De overdrachtsbelasting, hoeveel moet u betalen

De overdrachtsbelasting, hoeveel moet u betalen Het kabinet Rutte 1 heeft de overdrachtsbelasting vanaf 15 juni 2011 verlaagd naar 2%, Rutte 3 doet dat voor de starter op de woningmarkt. Hoera, want de overdrachtsbelasting van 6% voor een eigen woning was hoog en werkte zeer belemmerend voor de arbeidsmarkt en woningmarkt. Daarmee werd de overdrachtsbelasting een steeds zwaardere molensteen voor de huizenmarkt. Maar u kunt ook nog minder overdrachtsbelasting betalen. U betaalt bijvoorbeeld geen overdrachtsbelasting over het vermogen van een VvE en wat betekent de overdrachtsbelasting bij overdracht in een huwelijk of bij partnerschap? Wat gebeurt er met doorverkopen van het huis met de overdrachtsbelasting? U betaalt als koper dan in een aantal gevallen minder overdrachtsbelasting bij verkoop binnen drie jaar. Betaal niet meer overdrachtsbelasting dan nodig is. Vanaf 1 januari 2015 is de doorverkoop termijn weer maximaal zes maanden. Hoeveel overdrachtsbelasting betaalt u in 2020 en 2021 voor een kantoor aan huis?

De overdrachtsbelasting is blijvend verlaagd

Alleen al om het feit dat u een huis verwerft betaalt u belasting. Het is een straf voor de koper, want bij verkoop krijgt u deze belasting niet terug, tenzij u het pand binnen twaalf maanden doorverkoopt. Zo kan de Belastingdienst vele malen op het zelfde pand zijn overdrachtsbelasting binnenhalen. Noem het een strafkorting die volgens het Centraal Planbureau ook zeer belemmerend werkt voor de mobiliteit op de arbeidsmarkt. Wat te denken van de btw van 21% op de nieuwbouw huizen? Maar er is ook goed nieuws. De overdrachtsbelasting op een woning voor particuliere bewoning is verlaagd naar 2%. Deze maatregel is ook van toepassing op 2e woningen, verhuurde woningen en recreatiewoningen. Het moment van de juridische overdracht van de woning is daarbij bepalend. Dat wil zeggen met het ondertekenen van de akte van levering bij de notaris.

Verlaging overdrachtsbelasting en de niet particuliere bewoning

De belastingverlaging geldt niet voor de volgende gevallen:
  • Bedrijfsgebouwen en bedrijfsruimten.
  • Hotels en pensions.
  • Asielzoekerscentra.
  • Afzonderlijke garageboxen.
  • Een verpleeg- of verzorgingsinstelling of ziekenhuis.
  • Een internaat.
  • De grond die is bestemd voor woningbouw. Het geldt wel voor de ondergrond en de tuin die bij de woning horen.

Kantoor aan huis

Als u een woning koopt met kantoor aan huis, dan loopt u de kans dat de fiscus u 6% belasting in rekening brengt voor het kantoor aan huis. De Hoge Raad heeft in februari 2017 besloten dat ook dan de overdrachtsbelasting 2% moet bedragen en niet 6%. Voorwaarde is dat het gebouw voldoende de kenmerken van een woning moet hebben om voor het lage tarief in aanmerking te komen en weer eenvoudig de volledige functie van een woning kan terugkrijgen. Het verlaagde tarief geldt ook voor tweede huizen en recreatiewoningen.

De overdrachtsbelasting en de notaris

U betaalt overdrachtsbelasting vanaf het moment dat de overdracht bij de notaris heeft plaats gevonden en het pand is ingeschreven in het Kadaster. In Nederland moet de notaris er op toezien dat voldoende overdrachtsbelasting betaald wordt. Dat lijkt overbodig, omdat de fiscus duidelijk stelt dat bij onroerend goed transacties 6% overdrachtsbelasting moet worden betaald. Dat lijkt toch helder? Niets is minder waar. Ook niet nu de overdrachtsbelasting vanaf 15 juni 2011 naar 2% is gegaan.

Overdrachtsbelasting terugvragen en terugkrijgen

Stel u hebt te veel overdrachtsbelasting betaald, wat nu? De notaris die de akte heeft getekend, moet schriftelijk bij de Belastingdienst om de vermindering vragen. Zodra dat is toegekend, wordt de 4 procent teruggestort op de derdengelden rekening van de notaris. Vervolgens moet de notaris het weer overmaken op de rekening van de koper van de woning, zodat de teruggave geregeld is.

Hoeveel overdrachtsbelasting moet ik betalen

Wat is de waarde van het onroerend goed? Misschien hebt u het pand wel voor een vriendenprijsje gekocht, of juist veel te veel betaald. Als de notaris de indruk heeft dat het voor een vriendenprijsje is gekocht, dan kan de notaris de volledige overdrachtsbelasting eisen over de werkelijke waarde. Bovendien loopt u in dat geval de kans dat u over het verschil in waarde van het pand ook nog schenkingsrechten moet betalen. Een onafhankelijke taxateur kan u dan misschien nog helpen. Hebt u daarentegen te veel betaald, omdat u het pand per se wilde hebben, dan kunt u wederom met een taxatie in de hand de notaris verzoeken de overdrachtsbelasting te verlagen.

Onroerend goed met roerende zaken

Soms koopt u een pand waar nog allerlei roerende zaken in zitten. Die neemt u van de verkoper over. Denk aan gordijnen, apparatuur, meubels en bijvoorbeeld de vloerbedekking. Als u dit specificeert, kan de overdrachtsbelasting door de notaris worden verlaagd.

Vereniging van Eigenaren

Stel u koopt een appartement met appartementsrecht. Stel de Vereniging van eigenaren, VVE, heeft een flinke reserve voor onderhoud. Dan kunt u voor uw aandeel in de reserve vrijstelling van overdrachtsbelasting vragen. U vermindert de koopsom met uw aandeel in het reservefonds van de VVE.

Erfpacht en overdrachtsbelasting

Stel u koopt een huis met erfpacht. Hoe verrekent u dan de erfpacht in de waarde van het huis? Bedenk hierbij dat u alleen overdrachtsbelasting hoeft te betalen over de waarde van pand, als ware hij gebouwd op eigen grond. En dat is niet inclusief de gekapitaliseerde waarde van de jaarlijkse canon. Die bedraagt immers 17 maal de jaarlijkse canon, terwijl een paar jaar veel redelijker is. Let hier op en laat daarvoor corrigeren. Als de canon geheel is afgekocht zal de koopprijs waarschijnlijk wel een goede indicator zijn. Laat u hierover door de notaris vooraf goed adviseren.

Misverstanden over overdrachtsbelasting na doorverkoop

Er zijn allerlei misverstanden over de gevolgen van doorverkoop van een woning voor de af te dragen overdrachtsbelasting. Het werkt namelijk als volgt:
  • Als een woning voor meer geld wordt doorverkocht dan waarvoor overdrachtsbelasting was betaald, moet door de nieuwe koper over het meerdere nog wel overdrachtsbelasting worden betaald.
  • Als u geen afspraken maakt met de koper en dit niet regelt bij de notaris gaat het voordeel van het niet hoeven afdragen van de overdrachtsbelasting naar de koper. Wilt u als verkoper de eerder betaalde overdrachtsbelasting terug, dan moet u dit dus duidelijk met de nieuwe koper afspreken. Expliciet vastleggen in het koopcontact is vanaf 1 juli 2011 af te raden.
  • Bij doorverkoop binnen 12 maanden vindt dus geen teruggave van overdrachtsbelasting plaats, maar is de tweede verkrijger voor het gedeelte van de koopprijs waar de eerste keer belasting over is geheven, vrijgesteld.
  • De koper zal zeer waarschijnlijk bij verkoop tegen een lagere prijs dan de prijs waarvoor u de woning kocht alleen de overdrachtsbelasting over de lagere verkoopprijs aan u betalen. Het verschil is, samen met het verschil in prijs, uw verlies.

