een tweede hypotheek wordt vaak afgesloten voor een verbouwing van het huis. Omdat het risico voor de bank bij een tweede hypotheek groter is dan bij de eerste hypotheek, moet het huis voldoende overwaarde hebben. Deze overwaarde wordt gebaseerd op een recent taxatierapport van de woning. De rente is ook hoger dan bij de eerste hypotheek. Een tweede hypotheek hoeft niet per se te worden afgesloten bij de bank waarbij u ook de eerste hypotheek hebt afgesloten. Het voordeel van een tweede hypotheek boven een persoonlijke lening of een doorlopend krediet is dat de hypotheekrente aftrekbaar is van de inkomstenbelasting als u het geld ook daadwerkelijk voor de verbetering van het huis gebruikt. Als tweede hypotheek wordt vaak een krediethypotheek gebruikt, maar de hypotheekrente is dan meestal niet fiscaal aftrekbaar.

Een krediethypotheek afsluiten

Bij een krediethypotheek kunt u geld opnemen tot aan een bepaalde limiet, tot een maximaal bedrag dus. U betaalt rente over het bedrag dat als tweede hypotheek ook echt is opgenomen en niet de kredietruimte die u nog niet benut heeft. Tot slot kunt u een tweede hypotheek nemen om andere leningen af te lossen, maar dan is de hypotheekrente over dat deel niet fiscaal aftrekbaar.

Rangorde, volgorde en voorrang van hypotheken

Door op een pand een hypotheek af te sluiten, wordt de eigenaar van een woning hypotheekgever en daarmee schuldenaar. Bij wet is geregeld dat in geval van onoverkomelijke schulden en faillissement bepaalde schuldeisers voorrang hebben op andere schuldeisers. Deze voorrangspositie geldt ook in geval van een hypotheek, waarbij een pand of woning als onderpand dient. Het is ook niet zo gek dat het recht van pand en het recht van hypotheek zo is geregeld, want meestal gaat het om forse bedragen, waarbij de hypotheekbank niet achter in de rij wil komen te staan.

Extra risico 2e hypotheek, preferente schuldeisers

Een bank loopt met een tweede hypotheek een extra risico. Soms moet een huis gedwongen worden verkocht en bij een gedwongen verkoop gaat de verstrekker van de 1e hypotheek voor. Eerst moet de schuld aan de verstrekker van de 1e hypotheek zijn voldaan voordat de tweede bank zijn rechten kan inwilligen. De tweede bank moet dan achteraan aansluiten. Er kunnen ook nog andere preferente schuldeisers zijn.

De rangorde van hypotheken

Wanneer u bij de aankoop van een huis een hypotheek afsluit, gaat het meestal om een eerste hypotheek. Na verloop van tijd kan het gebeuren dat er voor verbouw of andere doeleinden aanvullende bedragen nodig zijn. Als het huis voldoende overwaarde heeft en ook het inkomen het toestaat, wordt meestal een tweede hypotheek genomen en daarna misschien een derde. Zolang de hypotheken bestemd zijn voor de verbouw van het huis, geldt ook voor de aanvullende hypotheken de aftrek van hypotheekrente. In 2018 en 2019 is wel vereist dat u aflost op de extra hypotheek en dat beperkt dus uw aftrek.

Executieverkoop van huizen

Bepalend voor de rangorde in hypotheken is in eerste instantie de datum en exacte tijd waarop de hypotheken zijn ingeschreven. Maar wie krijgt bij een executieverkoop het eerst zijn geld terug? Als eerste komt de eerste hypotheekhouder aan de beurt om zijn vordering inclusief de rente en zijn kosten te vorderen en daarna pas de anderen.

Afwijkende van de rangorde in hypotheken

Maar bij notariële akte kan ook een andere rangorde worden afgesproken die rechtsgeldig is. Dan moet uit de akte blijken dat de andere hypotheek verschaffers hiermee akkoord zijn. Dus als er drie hypotheek verschaffers zijn en de derde in orde zou graag eerste in orde zou willen zijn, dan heeft hij daarvoor de toestemming nodig van nummer één en twee. Niet voor niets vragen hypotheekbanken dan ook voor een tweede en derde hypotheek een hogere rente dan voor een eerste hypotheek. Voor u kan het interessant zijn om de verschillende hypotheken bij dezelfde hypotheekbank te nemen, omdat de kosten lager zullen zijn. Ook voor de bank is dat interessanter, omdat het risico om buiten de boot te vallen daarmee een stuk kleiner wordt.

Hogere rente voor tweede hypotheek

Niet onbelangrijk tot slot is dat de hypotheekrente voor een hypotheek die lager in rangorde staat, meestal hoger is. Logisch, want het risico hoger en daarmee de prijs van de hypotheek. Zolang de hypotheek bedoeld is voor de financiering van de aankoop of verbetering van uw huis, is deze fiscaal aftrekbaar. Ook als het niet een eerste hypotheek is. Neemt u bovengenoemde krediethypotheek als hypotheek, dan hebt u het voordeel dat u niet meer hypotheek hoeft op te nemen dan u nodig hebt, terwijl u wel enige kredietmarge overhoudt om straks geld op te nemen.

