Gebiedsontwikkeling: typen gebieden

Geen enkel project dat betrekking heeft op het ontwikkelen van vastgoed is hetzelfde. Men zal altijd te maken krijgen met verschillende partijen, die allen een eigen standpunt hebben. Daarnaast zijn alle locaties uniek. Verschillende typen gebieden vragen om verschillende ontwikkelingen. Welke gebieden zijn er nu eigenlijk en wat zijn de kenmerken van deze gebieden?

Gebiedsontwikkeling

Gebiedsontwikkeling is een vorm van integrale planuitvoering, waarbij verschillende partijen (publiek en privaat) samenwerken. Gebiedsontwikkeling wordt gekenmerkt door een probleemoplossende en uitvoeringsgerichte vorm van werken. In tegenstelling tot de traditionele manier van planvorming ligt er geen eindplan vast. Zo kan tijdens de ontwikkeling nog worden bijgestuurd.
Op deze manier wordt getracht een win-win situatie te creëren voor zowel de marktpartij(en) als voor de overheid. Bovendien kan eenvoudiger rekening worden gehouden met onvoorziene omstandigheden of factoren. Gebiedsontwikkeling wordt onder andere toegepast bij het transformeren van oude stadswijken of haventerreinen in nieuwe woon- of kantorenwijken.

Voor de partijen rond de tafel gaan zitten om een plan te bedenken wordt een gebiedsanalyse uitgevoerd. Aan de hand van deze analyse kan men erachter komen aan welke functies behoefte is en dus welke ambities haalbaar zijn. De ontwikkeling van een bepaald gebiedstype zal de voorkeur krijgen boven de ontwikkeling van een ander gebiedstype. Zo zal men naast een bestaande woonwijk meer steun krijgen voor de aanleg van een natuurgebied, dan voor de aanleg voor een industrieterrein.
Er zijn verschillende gebiedstypen te onderscheiden. Het onderscheid is gebaseerd op het verschil in ruimtegebruik tussen de gebieden. Binnen een stad of gemeente kunnen verschillende gebiedstypen voorkomen:

• Gebiedsontwikkeling
• Hoogstedelijk gebied
• Stedelijk gebied
• Suburbaan gebied
• Villawijk
• Woonlandschap
• Bedrijventerreinen
• Glastuinbouw
• Infrastructuurzone
• Stedelijk groen
• Cultuurlandschap
• Natuurlandschap
• Recreatielandschap

Hoogstedelijk gebied

Dit zijn goed ontsloten gebieden, er zijn zeer goede openbaarvervoersverbindingen, een centraal station bevindt zich op fietsafstand. Daarbij kent het gebied vele functies, zoals wonen (vooral in de vorm van hoogbouw), winkels, kantoren, infrastructuur en andere voorzieningen.

Stedelijk gebied

Ook dit gebied kent verschillende functies die ook voor het hoogstedelijk gebied kenmerkend zijn. De verhoudingen zijn echter verschillend, zo is de woonfunctie in het stedelijke gebied belangrijker, maar minder in de vorm van hoogbouw. Het gaat om een levendig gebied, met meer groen dan in een hoogstedelijk gebied. Daarnaast zijn de openbaarvervoersvoorzieningen goed, al is de afstand naar een hoofdtreinstation groter dan bij het eerder genoemde gebied.

Suburbaan gebied

In het suburbane woongebied is meer ruimte voor groen en water. Het gebied kent voornamelijk een woonfunctie, het gaat hierbij om woningen met tuinen. Daarnaast is er ook op kleinere schaal bedrijvigheid, in de vorm van kantoren en andere schone bedrijvigheid waarvan men geen geluids- of stankhinder ondervindt. Er zijn ook algemene voorzieningen aanwezig zoals supermarkten en basisscholen. Het openbaarvervoer is over het algemeen redelijk georganiseerd. Dit gebiedstype wordt als rustig en stil ervaren.

Villawijk

Ook in dit gebiedstype staat de woonfunctie centraal. Daarnaast wordt ook aan de kwaliteit van groen en water veel belang gehecht. Eventueel kan de functie wonen gecombineerd worden met werk aan huis. Het openbaar vervoer is slechts beperkt aanwezig, ook voorzieningen zijn beperkt.

Woonlandschap

Bij woonlandschappen gaat het vaak om recentelijk gerealiseerde projecten. Het zijn woonwijken die ontwikkeld zijn op voormalige cultuurlandschappen. Zoals de gebiedsnaam al doet vermoeden kent het landschap wonen als hoofdfunctie. De woondichtheid van het woonlandschap varieert, maar is over het algemeen erg laag (ongeveer 0,5 a 5 woningen per hectare).

Bedrijventerreinen

Op bedrijventerreinen vindt productie plaats, daarnaast zijn er transport- en distributiebedrijven gevestigd. Het gaat om bedrijven die voor overlast zorgen en daarom gescheiden liggen van woongebieden. Kantoren vindt men er niet of nauwelijks. De bedrijventerreinen zijn vooral goed bereikbaar via de weg. Openbaar vervoer blijft vaak achter.

Glastuinbouw

In een glastuinbouwgebied bevinden zich voornamelijk kassen en bijbehorende voorzieningen, zoals parkeerterreinen. Daarnaast vindt men in het gebied bedrijven die te maken hebben met tuinbouw, af en toe een woning en wat water. Het gebied is vooral goed te bereiken per auto.

Infrastructuurzone

Deze zones bevinden zich voornamelijk aan de stadsranden en scheiden het bebouwde gebied van het landelijke gebied. Het gaat om rijkswegen en/of spoor- en waterwegen. In en om de infrastructuurzone vindt men vaak sportvelden, volkstuintjes en andere extensieve vormen van recreatie.

Stedelijk groen

Stedelijk groen betreft recreatiegebieden en natuur in de nabijheid van, of in een stad. Het gaat hierbij om onder andere stadsparken en kerkhoven.

Cultuurlandschap

Binnen het cultuurlandschap worden verschillende functies gecombineerd, zoals landbouw, recreatie en waterberging. In het gebied treft men agrarische bedrijvigheid en af en toe een woning aan. Het gebied is goed te doorkruisen per fiets, het openbaar vervoer is minimaal.

Natuurlandschap

Naast de natuurfunctie treft men in dit gebied ook in geringe mate landbouw aan. Alle functies die in strijd zijn met de natuurfunctie worden gemeden.

Recreatielandschap

Deze gebieden treft men vaak aan rondom stedelijke gebieden. Natuur, landbouw, waterberging en recreatie worden in dit gebied gecombineerd. Openluchtrecreatie en toerisme dienen hierbij de belangrijkste functie te zijn.

Lees verder

• Spelers op de vastgoedmarkt
• Samenwerkingsmodellen voor het ontwikkelen van vastgoed
• Fasen van de vastgoedontwikkeling
• Vastgoed - vormen van gebiedsontwikkeling