Overdrachtsbelasting bij een scheiding, huwelijk of fiscaal partnerschap

Moet u overdrachtsbelasting betalen bij een scheiding of niet. Welnu dat hangt af van de relatie die u voor de scheiding had:

1. Huwelijk in gemeenschap van goederen

In geval van een algehele gemeenschap van goederen bij een huwelijk of geregistreerd partnerschap is bij overdracht van een deel van het huis aan de partner geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

2. Huwelijk met huwelijkse voorwaarden

Als sprake is van huwelijkse voorwaarden of een geregistreerd partnerschap met afspraken over het huis hangt het van de huwelijkse voorwaarden en bepalingen af of bij overdracht overdrachtsbelasting moet worden betaald.

In zijn algemeenheid is het zo dat de ene partner gerechtigd is voor ten minste 40 % van het huis en de andere voor ten hoogste 60 %, bij overdracht van de ene partner aan de ander vrijstelling is van de overdrachtsbelasting.

Wet op belastingen van rechtsverkeer WBR, samenloop btw en overdrachtsbelasting

Het kan gebeuren dat u grond verwerft, daarop een nieuw huis laat bouwen, maar kort na levering gedwongen bent om het huis door te verkopen aan een ander. Wat betekent dat dan voor de te betalen overdrachtsbelasting. Welnu de Wet op belastingen van rechtsverkeer WBR onderscheidt hier twee verkrijgingen:
  1. Van de grond. Verkrijging op het moment dat de akte tot overschrijving wordt opgemaakt conform art 8 lid 1 WBR.
  2. Van de opstal, op het tijdstip van oplevering bij sleuteloverdracht.

Als nu de woning binnen 6 maanden na de sleuteloverdracht wordt doorverkocht, hoeft de nieuwe koper conform artikel 13 WBR geen overdrachtsbelasting te betalen over de netto koopsom van de woning, exclusief de netto koopsom van de grond en de btw die is geheven. Over de grond moet wel overdrachtsbelasting worden betaald. Ook moet overdrachtsbelasting worden betaald over de eventuele winst bij verkoop. De verkoper zal deze meevaller proberen te incasseren door daarover afspraken te maken met de verkoper, maar de verkoper hoeft daaraan niet mee te werken. Dit wordt door de wetgever goedgekeurd.

Wijziging voordeel van overdrachtsbelasting Wet op Belastingen van Rechtsverkeer

Sinds 1 juli 2011 wordt de uitgespaarde overdrachtsbelasting die door de koper aan de verkoper wordt vergoed, plus de koopsom ook belast met de overdrachtsbelasting als de verkoper met de koper afspreekt dat de normaliter uitgespaarde overdrachtsbelasting naar de verkoper gaat. De fiscus houdt dit beter de gaten. Maak een degelijke afspraak dus niet transparant, maar verdisconteer het op een slimme manier. Dan is het namelijk nog maar de vraag of de fiscus dat door zal hebben.

De Haviltex-norm

Het arrest Ermes-Haviltex, kortweg Haviltex, is een bekend arrest van de Nederlandse Hoge Raad. Kortweg houdt het arrest in dat bij de uitleg van een schriftelijke overeenkomst het niet voldoende is om alleen naar de taalkundige betekenis van een tekst te kijken, maar dat ook moet worden bekeken welke betekenis de partijen aan de tekst gaven en wat ze over en weer van elkaar mochten verwachten. Dit speelt ook bij een eventuele teruggave bij doorverkoop. Is dat nu 6% of 2%.

Het Koninklijk Notarieel Broederschap KNB heeft uitspraak gedaan, maar is er toch nog niet voor 100% uit. De tekst van de KNB luidt:

Volgens vaste jurisprudentie wordt bij de interpretatie van een bepaling in een obligatoire overeenkomst de Haviltex-norm toegepast: het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635 (Haviltex); zie ook HR 19 oktober 2007, NJ 2007, 565 (Vodafone/ETC)).

In casu kunnen voormelde bepalingen op tweeërlei wijzen worden uitgelegd:
1. de koper dient 2% van de waardevermindering die art. 13 WBR meebrengt te vergoeden aan de verkoper;
2. de koper dient 6% van de waardevermindering die art. 13 WBR meebrengt te vergoeden aan de verkoper.

Uitleg 1 lijkt het meest bij de bewoordingen van de bepalingen aan te sluiten. Uitleg 2 lijkt het meest bij de bedoeling van partijen aan te sluiten.

Indien partijen het niet eens zijn over het antwoord op de vraag of de koper 2% of 6% aan de verkoper dient te betalen, kan de notaris niet op de stoel van de rechter gaan zitten. Lukt het niet om partijen tot elkaar te brengen, dan is het raadzaam slechts tot uitbetaling van het verschil tussen beide percentages over te gaan wanneer vaststaat aan wie dit toekomt. Hiervan is in ieder geval sprake wanneer de notaris van beide partijen een gelijkluidende betalingsopdracht heeft ontvangen of wanneer de rechter hierover een uitspraak heeft gedaan.


Het is wel de vraag of deze stellingname van de KNB ook voor de rechter stand zal houden. U kunt namelijk ook stellen dat u als koper bij doorverkoop op 6% voordeel had gerekend over de eerdere koopsom en nu is dat voordeel verlaagd naar 2%. Ook dat zijn verwachtingen die niet doorgaan. Dat pleit voor optie 1 of misschien wel helemaal geen vergoeding.

Hypotheek lager bij 2% overdrachtsbelasting of niet

De meest logische aanpak met betrekking tot de hypotheek, als u geen Nationale hypotheekgarantie hebt, is de volgende:
  • Leveringsakte notaris voor 15 juni 2011: geen aanpassing want de overdrachtsbelasting is 6%, geen aanpassing hypotheek.
  • Leveringsakte notaris op en na 15 juni 2011: hypotheek is hoger dan nodig was bij de verlaagde overdrachtsbelasting. Als toch met 6% is gerekend moet de notaris op uw verzoek het geld aan u storten. In andere gevallen moet de notaris 2% berekenen. Als de hypotheekakte op 6% was gebaseerd, houd u geld over. Dit extra geld kunt u via een vervroegde aflossing op uw hypotheek naar de bank storten of gebruiken voor verbetering van het huis of gebruiken voor iets leuks dat niets met het huis van doen heeft. In dat laatste geval is de rente over het extra geld niet als hypotheekrente aftrekbaar. De bank ziet de laatste optie liever niet, maar zal het zeer waarschijnlijk niet tegen houden, omdat al getekend is.

Nationale Hypotheekgarantie

Het Waarborgfonds Eigen Woningen WEW heeft besloten om met terugwerkende kracht vanaf 15 juni 2011 het percentage van de bijkomende kosten voor de aankoop van een bestaande woning te verlagen van 12% naar 8%.

