Fasen van de vastgoedontwikkeling

Aan de daadwerkelijke ontwikkeling van vastgoed gaat heel wat voorbereiding vooraf. Er moet een 'idee' zijn, een locatie gezocht worden, samenwerkingsverbanden worden opgezet worden en contracten worden getekend. Dit hele proces kan in verschillende, overzichtelijke fasen worden opgedeeld. Aan de daadwerkelijke ontwikkeling van een gebied gaat een hele voorbereiding vooraf. De totstandkoming van de vastgoedontwikkeling kan in verschillende fasen ingedeeld worden. De onderstaande fasen zijn een richtlijn. In werkelijkheid zijn de grenzen tussen de fases vaak vaag of de fasen lopen lichtelijk door elkaar. De naam van de fase is niet van belang, let altijd goed op welke voorwaarden worden ondertekend.

Fase 0: Beleid dat vooraf gaat aan de locatieontwikkeling

De gemeente kan nog voor het vaststellen van een concreet planidee haar ruimtelijke beleid in de richting van een mogelijke gebiedsontwikkeling leiden. De gemeente kan volkshuisvestingsplannen, nota’s, woonvisies en structuurvisies opstellen waarin wenselijke invullingen en kwaliteiten worden opgenomen. In de structuurvisies staan mogelijke locaties voor de plannen aangegeven. Deze zullen van tevoren nooit openbaar gemaakt worden om te voorkomen dat andere partijen de grond opkopen. Om dezelfde reden wordt ook getracht meerdere locaties voor ontwikkeling aan te wijzen. Daarnaast dient de gemeente te overwegen of en op welke wijze marktpartijen bij de locatieontwikkeling betrokken worden.

Fase 1: de initiatieffase

In deze fase wordt het initiatief genomen om een plan te ontwikkelen. Diverse partijen kunnen het initiatief nemen, onder andere de gemeente, de projectontwikkelaar, de bouwer of een belegger. Zodra besloten is om een plan te ontwikkelen worden essentiële gegevens over de locatie verzameld. Verder worden de risico’s en mogelijke planschade ingeschat. De haalbaarheid van het plan wordt ingeschat door te kijken naar het programma en de marktkansen van de locatie. Na afloop van deze fase weten de betrokken partijen of het project haalbaar is en kan de verwerving van gronden worden overwogen.

Fase 2: de haalbaarheidsfase

Stond in de vorige fase de haalbaarheid van het plan centraal, in deze fase gaar het om de maatschappelijke, technische en bedrijfseconomische haalbaarheid van de locatie. Daarnaast worden de bijkomende kosten van het plan berekend en vastgesteld welke partij deze kosten voor zijn rekening neemt. Het gaat hierbij om onder andere verwervingskosten en milieukosten. Bij publiekprivate samenwerking wordt in deze fase een samenwerkingscontract opgesteld.

Fase 3: planontwikkelingsfase

In deze fase wordt een definitief programma van eisen opgesteld. Daarnaast wordt een stedenbouwkundig plan opgesteld binnen de randvoorwaarden die het bestemmingsplan stelt. Dit is de eerste fase waarin aanzienlijke kosten worden gemaakt (tenzij de grond al in een eerdere fase is verworven), zoals verwervingskosten, kosten voor het bouwrijp maken van de grond.

Fase 4: de realisatiefase

Voor de initiatiefnemer zijn de voornaamste taken nu het budgetbeheer, kwaliteitscontrole, voortgangscontrole en dagelijks toezicht.

Fase 5: de beheerfase

In deze fase wordt het einddoel van het project bereikt. Nu dient het project onderhouden te worden tot ingrijpende ontwikkelingen nieuwe planvorming noodzakelijk maakt.