Verlies nemen bij verkoop woning

Op de woningmarkt gaan dalende verkoopprijzen dikwijls gepaard met afnemende volumes. Dat fenomeen houdt verband met het feit dat verkopers geen verlies willen nemen, ook wel bekend onder de naam verliesaversie.

Is zakken met de vraagprijs al dan niet verstandig?

Als zich verlies dreigt aan te dienen, zijn woningverkopers minder snel genegen om met hun vraagprijs te zakken dan diegenen die hun woning waarschijnlijk met winst van de hand kunnen doen. Gevolg: als de prijzen dalen neemt het aantal transacties af en het aantal te koop staande huizen neemt toe. Onderzoeken tonen aan dat psychologische effecten als dit van grote betekenis zijn bij stagnaties op de huizenmarkt. Wie op mogelijk verlies staat, hanteert een hogere vraagprijs en realiseert uiteindelijk misschien een hogere opbrengst, maar hij doet er wel langer over om de woning kwijt te raken.

Waarom huizenverkopers geen verlies willen nemen

Als we het Centraal Plan Bureau (CPB) mogen geloven zijn de problemen op de Nederlandse woningmarkt voor een deel het gevolg van 'verliesaversie': verkopers weigeren om verlies te nemen, ook al is er geen sprake van een restschuld.

Niet alleen twijfelende kopers zijn dus volgens het CPB debet aan de malaise op de huizenmarkt, ook koppige verkopers. Die laatste vertikken het om hun huis van de hand te doen voor minder dan ze er zelf ooit voor moesten neertellen. Doordat ze niet willen zakken naar een marktconforme vraagprijs, creëren ze een grote discrepantie tussen vraagprijzen en biedprijzen. Dat is een van de factoren waardoor de woningmarkt op slot is geraakt.

Angst voor restschuld niet de werkelijke reden

Aanvankelijk werd de onwil van verkopers om hun vraagprijs te verlagen vooral uitgelegd als angst om met een restschuld te blijven zitten. Veel huizenverkopers raken hun woning alleen kwijt als ze zich neerleggen bij zo’n restschuld. Maar kennelijk speelt ook in de ons omringende landen de afkeer voor het nemen van verlies een rol van betekenis.

De prijs die men zelf ooit voor de woning betaalde is kennelijk een psychologische barrière om met de prijs te zakken. Het zou de mobiliteit en doorstroming op de huizenmarkt ten goede komen als verkopers hun vraagprijs sneller naar beneden zouden bijstellen, aldus het CPB. Meer informatie over recent verkochte huizen in de buurt zou wat dat betreft kunnen helpen. De afkeer om verlies te nemen daalt kennelijk als ook andere huiseigenaren in de buurt hun huis met verlies van de hand hebben gedaan.

Makelaars zouden hun strategie moeten aanpassen

Ook de makelaars gaan in de analyse van het CPB niet geheel vrijuit. Men is te zeer gefocust op mogelijke kopers en legt in dat verband te veel nadruk op drie pijlers:

• de ongekende prijsdaling van de voorbije jaren;
• de laagste hypotheekrente sedert tientallen jaren;
• een immens woningaanbod met volop keus.

Een volstrekt onjuiste aanpak volgens het CPB. Want niet alleen de kopers zijn de schuldig aan de stagnatie op de huizenmarkt, maar zeker ook de verkopers.

Oorspronkelijke aankoopprijs vormt mentale barrière

Het CPB heeft dus in haar analyses over de woningmarkt een uiterst delicaat punt aangeroerd en dat als hoofdverantwoordelijk aangemerkt voor onze stagnerende huizenmarkt. Huiseigenaren die hun woning moeten verkopen voor minder dan men er destijds zelf voor heeft moeten betalen, ervaren dat als een psychologische grens. Om die reden weigert men met de vraagprijs te zakken naar een acceptabel niveau.