Wijziging overdrachtsbelasting bij doorverkopen vanaf 2013, met terugwerkende kracht per 1 september 2012 tot 1 januari 2015

Als in het koopcontract geen artikel 2.2 is opgenomen dat dit anders regelt, betaalt bij het doorverkopen van het huis binnen zes maanden de koper alleen over de meerwaarde van het huis ten opzichte van de aankoopprijs van de verkoper 2% overdrachtsbelasting. Met het belastingplan 2013 is met terugwerkende kracht vanaf 1 september 2012 tot 1 januari 2015 die termijn vergroot naar 36 maanden. Dit zou een steun in de rug van de huizenmarkt moeten zijn. Belangrijk is dat dit met terugwerkende kracht vanaf 1 september 2012 is ingegaan.

Overdrachtsbelasting 2021

Er zijn een paar veranderingen in 2021:
  • Een starter op de woningmarkt die jonger is dan 35 jaar en niet ene te dure eigen woning koopt betaalt 0 overdrachtsbelasting
  • Een belegger op de woningmarkt, ook wie een tweede woning koopt, betaalt in 2021 8% overdrachtsbelasting.

Dus kennen we in 2021 maar liefst drie percentages voor de overdrachtsbelasting:
  • 0% voor de starter.
  • 2% voor particulieren (niet-starters) die in 2021 een eigen woning kopen.
  • Anderen die een woning kopen maar niet als eigen woning maar als tweede woning, belegging, kantoor, om te verhuren: 8%.

Slot

De overdrachtsbelasting en btw zijn hoog in ons land. Op de overdrachtsbelasting kunt u soms nog verder besparen dan de nieuwe 2% structureel vanaf 15 juni 2011. Velen zullen blij zijn met deze verlaging van de overdrachtsbelasting, want het zal de huizenmarkt en uw portemonnee ten goede komen. Afschaffen van de totale overdrachtsbelasting kost in 2014 nog ongeveer 900 miljoen, afschaffen voor woningen naar schatting 550 miljoen. Per 1 januari 2015 loopt de verlengde termijn van 36 maanden af en is deze in 2020 en 2021 weer gelijk aan zes maanden voor nieuwe aankopen.
© 2007 - 2021 Zeemeeuw, het auteursrecht van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming is vermenigvuldiging verboden. Per 2021 gaat InfoNu verder als archief, artikelen worden nog maar beperkt geactualiseerd.
Gerelateerde artikelen
Overdrachtsbelasting 2020 ook 2%, in 2021 voor starters 0Overdrachtsbelasting 2020 ook 2%, in 2021 voor starters 0De overdrachtsbelasting is permanent verlaagd naar 2% voor particuliere woningen en wordt voor starters in 2021 gelijk a…
Bouwkavel kopen: wat betekent dat fiscaal?Bouwkavel kopen: wat betekent dat fiscaal?Wat zijn de fiscale gevolgen van het kopen van een bouwkavel in 2019, 2020 of 2021? Kunt u de hypotheekrente aftrekken,…
Wijziging erfpacht woning betekent nieuwe hypotheekakteWijziging erfpacht woning betekent nieuwe hypotheekakteIn een aantal gemeenten is er in 2020 en 2021 een wijziging van het erfpachtstelsel gaande, ook in Amsterdam. Tot 2020 k…
Tweede woning verhuren en leegwaarderatio 2019, 2020 en 2021Tweede woning verhuren en leegwaarderatio 2019, 2020 en 2021Een tweede woning verhuren heeft in 2019, 2020 en 2021 twee voordelen: een onbelaste huur en het recht op een lagere waa…

Belastingdienst en witwassen, ongebruikelijke transactiesBelastingdienst en witwassen, ongebruikelijke transactiesHet witwassen van geld en ongebruikelijke geldtransacties komen regelmatig voor in ons land. Het gaat vaak om crimineel…
Belastingen, levensonderhoud kinderenBelastingen, levensonderhoud kinderenDe kosten van levensonderhoud van uw kind kunnen in 2011, 2012, 2013 of 2014 aftrekbaar zijn bij uw aangifte inkomstenbe…
Reacties

Marek Zdebski, 30-09-2020
Hallo,

in de verkoopvoorwaarden van een woning waar wij interesse in hebben staat de volgende passage:

"Al onze aanbiedingen zijn "kosten koper", tenzij uitdrukkelijk anders is vermeld. Dit betekent dat de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor rekening van koper zijn. Standaard wordt in de koopakte een 2% clausule ten gunste van verkoper opgenomen."

Nu dat de overdrachtsbelasting voor starters wordt afgeschaft per 1 januari 2021, betekent dit dat de overdrachtsbelasting die de vorige eigenaren hebben betaald aan hen gerestitueerd moet worden? Reactie infoteur, 03-10-2020
Hallo Marek Zdebski,
Per 1 januari 2021 betalen starters tot 35 jaar 0% overdrachtsbelasting en is dus van restitutie geen sprake. Als de verkoper in 2021 zijn woning binnen zes maanden na eigen aankoop weer verkoopt, bent u nog steeds geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Joop Verbeeten, 19-05-2020
Wij (een dorpsgenoten) zijn voornemens om het kerkgebouw van de parochie/bisdom te kopen. Wij hebben daartoe een stichting opgericht met ANBI status. Ons doel is het kerkgebouw beschikbaar te houden ten behoeve van de bewoners van het dorp en de verenigingen om concerten/optredens/activiteiten van voor en door bewoners mogelijk te maken.
Vraag is: Dient er overdrachtsbelasting (6%) betaald te worden? Reactie infoteur, 21-05-2020
Beste Joop Verbeeten,
Omdat de kerk geen woonstemming is/wordt is de overdrachtsbelasting inderdaad 6%.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Lvp, 11-05-2020
Hallo, ik wil een, reeds in aanbouw, huis kopen van een particulier. Het huis is op een bouwkavel door deze particulier in zijn vrije tijd gebouwd. Nu wil hij het graag verkopen. Hoe zit het met de kosten koper/overdrachtsbelasting. Groet! Reactie infoteur, 12-05-2020
Hallo LvP,
U betaalt voor de woning 2% overdrachtsbelasting. U hebt geen kosten voor een makelaar als u die niet aanschakelt, wel nog notariskosten (levering woning, hypotheek).
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Henk, 04-10-2017
Ik heb in sept 2016 een Notaris kantoor gekocht (voormalig woonhuis) en die heb ik weer in ouwe staat terug gebracht en wordt nu weer als woning bewoond, ik heb 6 % overdrachtsbelasting betaald. Voor dat ik het pand aankocht heb ik de notaris verteld dat ik graag 2% overdrachtsbelasting wil betalen na uitspraak rechtbank, de notaris vertelde me dat ik gewoon 6 % moest betalen. Ik heb bezwaar gemaakt, en nu 2017 ligt er een uitspraak van de hogeraad dat ik wel gelijk had. Nu heb ik contact gezocht met belastingdienst voor teruggave van de 4% te veel betaalde overdrachtbelasting de belastingsdienst deelde mij mee dat de notaris gelijk bezwaar had moeten maken toen de overdrachtsbelasting was over gemaakt naar de belastingsdienst. Is er nog een mogelijkheid om het teveel betaalde terug krijgen? Ik voel me bedonderd door de notaris. Reactie infoteur, 20-02-2020
Beste Henk,
Daar kan ik me iets bij voorstellen, u kunt bij de Belastingdienst wel schriftelijk om een (ambtshalve) vermindering van de overdrachtsbelasting vragen omdat u feitelijk te veel betaald hebt.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Annelies, 13-10-2016
Onderstaande tekst kom ik steeds tegen op internet maar bij het notariskantoor zeggen ze dat dat een keuze is omdat als er geen overdrachtsbelasting over wordt berekend, de rente over dit meegefinancierde deel dan niet aftrekbaar is. Als het wel meegefinancierd wordt in de totale koopsom met heffing van overdrachtsbelasting dat de rente dan wel aftrekbaar is.

