Een eigen woning: voordelen van een eigen huis

Een woning kopen of huren? Beide formules hebben zo hun eigen voor- en nadelen. Maar wie alles systematisch op een rijtje zet, kan er niet onderuit. Eigenaar worden is onbetwist voordeliger dan een leven lang huren! De afbetaling van een huis, de notariskosten, de schuldsaldoverzekering en de fiscale voordelen bij de aankoop van een huis worden hieronder besproken.

Constante afbetaling

Eén voordeel heeft huren alvast: eenzelfde woning of appartement kost u aanvankelijk meer per maand wanneer u het pand koopt, dan wanneer u besluit te huren. Maar dat voordeel is nooit een lang leven beschoren. Opeenvolgende huurindexaties maken dat dit voordeel na verloop van tijd omslaat in een nadeel. Wanneer uw huur elk jaar met enkele procentjes wordt opgetrokken als gevolg van de huurindexatie, ligt de maandelijkse huurlast na verloop van enkele jaren al een flink stuk hoger dan het bedrag dat u zou afbetalen voor een eigen woning.

Bekijken we het even met een voorbeeld. Stel dat de huurprijzen de komende twintig jaar aan hetzelfde ritme toenemen als de voorbije twintig jaar. Dan zal een huurprijs van 500 euro vandaag over twintig jaar opgelopen zijn tot 1.075 euro. En stel nu verder dat u voor de aankoop van een gelijkaardige woning een lening zou moeten afsluiten die u per maand 625 euro kost aan afbetaling. Dan bent u aanvankelijk inderdaad duurder gesteld. Maar na enkele jaren zal de huur door opeenvolgende huurindexaties een stuk hoger op - gelopen zijn. Wat u aan de bank afbetaalt, ligt daarentegen vast voor de looptijd van de lening (behoudens eventuele renteaanpassingen, maar die kunnen zowel naar beneden als naar boven zijn.)

Het is dus erg kortzichtig om zich blind te staren op de aanvangshuur. Want huurprijzen stijgen onvermijdelijk. In dit voorbeeld, waarbij de aanvangshuur 500 euro bedraagt, zou u voor eenzelfde koopwoning tot 750 euro per maand mogen afbetalen vooraleer u over de ganse looptijd gespreid evenveel heeft betaald aan huisvesting dan voor de huurwoning. Daarvoor kan u een lening afbetalen van ongeveer 100.000 euro!

Als koper heeft u bovendien het voordeel dat u na twintig jaar over een huis beschikt dat volledig uw eigendom is. Op die manier bouwt u een vermogen op dat er best mag zijn. Als de vastgoedprijzen de komende twintig jaar gemiddeld met 7 procent per jaar stijgen (en in het verleden lag de waardestijging van woningen gemiddeld zelfs nog hoger) dan zal een woning van 100.000 euro over twintig jaar zowat 375.000 euro waard zijn. Het rendement daarvan krijgt u in natura. Zodra de lening is afbetaald, woont u immers volledig gratis. U kan natuurlijk ook beslissen het huis te verkopen en uw geld te beleggen. Doet u dat dan mag u rekenen op een maandelijkse rente van 2.000 a 2.500 euro. Daar zal u wellicht iets moois voor kunnen huren.

Notariskosten

Maar er is ook nog een tweede argument waar fanatieke huurders wel eens mee op de proppen komen. Beslist u een eigendom te verwerven dan komt u er niet vanaf met de aankoopprijs alleen. Bij de aanschaf van een eigen woning moet u ook de bijkomende aankoopkosten betalen, zoals de registratierechten, het ereloon van de notaris, het beschrijven van de lening, BTW op nieuwbouw, enz... Koopt u een woning van bijvoorbeeld 100.000 euro dan komen deze kosten op om en bij de 17.000 euro (komt de woning in aanmerking voor klein beschrijf dan betaalt u weliswaar minder). En bouwt u een woning van 100.000 euro dan moet u aan BTW zelfs om en bij de 21.500 euro spenderen. En dat is een kost die u best financiert uit uw eigen spaargeld.Want gaat u daar-voor extra lenen (zodat u meer dan 100 procent van de waaide van de woning moet lenen, in vakjargon een quotiteit van meer dan 100 procent genoemd) dan komt u bij de bank vaak niet meer voor het voordeligste rentetarief in aanmerking (soms geldt dat al vanaf een quotiteit van 80 procent).

Dat geld kan op uw spaarboekje blijven staan wanneer u kiest voor huren. En daarmee kan u als huurder dan een vermogen opbouwen. Stel dat u op die manier een som van 17.500 euro uitspaart die u twintig jaar lang belegt tegen 8 procent (op de beurs is een dergelijk rendement haalbaar) dan heeft u na twintig j aar een kapitaal vergaard van ruim 81.000 euro. Mooi, maar heel wat minder dan het vermogen dat een eigen huis wellicht zal vertegenwoordigen over 20 jaar.

Fiscaal voordeel

En dan is er ook nog een laatste argument dat enthousiaste huurders wel eens van stal halen. Als eigenaar moet u ook rekening houden met een aantal jaarlijks weerkerende kosten. Denk aan de jaarlijkse onroerende voorheffing, de kosten voor onderhoud en herstellingen, de schuldsaldoverzekering, enz. Deze kosten lopen volgens kenners op tot ongeveer twee maanden afbetaling per jaar (uiteraard in de veronderstelling dat u de volledige aankoopprijs financiert).
Dan toch maar huren? Niet noodzakelijk. Want tegenover deze kosten staat dat de afbetaling van een lening voor een eigen woning u ook een fiscaal voordeel oplevert. En wat wil nu het toeval? Voor woningen met een waarde tot ongeveer 75.000 euro komt die belastingbesparing ongeveer op ... twee maanden afbetaling per jaar. Deze kosten worden voor bescheiden woningen dus als het ware door de fiscus gefinancierd. Toegegeven: zodra de lening is afbetaald, valt ook het fiscaal voordeel weg. Maar dan ben u ook van de afbetaling verlost, terwijl u als huurder levenslang blijft betalen.

Let wel op: koopt u een woning van meer dan 75.000 euro, dan lopen de jaarlijks weerkerende eigenaarskosten hoger op dan de belastingbesparing. Het fiscaal voordeel wordt immers maximaal berekend op dit maximumbedrag. En wellicht zullen na verloop van tijd de bijkomende kosten hoger liggen. De onroerende voorheffing wordt immers geïndexeerd en ook de onderhoudskosten volgen de stijging van de levensduurte.

Maar alles bij elkaar is dit alles onvoldoende om vanuit financieel standpunt de voorkeur te geven aan huren. De meerwaarde die u opbouwt via de aankoop van een eigen woning is immers erg groot. En als u daarbij bedenkt dat een eigen woning u ook woonzekerheid geeft dan ligt de conclusie helemaal voor de hand. Een eigen woning is de beste oude-dag-verzekering die u zich kan wensen.