Opeethypotheek: wat is het, voorwaarden en risico's

Een opeethypotheek is het 'opeten' van de overwaarde van je huis. Hierdoor kun je je inkomen verhogen of alvast genieten van de opgebouwde waarde van het huis. Echter kleven hier stevige nadelen aan, onder andere gedwongen verkoop en een mogelijke restschuld. Hoe werkt een opeethypohteek?

Wat is een opeethypotheek?

Bij een opeethypotheek kun je op de overwaarde van je huis een nieuwe lening afsluiten. De overwaarde van het huis is de huidige waarde min de hypotheekschuld die op het huis rust.

Over de lening die je afsluit op de overwaarde van het huis moet je rente betalen. Een voordeel is dat deze relatief laag ligt, omdat het huis als onderpand dient. Door een opeethypotheek kun je alvast de waarde van je huis verzilveren en daardoor genieten van de waarde van het huis.

Een nadeel is dat deze rente niet aftrekbaar is voor de belastingdienst en dat deze rente variabel is. Bovendien wordt de rente die je moet betalen opgeteld bij de schuld, waardoor de lening wordt vergroot door zowel de rente als het bedrag dat je (periodiek of ineens) opneemt.

Voorwaarden: Hoe hoog mag deze opeethypotheek zijn?

Met iemand van de bank wordt vastgesteld hoe hoog de opeethypotheek mag zijn. Dit is een combinatie van de overwaarde die op het huis rust en de maandlasten die je kunt dragen. Ook wordt er vaak een limiet gesteld tot waar de lening, samen met de hypotheekschuld, mag lopen – bijvoorbeeld tot een bepaald percentage (bijvoorbeeld 75%) van de waarde van de woning.

Daarnaast is aflossen niet verplicht, maar mag wel boetevrij.

Vraag altijd (!!!) de adviseur van de bank naar de specifieke voorwaarden die gelden bij de bank.

Waarom moet je letten bij een opeethypotheek?

Let bij elke bank ook op of er een minimumkrediet wordt gesteld. Ook wordt er soms een betaalrekening gekoppeld aan het krediet, zodat je geld kan pinnen – handig als je het als extra inkomen gebruikt, maar het brengt wel extra kosten met zich mee. Kijk ook goed of er een overlijdensrisicoverzekering moet worden afgenomen. Dit kan, zeker als je in een ‘risicogroep’ valt, erg duur uitpakken.

Let tevens op de variabele rentes. Deze variabele rentes maken het lastig goed te bepalen waar je aan toe bent wat betreft kosten en de hoogte van je schuld. Bovendien hoef je niet af te lossen op het geleende bedrag – maar daardoor komt de rente wel bovenop de schuld en dat betekent meer rente betalen.

Wat zijn de risico’s?

Een hypotheek zegt dat je leent om je huis te betalen. Een opeethypotheek doet daar nog een schepje bovenop: je huis dient meer en meer als onderpand. Dit betekent dat je er rekening mee moet houden dat je vanuit je inkomen minimaal de rente moet kunnen betalen over het maximum leenbedrag.

Verschillende scenario’s kunnen je in een lastig pakket brengen:

De waarde van de woning neemt af

Een voorwaarde van een opeethypotheek is onder andere dat je een maximum van de waarde van je woning kan bijlenen. Dit betekent dat als de waarde van de woning daalt, dit maximum sneller bereikt is dan mogelijk verwacht.
Dit betekent twee dingen: je kunt geen geld meer opnemen vanuit de overwaarde en je moet rente gaan betalen (deze werd eerder gewoon vanuit de lening ‘betaald’, oftewel bij de schuld opgeteld). Lukt het niet de maandlasten te betalen, kan het uiterste zijn dat je het huis moet verkopen.

De rente stijgt

Als de rente stijgt, is ook in dit scenario het maximum van een opeethypotheek eerder bereikt. Vaak wordt er een variabele rente afgesproken. Ook hierbij gelden de twee gevolgen die bij het vorige punt genoemd zijn.

Een lang leven (langer dan verwacht)

Een opeethypotheek wordt veelal gebruikt om een inkomen aan te vullen. Het huis is veel waard: een soort spaarpot met een dak erop. Een opeethypotheek is dan een stukje ‘alvast verkopen van het huis’, zodat ervan geleefd kan worden. Maar als je langer leeft dan het totaal van de overwaarde van het huis ‘toelaat’, dan moet je op hoge leeftijd rente gaan betalen, kun je geen opnames meer doen vanuit de opeethypotheek en moet je op hogere leeftijd misschien alsnog (gedwongen) je huis verkopen – soms zelfs met ook nog een restschuld over te houden.

Wat betekent dit uiteindelijk? Een voorbeeld van een opeethypotheek

Stel dat je huis (door de bank) gesteld wordt op € 300.000 aan waarde. Eerder heb je een hypotheek afgesloten en ondertussen staat daar nog €100.000 van open. Stel dat je 75% van de waarde van de woning mag lenen, dan:


Er gaan nu twee dingen spelen:

• Je betaalt rente over de (steeds grotere wordende) schuld
• De huizenprijzen dalen met gemiddeld 7%.

Stel dat de huizenprijzen blijven dalen, zonder dat dit wordt meegenomen in het oorspronkelijke plan van de opeethypotheek. Na vijf jaar mag je dan aan opeethypotheek hebben:


In vijf jaar tijd gaat de ruimte voor de opeethypotheek dus van €125.000 naar €68.312; een verschil van €56.688 dat je minder te besteden hebt aan opeethypotheek. Echter heb je geleend alsof je die €125.000 had; de kans op meer lenen dan het huis na verloop van tijd waard is wordt dan wel erg groot!

Zeker als je ook nog opnames doet vanuit de opeethypotheek (dus geld gebruikt om bijvoorbeeld eten te betalen), dan is het bedrag dat je kan lenen voor de opeethypotheek zo weg.

Bovendien kun je plotseling voor hoge maandlasten komen te staan als je het limiet van de opeethypotheek bereikt hebt.
Stel dat je 5% rente betaald (even kort door de bocht, de ‘gewone’ hypotheekschuld en de opeethypotheek hebben doorgaans niet dezelfde rentes); in plaats van over €100.000 moet er rente betaald worden over €168.312. Dat is van € 5000 jaarlijks (maandelijks: ± €330) naar €8416 jaarlijks (maandelijks: ± €701).

En stel; je hebt alle opeethypotheek al opgenomen vanuit de oude situatie: €100.000 hypotheek en €125.000 aan opeethypotheek – samen €225.000. Echter; na vijf jaar is je huis nog maar €224.416 waard. Zelfs bij verkoop blijf je zitten met een restschuld van €584.

Dus:

• Plotselinge hogere maandlasten
• Mogelijk gedwongen verkoop
• Mogelijk blijven zitten met een restschuld

Het is dus bij een opeethypotheek belangrijk goed na te denken of je vanuit je inkomen de rentelasten kan betalen. Houd daarbij rekening met veranderende situaties: de variabele rente, dalende huizenprijzen, het verlies van je inkomen, et cetera. Dit maakt het bepalen lastig, maar door er vooraf over na te denken weet je min of meer: je stapt in een onzekere lening.

Lees verder

• Hypotheken: welke soorten zijn er?