Indien een appartement of woning wordt aangeschaft, is de overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit dient meestal te worden voldaan door de koper. Deze overdrachtsbelasting bedraagt 2% van de koopsom voor de onroerende zaak. Indien er bij de aankoop ook roerende zaken worden verkocht, dan hoeft men hier echter geen overdrachtsbelasting over te voldoen. Houdt u er ook rekening mee dat over het aandeel in het reservefonds van de Vereniging van Eigenaars geen overdrachtsbelasting verschuldigd is. Reactie infoteur, 20-02-2020
Beste Annelies,
Over het aandeel in het reservefonds is ook geen overdrachtsbelasting verschuldigd, maar als u bij de overdracht dat bedrag wel meetelt en er overdrachtsbelasting over betaalt, doet waarschijnlijk ook niemand moeilijk maar het kost u wel extra geld.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Annelies, 10-10-2016
Volgens de makelaar hoefden wij geen overdrachtsbelasting te betalen over ons aandeel in het reservefonds van de vve dat bij de koopsom inbegrepen was, dit betreft een bedrag van 4500 euro. Volgens een medewerker bij het notariskantoor had dit dan uitgesplitst moeten worden in de koopakte en dan was dat wel mogelijk geweest. Tevens wist deze medewerker te vertellen dat de rente die we over dit meegefinancierde bedrag moeten betalen in dat geval niet aftrekbaar is voor de belastingen. Dan zou het mijns inziens erg ongunstig zijn om dit te doen. Overigens staat er wel duidelijk in de koopakte dat de koopsom inclusief het aandeel in het reservefonds van 4500 euro is. Had dit dan toch nog duidelijker aangegeven moeten worden? En klopt het dat de rente daarover dan niet meer aftrekbaar is? Reactie infoteur, 20-02-2020
Beste Annelies,
De rente is inderdaad niet aftrekbaar en u betaalt overdrachtsbelasting over het saldo van de aankoopprijs en het aandeel in het reservefonds.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Annelies, 10-10-2016
Wij hebben een appartement gekocht. De koopprijs is inclusief een aandeel van 5000 euro van het reservefonds van de vereniging van eigenaren. Onze makelaar vertelde ons dat wij hier geen overdrachtsbelasting over hoeven te betalen.
De notaris zegt nu dat als wij hier geen overdrachtsbelasting over willen betalen dat we dit deel van de aankoopsom dan niet mogen aftrekken van de belastingen en dat de makelaar dit specifiek in de koopakte had moeten melden in dat geval. Is dit juist? Reactie infoteur, 20-02-2020
Beste Annelies,
Het aandeel in het reservefonds dat u krijgt is box 3 vermogen en dus niet aftrekbaar in box 1.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Kelsey, 03-12-2015
Hallo,
Een vraagje: verkopers hebben in 2014 een huis gekocht voor 192.000 euro, wij (kopers) kopen dit huis nu voor 216.500 euro. Regel van 36 maanden is van toepassing dus zou toch moeten zijn dat we 2% overdrachtsbelasting moeten betalen over het verschil (486 euro)

Er staat in het koopcontract dat artikel 2.2 van toepassing is en op de nota van de notaris staat dat we een vergoeding van 2824 euro moeten betalen aan de verkopers.

Klopt dit? Reactie infoteur, 05-12-2015
Hallo Kelsey,
De verkoper krijgt de eerder betaalde overdrachtsbelasting terug indien hij in artikel 2.2. van de koopovereenkomst de keuze maakt voor ‘wel’ en ‘niet’ doorstreept. Maar de verkoper moet dit wel van te voren aan u als koper kenbaar maken.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Jan Willem, 14-11-2015
L.S.,
Ik heb een koopovereenkomst gesloten met een kerkgenootschap voor de koop van hun verenigingsgebouw. Op het verenigingsgebouw rust een woonbestemming, maar het wordt momenteel niet als woning gebruikt. Ik ga het pand verbouwen en als eigen woning gebruiken.
Is het correct dat hierop vanwege de woonbestemming de 2% regeling van toepassing is? Reactie infoteur, 16-11-2015
Beste Jan Willem,
Als het gebouw een woonbestemming heeft, bedraagt de overdrachtsbelasting 2% (rechtbank Zeeland-West-Brabant, 11 november 2014, 6819).
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Peter, 04-10-2015
L.S., ik heb in principe een overeenkomst gesloten om een verhuurd winkelpand te kopen. Het pand is al sinds de bouw in 1983 eigendom van de huidige eigenaar. De huurder, die sinds september 2010 het pand huurt, betaald BTW. Ik zal het pand 'in privé' kopen. Kan ik het pand ook alleen geleverd krijgen met overdrachtsbelasting? En kan ik dan met de huidige huurder afspreken dat hij in het vervolg geen BTW meer hoeft te betalen? Reactie infoteur, 20-02-2020
Beste Peter,
Over een bestaande onroerende zaak die naar zijn aard en bestemming geen woning is, is 6% overdrachtsbelasting verschuldigd. Over de huur hoeft geen btw te worden betaald, maar het mag wel:

https://zakelijk.infonu.nl/zakelijk/31296-waarom-bedrijfspand-huren-en-verhuren-met-btw.html

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Arien, 15-06-2015
Ik ben van plan grond te kopen van een particulier teneinde hier een huis op te gaan bouwen. Nu zijn er al allerlei kosten gemaakt (architect incl BTW, grondonderzoek incl BTW) die we ook moeten betalen. Zijn we hierover ook overdrachtsbelasting verschuldigd?

Groet,

Arien Reactie infoteur, 15-06-2015
Beste Arien,
Als de kosten van aankoop van de grond en de aanvullende kosten (architect, grondonderzoek) apart worden gehouden, bent u alleen over de koopsom van de grond overdrachtsbelasting verschuldigd.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Fleur, 26-04-2015
Ik kan de volgende info nergens vinden op het internet, weet iemand dit?

Als je een huis geerft hebt met 3 personen (1/3e deel ieder) en je hebt samen besloten dat persoon A en B persoon C gaan uitkopen voor dat 1/3e deel, dient er dan overdrachtbelasting betaald te worden over de totaalwaarde van het huis of alleen over dat specifieke deel (1/3e) wat overgedragen wordt?

Hartelijke groetjes Reactie infoteur, 20-02-2020
Beste Fleur,
Er is alleen overdrachtsbelasting verschuldigd over het deel dat overgedragen wordt, 1/3 deel.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Elena, 15-02-2015
Ik wil een woning kopen die binnen 36 maanden weer is doorverkocht door de verkoper. Als ik het goed begrijp levert dit voor mij als koper voordeel op omdat ik alleen nog overdrachtsbelasting hoef te betalen over de meerwaarde. Echter de verkoper heeft nooit overdrachtsbelasting hoeven te betalen omdat het destijds een nieuwbouwwoning betrof (21% BTW betaald). Ik wil graag weten of ik dan überhaupt nog overdrachtsbelasting hoef te betalen? De verkopende makelaar wil nu in het koopcontract op laten nemen dat het eventuele voordeel 50/50 wordt verdeeld. Maar naar mijn idee geef ik de verkoper dan 1% cadeau aangezien hij zelf nooit die 2% betaald heeft.