Rangorde van schuldeisers in 2018 en 2019

De rangorde van schuldeisers is:
  1. De bank en hypotheekhouder;
  2. Kredietbureau waarbij een onderpand kan gelden;
  3. De Belastingdienst en andere preferente schuldeisers;
  4. Overige schuldeisers en onderhandse leningen, waarbij werknemers een voorrecht kunnen hebben bij een bedrijf in verband met de uitbetaling van hun loon en salaris. Dan zal het in de meeste gevallen gaan om een kantoorpand.

Bij een faillissement wordt een curator aangesteld om de schulden met de schuldeisers af te wikkelen.

Conclusie over een tweede hypotheek in de rangorde van hypotheken

Hypotheken kennen een bepaalde rangorde. De eerste hypotheek is voor een bank het meest zekere, dan komt de 2e hypotheek, 3e hypotheek en zo verder. Voor u kan een 2e hypotheek heel handig zijn om een verbouwing te financieren, een hypotheek als verbouwingshypotheek. Een minpunt is de vaak wat hogere rente, maar dat hoeft ook geen bezwaar te zijn als het niet om een enorm bedrag gaat.

Lees verder

© 2008 - 2019 Zeemeeuw, het auteursrecht (tenzij anders vermeld) van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van de infoteur is vermenigvuldiging verboden.
Gerelateerde artikelen
Verschil bruto en netto hypotheekBruto en netto maandlasten hypotheek: Wat is het verschil tussen bruto en netto hypotheek? En hoe kun je de netto maandl…
Meest gestelde vragen van huizenbezittersDe ING heeft de meeste gestelde vragen van huizenbezitters over hun hypotheek op een rijtje gezet op Mijngeld.nl. In dit…
Tweede hypotheek: Wat zijn de voordelen en nadelen?Een tweede hypotheek is een manier om extra geld te lenen tegen een relatief lage rente. Voor een verbouwing of voor mee…
Kredietcrisis en hypotheek: wat is veilig en verstandig?Kredietcrisis en hypotheek: wat is veilig en verstandig?Wat te doen bij een crisis? Is uw geld veilig bij banken in 2019? Is uw spaarbank of bank voldoende betrouwbaar? Wie al…
NHG later aan hypotheek toevoegenOm een hypotheek te kunnen sluiten onder de condities van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), moet er aan bepaalde vo…

Reageer op het artikel "Hypotheek & de rangorde van hypotheken"

Plaats een reactie, vraag of opmerking bij dit artikel. Reacties moeten voldoen aan de huisregels van InfoNu.
Meld mij aan voor de tweewekelijkse InfoNu nieuwsbrief
Ik ga akkoord met de privacyverklaring en ben bekend met de inhoud hiervan
Reacties

Tom, 06-12-2015 04:48 #2
L.S
ik heb een overwaarde van 200000 euro en een aflossingsvrij hyphotheek( gedeelte) van 125000 euro tegen 5.4% nog 13 jaar vast, is het nu mogelijk een hypotheek af te sluiten tegen een lager rente percentage en daarmee het eerste hypotheek deel af te lossen.en zo van de lage rente te profiteren? Reactie infoteur, 04-06-2018
Beste Tom,
Dat kan wel, maar waarschijnlijk is het in 2016, 2017 en 2018 bij uw bank oversluiten van de hypotheek tegen een lagere rente goedkoper, omdat u dan niet naar de notaris hoeft. Wel kan er een boeterente worden berekend, zowel als u oversluit tegen een lagere rente als wanneer u een deel vervroegd aflost. Bij een tweede hypotheek is de eerste hypotheeknemer tevens de preferente schuldeiser, daarna volgt de bank waar u de tweede hypotheek hebt afgesloten. Vergeet ook de Belastingdienst niet.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

P. Busink, 02-10-2015 14:54 #1
Na einde rentevaste periode willen we overstappen naar andere hypotheekverstrekker.
De 2e hypotheek (ING) komt dan automatisch (volgens ING) bovenaan de rangorde (nr 1) te staan.
De verstrekker van het grootste deel wil dit niet en ING niet meewerken aan een rangorde wijziging waarbij ze op 2 blijven staan waar ze nu ook staan. Mag de rangorde wijziging van de wet worden uitgevoerd of moet ING zich aan de wet houden en komen zebovenaan de rangordelijst te staan? Of wil ING gewoon niet meewerken? Reactie infoteur, 04-06-2018
Beste P. Busink,
Kennelijk wil de ING op plek één staan en het is begrijpelijk dat de andere hypotheekverstrekker daar geen genoegen mee neemt, respectievelijk een hogere rente zal willen vragen of misschien zelfs de hypotheek zal willen opzeggen. In uw hypotheekakte zal staan dat het om een tweede hypotheek gaat en dat blijft ook zo. Dan kunt u bij uw overstap beter voor een andere bank kiezen of blijven waar u nu zit.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Infoteur: Zeemeeuw
Laatste update: 06-01-2019
Rubriek: Financieel
Subrubriek: Hypotheek
Special: Hypotheek extra aflossen
Reacties: 2
Schrijf mee!