Groet,

Alina Reactie infoteur, 16-02-2015
Beste Alina,
Er werd geen overdrachtsbelasting betaald maar wel btw. Als de verkoper deze btw niet terug kon vragen als ondernemer, kan ook hier gedurende 36 maanden de regeling vermindering overdrachtsbelasting voor kort opvolgende verkrijging van toepassing zijn. Daarbij krijgt de verkoper een vergoeding voor de overdrachtsbelasting die u niet hoeft te betalen. Of u daarmee akkoord gaat is een kwestie van onderhandeling.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Ben, 17-12-2014
Ik wil een agrarisch pand kopen, maar als ontbindende voorwaarde opnemen dat de verkoper zorg voor een onherroepelijke woonbestemming. Dus op het moment van passeren moet het pand een woonbestemming hebben. Is de overdrachtsbelasting dan 2% of 6%? Dus toen de koopakte werd opgesteld was het pand agrarisch, maar bij het passeren wonen.

En dezelfde vraag, maar kan ik dit ook als koper doen, de woonbestemming regelen/betalen (dus niet de verkoper). En als voorwaarde dus opnemen dat de woonbestemming onherroepelijk aanwezig is? Reactie infoteur, 20-02-2020
Beste Ben,
1. De notaris zal moeten nagaan of de woonbestemming inderdaad aanwezig is. Als die er is en u toch 6% in rekening wordt gebracht, kunt u meteen bezwaar maken. Het kan zeker geen kwaad om de notaris van te voren hierover in te lichten.
2. Als eigenaar kunt u de bestemming ook veranderen (vereist vergunning gemeente), maar dat verandert niet de overdrachtsbelasting die u bij de aankoop moest betalen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Pieter, 10-12-2014
De volgende casus:
Ik wil een stuk bouwgrond kopen van een boer waar ik een huis op mag zetten, er is een bouwvergunning. Op dit moment is hij niet bouwrijp gemaakt en wordt het agrarisch gebruikt. Daarnaast kan ik een stuk erbij kopen landbouwgrond, om mijn tuin te vergroten, danwel andere dingen mee te doen.
Wat voor invloed heeft dit voor mij voor de overdrachtsbelasting en wat voor invloed heeft het voor de boer voor de BTW. Het land zelf wordt op dit moment nog agrarisch gebruikt. Reactie infoteur, 11-12-2014
Beste Pieter,
Als de bouwgrond bouwrijp is gemaakt voordat u het koopt, betaalt u 6% overdrachtsbelasting en geen btw. Veel duurder is de bewerkte grond, waarop namelijk wel btw moet worden betaald in plaats van overdrachtsbelasting. Als u agrarische grond koopt en deze niet minimaal 10 jaar bewerkt als agrarische grond, betaalt u 6% overdrachtsbelasting.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Jetty, 27-02-2014
Waarom moet over een stuk bouwgrond waar in de nabije toekomst een huis op gebouwd wordt, wel 6% overdrachtsbelasting worden betaald? Reactie infoteur, 27-02-2014
Beste Jetty,
Dit onderscheid is puur uit bezuinigingsoverwegingen tot stand gekomen: anders zou de schatkist mee geld mis lopen dan waarvoor er dekking was.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Sharon, 19-12-2013
Ik koop een huis. Hoe moet ik onderstaande interpreteren?
- 2% overdrachtsbelasting clausule is van toepassing. Met andere woorden: Voor koper verandert er niets tov een reguliere koop. Koper betaalt in totaal de reguliere 2% overdrachtsbelasting van de verkoopprijs. Koper en Verkoper spreken af dat Verkoper de door verkoper in juni 2013 betaalde overdrachtsbelasting terug zal krijgen en dat koper dit niet zal terugvragen. Reactie infoteur, 20-12-2013
Beste Sharon,
Ik neem aan dat dit een tekst uit uw koopcontract is. Punt is dat u wettelijk gezien eigenlijk maar 2% over de meerprijs ten opzichte van de koopprijs uit juni 2013 aan overdrachtsbelasting hoeft te betalen, maar de verkoper bedingt nu dat u de facto over alles 2% betaalt. Immers hij wil dat u hem ook de door hem eerder betaalde overdrachtsbelasting terugbetaalt. Zo steekt de verkoper uw voordeel in zijn zak. Ik zou daar dus niet zomaar mee akkoord gaan.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Stijn, 06-11-2013
Beste,

Bij ons doet de volgende situatie zich voor. We hebben een gesplitst deel van een langgevelboerderij gekocht. Dit pand bestaat dus uit een woning en stalgedeelte onder één dak. Wij hebben het stalgedeelte gekocht waarop sinds december 2006 definitief een woonbestemming heerst. Bovendien is het bedrijf waarvoor de stal gebruikt werd al meer dan 20 jaar opgeheven. Volgens de familie zijn alle belastingen hiervoor dan ook al lang afgedragen.

Nu hebben wij de stal gekocht om hiervan een woonhuis te maken. Wanneer wij vergunningen aanvragen gelden deze voor de overheid allen als woning. Wij (en zo ook makelaars en hypotheekverstrekker) gingen er dan ook vanuit dat wij 2% overdrachtsbelasting zouden moeten betalen. Nu vindt de notaris en belastingdienst (laatst dus ook overheid) dat het een stal betreft en wij dus toch 6% overdrachtsbelasting moeten betalen. Is dit terecht en kunnen we hier iets tegen doen? Het is in ieder geval weinig stimulerend zo nog een project aan te pakken dat de economie zo stimuleert. Plank misgeslagen en doel gemist door de regering lijkt me zo!

Groet,
Stijn Reactie infoteur, 06-11-2013
Beste Stijn,
Bepalend is hoe de stal geregistreerd staat bij het Kadaster. Als het als apart object stal te boek staat, geldt 6% overdrachtsbelasting. Als het niet apart wordt vermeld maar onderdeel is van het huis, geldt 2%. Ook voor bijvoorbeeld een garagebox geldt een aparte registratie bij het Kadaster en aparte tarieven.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Roeland, 22-09-2013
Er wordt in het bovengenoemde stuk gezinspeeld op het feit dat een algehele afschaffing van de overdrachtsbelasting 3,5 miljard euro zou kosten. Voor woningen wordt dit bedrag bij lange na niet gehaald. Er werden in 2011 120.739 woningen van eigenaar gewisseld. Voor het gemak wordt in deze berekening de aantal transacties waarbij met succes een beroep kan worden gedaan op vermindering van de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting nihil is. Sinds 2011 is het aantal transacties gestaag gedaald. De gemiddelde koopsom lag in 2011 rond de € 240.000. De algehele afschaffing van overdrachtsbelasting op woningen zou dus maximaal € 1,7 miljard kosten en niet € 3,5 miljard. Rekening houdende met het aantal transacties in 2013 dat naar verwachting nog slechts 90.000 tot 95.000 zal bedragen bij een gemiddelde koopsom van circa € 206.000 zou een algehele afschaffing van de overdrachtsbelasting € 1,2 miljard bedragen. Hierbij ook voorbij gaand aan het feit dat minder kosten bij eigendomsoverdracht, minder hypotheekschuld betekend en dus een lagere aftrekbaarheid. De werkelijke kosten zullen dus nog lager liggen. Reactie infoteur, 23-09-2013
Beste Roland,
Het bedrag aan overdrachtsbelasting is inmiddels fors gedaald door de verlaging naar 2% en de waardedaling van de panden. In de Miljoenennota staat voor 2013 en 2014 nog ongeveer 900 miljoen euro op de begroting.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Eline, 18-06-2013
Zeemeeuw, dank voor je reactie.

Na een mailwisseling vanmorgen het volgende.

De notaris wijst mij op artikel 9 van Wet op belastingen van rechtsverkeer:
Overdrachtsbelasting is verschuldigd over de waarde of de tegenprestatie (artikel 9 Wet belastingen van rechtsverkeer). Daarnaast dient de grondslag te worden verhoogd met de gekapitaliseerde canon op basis van artikel 11.
Echter, het totaal van tegenprestatie en gekapitaliseerde canon mag niet hoger zijn dan de waarde van de onroerende zaak (artikel 11).
Om die laatste reden hebben wij niet de gekapitaliseerde canon bij de tegenprestatie/waarde opgeteld.
Het is dus niet zo dat slechts de gekapitaliseerde canon als grondslag dient.

Zou dit dan toch correct zijn? Wellicht omdat er geen "normale koopsom" is. Volgens mij is de erfpachtcorrectie bedoeld om de hoogte van de koopsom omhoog te brengen, omdat de wetgever er vanuit gaat dat de koopsom in een erfpachtsituatie lager is dan in een volledige eigendomssituatie. Reactie infoteur, 18-06-2013
Beste Eline,
1. Op zich is dit correct. Vandaar dat ik sprak over maximaal 17 maal de jaarlijkse erfpachtcanon.
2. Dan is het zo dat de notaris de extra waarde lager inschat dan de gekapitaliseerde erfpacht en daarom uitgaat van 50.000 euro.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Eline, 17-06-2013
Na een slepende rechtszaak met de buren over een stukje grond achter ons bestaande pand (welke we hebben verloren) mogen we het desbetreffende stuk grond toch gebruiken voor een aanbouw aan ons pand. We zijn de buren hiervoor een erfpacht verschuldigd van €50.000 voor een periode van 50 jaar (te betalen in 4 vastgelegde termijnen binnen 5 jaar).

In de stukken van de notaris verneem ik nu dat er 6% verschuldigd is over de gehele €50.000. Is dit correct? Ik ging uit van het volgende:

Betaling van €50.000 voor een periode van 50 jaar levert een omgerekende jaarlijkse canon op van €1000,-. Deze canon wordt vermenigvuldigd met een factor 16,8 en levert dus een bijtelling op van €16.800,--. 6% over €16.800,-- betekent €1008,-- overdrachtsbelasting.

Heeft de notaris het bij het juiste eind? Reactie infoteur, 18-06-2013
Beste Eline,
U moet 6% overdrachtsbelasting betalen over maximaal 17 maal de jaarlijkse erfpachtcanon. Dat is niet 50.000 euro, maar minder. Hoeveel minder zou moeten worden berekend.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Rob, 09-04-2013
Ik kan een stuk bouwgrond kopen van een particulier dat deze zeer recent (een paar dagen geleden) van een projectontwikkelaar gekocht heeft, en met gekocht bedoel ik de notarisakte. Nu zegt de verkopend makelaar dat de belastingdienst onlangs 21 % btw heeft ontvangen via de projectontwikkelaar, maar dat er nu bij doorverkoop ook nog eens 6% overdrachtsbelasting verschuldigd is. Ik bel een paar notarissen en de een zegt, 'nee dat is 2%'. En de ander zegt 'er is geen overdrachtsbelasting, want dat kan verrekend worden met die btw, het zou van de gekke zijn als de fiscus binnen een paar weken 27% belasting ontvangt over een object waar niets mee gebeurd is behalve dat het doorverkocht wordt'. Complicerend is dat het voor meer geld doorverkocht wordt dan dat het aangekocht is. En ik kan mij wel voorstellen dat de fiscus over die winst iets wil heffen. Hoe zit dit en waar is dit geregeld?
Groet
Rob Reactie infoteur, 09-04-2013
Beste Rob,
1. Bouwgrond die net bouwrijp is gemaakt of onbebouwde grond waarop net een bouwvergunning is verleend wordt verkocht met btw. Bouwgrond die al bouwrijp is en los wordt gekocht zonder dat er een woning op staat, wordt belast met 6% overdrachtsbelasting.
2. Door een particulier kan de btw niet worden teruggevraagd en er is hier geen samenloop tussen btw en overdrachtsbelasting. De handelingen en heffing vinden achtereenvolgens plaats. Er geldt wel een 36 maanden regel voor de overdrachtsbelasting op woningen, maar niet voor losse (onbebouwde) bouwgrond.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Hsyn, 18-02-2013
Is vergoeding overdrachtsbelasting aftrekbaar? Reactie infoteur, 19-02-2013
Beste Hsyn,
Als u het opvoert als overdrachtsbelasting is dat niet aftrekbaar. Als u het opneemt als noodzakelijke kosten ter verkrijging van het pand wel.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Dolf Tiggelaar, 22-11-2012
In 2008 hebben wij een huis van een projectontwikkelaar gekocht. De projectontwikkelaar heeft de agrarische grond inclusief een schuur die wij in gebruik hebben in eigendom. De projectontwikkelaar hield deze gronden aan met het oog op toekomstige woningbouw.
Deze woningbouw wordt nooit gerealiseerd en de projectontwikkelaar verkoopt een stuk grond aan ons. Wij gaan een deel van de agrarische grond kopen (inclusief de schuur).
De grond heeft agrarische bestemming. Deze bestemming blijft ongewijzigd. Ik ga de grond gebruiken als (natuur) grond en de schuur natuurlijk als schuur. Kan ik in aanmerking komen voor vrijstelling van overdrachtsbelasting? Reactie infoteur, 22-11-2012
Beste Dolf Tiggelaar
De vrijstelling van overdrachtsbelasting voor landbouwgrond geldt als de grond minimaal 10 jaar lang bedrijfsmatig als zodanig zal worden gebruikt. De vrijstelling voor natuurgrond indien de grond tenminste 10 jaar als natuurgrond gebruikt wordt.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Gerrit, 22-11-2012
Wij willen als kerkgenootschap onze kerk verkopen. Moet hiervoor overdrachtsbelasting betaald worden? zo ja hoeveel? Reactie infoteur, 22-11-2012
Beste Gerrit,
Als u uw kerk verkoop aan een andere ANBI instelling, is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd, anders wel. Omdat het niet om wooneenheden gaat, moet dan 6% overdrachtsbelasting worden betaald. Een kerkgebouw is wel vrijgesteld van de onroerendezaakbelasting.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Sander, 27-09-2012
Wat nu als je alleen de grond koopt (erfpacht) en de opstallen blijven in het bezit van iemand anders? Is het dan 6% of 2% overdrachtsbelasting? Het is nl. geen "bouwgrond", maar bestaande grond onder een bestaande woning. Is het dan 2%?

De grond die is bestemd voor woningbouw. Het geldt wel voor de ondergrond en de tuin die bij de woning horen.

Groet,

Sander Reactie infoteur, 27-09-2012
Beste Sander,
Bij de overdracht van grond onder erfpacht, waarbij op de grond woningbouw staat, is 2% overdrachtsbelasting verschuldigd.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

N. A., 22-08-2012
Beste,
Ik ben momenteel bezig met de aankoop van een monumentaal kantoorpand waar nog aardig wat aan verbouwd moet worden. Geld voor kantoorpanden ook de zelfde 1-jaarstermijn (voorheen 6-maandstermijn) als die voor woonruimte geld bij verkoop? Of is bij kantoren de OVB nog steeds alleen binnen 6 mnd te verrekenen?
Groeten Nick Reactie infoteur, 22-08-2012
Beste N.A.,
De tijdelijke verruiming naar één jaar gold alleen voor woningen. Voor een kantoorpand kunt u inderdaad binnen zes maanden 6% verrekenen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Désirée, 08-06-2012
Helaas; wij hebben de akte voor ons huis getekend op 29 juni 2012, binnen 6 maanden opnieuw van eigenaar (vastgoedhandelaar) gewisseld. Ook wij hebben ons voordeel afgedragen aan de tegenpartij, zoals gebruikelijk is volgens onze eigen makelaar en standaard staat in NMV contract.

De 4% verschil van Belastingdienst meteen teruggekregen en geprobeerd ook dit verschil van de verkopende partij terug te krijgen. Zojuist is uit ons vonnis gebleken dat we niet in het gelijk gesteld zijn. Belangrijkste argument was Haviltex. Reactie infoteur, 08-06-2012
Beste Désirée,
Dank u wel voor uw reactie.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Oscar, 16-05-2012
Geachte redactie,

Als ik een beleggingspand wil kopen waar een deel wordt verhuurd aan particulieren(appartementen) en deel wordt verhuurd als winkelruimte. Hoe zit het dan met de overdrachtsbelasting? Over de winkelruimte is het vanzelfspreken dat ik 6 % betaal echter is dit dan ook bij de appartementen het geval?

Met vriendelijke groet Reactie infoteur, 16-05-2012
Geachte Oscar,
Over de appartementen betaalt u 2% overdrachtsbelasting.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Margot, 02-05-2012
Geachte redactie,
Wij staan op het punt om als CPO grond aan te kopen van de Gemeente. Nu staan we voor de keus om dit te doen voordat de grond bouwrijp is gemaakt of erna. Wat heeft dit voor consequenties voor de overdrachtsbelasting en de BTW. Is er een voordelige constructie te bedenken?
Met vriendelijke groet,
Margot Reactie infoteur, 02-05-2012
Beste Margot,
Voor niet landbouw grond betaalt u helaas overdrachtsbelasting. De enige manier om hier goedkoop uit te komen is dat de gemeente de grond (deels) bouwrijp maakt en er een klein gebouw opzet.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Inge, 24-04-2012
Hallo, Als een agrariër en een niet-agrariër agrarische grond ruilen onderling en de waarde van de beide percelen is gelijk, moet hier dan overdrachtsbelasting over betaald worden? Reactie infoteur, 24-04-2012
Hallo Inge,
Over landbouwgrond hoeft onder voorwaarden van een bedrijfsmatige exploitatie geen overdrachtsbelasting te worden betaald, over bouwgrond wel.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Corry, 17-04-2012
Als een huis via een Woningbouwvereniging wordt verkocht voor 132,750,00 euro met een afkoopsom van de erfpachtscanon voor 61,250,00 euro, dus totaal 194.000,00 euro. Moet er dan ook voor de afkoopsom overdrachtsbelasting worden betaald? Reactie infoteur, 18-04-2012
Beste Corry,
De afkoopsom is waarschijnlijk veel hoger dan de waarde van de grond. U betaalt daarom overdrachtsbelasting over een deel van de afkoopsom.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Barry, 13-04-2012
Wanneer ik een garagebox koop voor particulier gebruik moet ik er dan 6% of 2% overdrachtbelasting over betalen Reactie infoteur, 13-04-2012
Beste Barry,
Voor een losse garagebox betaalt u 6%. Als het aan uw huis vast zit, is het 2%.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

De Vries, 23-03-2012
Ik sta op punt om een huis te komen. De overdracht zal pas half juli gaan gebeuren.
Wat gebeurt er met de overdrachtsbelasting? Kunnen wij nog steeds genieten van de 2 procent? En hoe moeten we dit regelen met de notaris ed.? Reactie infoteur, 23-03-2012
Beste De Vries,
Tot nu toe is de verlaging van de overdrachtsbelasting tijdelijk tot 1 juli 2012. Daarna betaalt u weer 6%. Als u dat anders wilt en bijvoorbeeld het verschil wilt delen, moet u daarover vooraf afspraken maken met de verkoper.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

J. Wagenmakers, 23-02-2012
Ik heb eveneens een gelijk geval als dat van dhr Boswijk (Reactie infoteur, 28-09-2011, zie verderop hieronder). Het gaat over retourbetaling van 4% vergoeding overdrachtsbelasting aan een doorverkopende verkoper betaald. Overdracht bij notaris 15 juni 2011, geen percentages ivm. overdrachtsbelasting, noch vergoeding opgenomen.
Zijn er inmiddels wel uitspraken/ regelingen/gezamenlijke acties bekend over gehele of gedeeltelijke retourbetaling van 4% vergoeding overdrachtsbelasting door verkoper?

Bij voorbaat dank voor uw reactie. Reactie infoteur, 23-02-2012
Beste J. Wagenmakers,
Helaas zijn daar nog geen gerechtelijke uitspraken over bekend.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Johan Star, 01-11-2011
Beste,

Ik zit met het volgende vraagstuk. Mijn partner en ik hebben hebben op een huis geboden voor een bedrag van 240.500 dat door de verkopende partij is geaccepteerd. Zij hebben dat huis op 10-06-2011 (6% regeling) gekocht voor 237.500. Wij zijn volgens mij in verband met doorverkoop binnen 12 maand vrijgesteld van overdrachtsbelasting over die 237.500. Nou hebben wij vandaag het concept koopcontract ontvangen waarin staat:

1.2. Indien de overdrachtsbelasting voor rekening van koper komt en door koper met succes een beroep kan worden gedaan op vermindering van de heffingsgrondslag, zal koper aan verkoper wel/niet/n.v.t.*) uitkeren het verschil tussen enerzijds het bedrag dat aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn zonder vermindering van de heffingsgrondslag en anderzijds het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag. Indien partijen overeenkomen dat bedoeld verschil aan verkoper wordt uitgekeerd zal dit via de notaris gelijktijdig met betaling van de koopsom plaatsvinden.

Hierin is "wel" dikgedrukt. Nou heb ik met de verkopende makelaar gebeld. Hij zegt dat de verkopende partij betaalde OVB kan terugvorderen bij de belastingdienst. Ik snap niet helemaal hoe dit zit.
MAar als je NVM 1.2 wel toepast komt je volgens mij uit op de volgende rekensom:

Koopsom wij: 240.500
Koopsom verkopende partij juni (onder 6% regeling): 237.500

verschil(3) tussen enerzijds het bedrag dat aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn zonder vermindering van de heffingsgrondslag (1) en anderzijds het werkelijk (2) aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag.

(1) Koopprijs = 240.500 * 2%= 4.810
(2) 240.500 - 237500 (= prijs gekocht verkopende partij)= 3000 * 2% = 60
(3) Verschil = 4.760 (dan te betalen aan verkopende partij)
--> Totaal = Te betalen OVB= €60 + 4.760 (cf. NVM 1.2) = 4.810

Nou hebben wij ons bod gebaseerd (= hoger dan wat zij betaald hebben) (bovendien in wetenschap van de vrijstelling) op enige compensatie voor de verliezen van de verkopende partij. Nou heb ik hier enkele vragen over:
A. Klopt de bovenstaande berekening? En wanneer paragraaf 1.2 niet in het koopcontract staat betalen wij dan OVB als volgt: 240.500 - 237500 (= prijs gekocht verkopende partij)= 3000 * 2% = 60
B. Wij hebben in het onderhandelingsproces expliciet water bij de wijn gedaan i.v.m. het verlies kosten koper van de verkopende partij. Kunnen wij als eis stellen dat artikel 1.2 geheel niet wordt opgenomen, hier is immers niks over afgesproken.
C. Om een beeld te krijgen van het scenario van de verkopende partij: kunnen zijn hun betaalde OVB terug vorderen en hoe hangt dat samen met een eventueel op te nemen paragraaf 1.2 in het koopcontract.

Bij voorbaat dank voor uw reactie.


MVg.

J Star Reactie infoteur, 01-11-2011
Beste Johan Star,
1. Zonder clausule en met een beroep op verkoop binnen een jaar betaalt u slechts 60 euro overdrachtsbelasting (2% over 3000 euro). De notaris zal u dan 60 euro aan overdrachtsbelasting in rekening brengen.
2. De clausule is geen verplichting. U hoeft hem dan ook niet te accepteren en ik zou ook niet tekenen.
3. De clausule geeft in de praktijk ook nog eens het probleem dat de verkopende partij met 6% kan rekenen, terwijl u uitgaat van 2%. In de clausule is namelijk geen percentage opgenomen.
4. De verkopende partij kan geen overdrachtsbelasting terugvorderen. Het voordeel komt toe aan de kopende partij. Kennelijk wil de verkopende partij dat voordeel van u hebben.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

J. P., 24-10-2011
Beste, ik heb een vergelijkbare situatie als dhr. Boswijk (zie hieronder). Zijn u al lopende procedures/jurisprudentie hierover bekend waarbij de koper al dan niet in het gelijk wordt gesteld over de teveel gevorderde overdrachtsbelasting (6%; bij doorverkoop binnen 6 mnd.) terwijl deze niet expliciet in de overdrachtsakte vermeld stond (NVM-model) en -met terugwerkende kracht- op 27 juni 2% betaald is over het meerdere? Bij voorbaat dank voor uw reactie. Reactie infoteur, 24-10-2011
Beste J.P.,
Er is nog geen recente civielrechtelijke jurisprudentie op dit punt bekend.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

P. C. Penning, 05-10-2011
Binnenkort zal mijn kerkelijke gemeenschap overgaan tot de aankoop van een bestaand kerkgebouw. Hoeveel overdrachtbelasting is hier verschuldigd. Valt een kerk ook onder de verlaging van 6 naar 2 %? Reactie infoteur, 06-10-2011
Beste P. C. Penning,
Dat hangt er vanaf. Als het gaat om een overdracht tussen twee ANBI's (Algemeen Nut Beogende Instellingen) is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. In andere gevallen zal de kerk geen woonbestemming hebben en is dus 6% overdrachtsbelasting verschuldigd.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Jan van den Boogaard, 03-10-2011
Hallo, ik heb een voor mij ingewikkelde zaak. Het gaat om te betalen overdrachtsbelasting. Ik, zijnde niet-agrariër- kan een stuk -goedkope- grond van mij ruilen (met gesloten beurs) tegen een stuk -duurdere- grond van een agrariër.

Zoals ik vernam zal ik, als niet-agrariër, over deze -duurdere waarde- overdrachtsbelasting moeten betalen. Mijn ruilgenoot, als agrariër, geniet echter vrijstelling van overdrachtsbelasting.

Mijn vraag is nu, welke varianten zijn er nu met betrekking tot de door mij te betalen overdrachtsbelasting mogelijk? (uiteraard zo gunstig mogelijk voor mij).
Zelf kom ik op de volgende:
1. inschatten van de waarde zodanig dat de fiscus hiermee instemt.
2. middelen van de twee waarden van beide percelen, waardoor de waarde voor mij lager uitkomt en voor de ruilgenoot hoger (hij heeft toch vrijstelling). Reactie infoteur, 03-10-2011
Hallo Jan van den Boogaard,
1. Bij ruilverkaveling kan volgens de Landinrichtingswet een beroep worden gedaan op de vrijstelling van de betaling van overdrachtsbelasting. Maar daarvoor moet aan een aantal voorwaarden zijn voldaan, waarbij het zeker om ruilverkaveling van grond gaat.
2. Middeling is goedkoper, maar de vraag is of de belastingdienst dat niet doorheeft, omdat u waarschijnlijk niet de enige bent die weet dat uw grond goedkoper is.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

J. Kuik, 03-10-2011
Beste, u schrijft over de mogelijkheid om via de notaris 4% overdrachtsbelasting terug te vorderen als vlak voor de nieuwe 2% regel een huis gekocht is. Zou dit voor mij kunnen gelden? De passeerdatum was eind januari. Als ik had geweten dat dit binnen 5 maanden zou wijzigen, had ik ook wel eventjes gewacht natuurlijk. Reactie infoteur, 03-10-2011
Beste J. Kruik,
De verlaging van de overdrachtsbelasting vond plaats met terugwerkende kracht vanaf 15 juni 2011. Wie vanaf deze datum de akte van levering heeft laten passeren bij de notaris en 6% heeft betaald, heeft recht op een teruggave. Helaas zit u voor deze datum en is de verlaging niet op u van toepassing.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Jaap Blomhert, 03-10-2011
Binnenkort kan ik een stuk restgrond van de gemeente waar ik woon (Hof van Twente) aankopen. De restgrond grenst direct aan het perceel waarop mijn woning staat. Welk percentage overdrachtsbelasting zal ik moeten gaan betalen? 6% of het verlaagde tarief van 2%? Reactie infoteur, 03-10-2011
Beste Jaap Blomhert,
U betaalt 6%. Grond is tot nu toe uitgesloten van deze belastingverlaging.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Derk Boswijk, 27-09-2011
Hallo allen. Ik heb een heel specefiek geval.
In april heb ik een koopakte getekend. De overdracht vond plaats op 24 juni 2011.
1. de verkoper heeft in maart het pand gekocht voor 500.000,-- en hierover 6% overdrachtsbelasting betaald aan de belastingdienst.
2. de verkoper verkoopt voor 600.000,-- het pand aan mij. Ik betaal hem direct de overdrachtsbelasting die hij destijds heeft betaald over de 500.000,--. De meerkosten van 100.000,-- betaal ik direct aan de belastingdienst.

Maar nu is de overdrachtsbelasting tijdelijk verlaagd tot 2% met terugwerkende kracht tot 15 juni 2011. De notaris vraagt de 4% over de 100.000,-- terug bij de belastingdienst, maar nu wil de verkoper mij niet de 4% over de 500.000,-- terug geven. Staat hij in het recht?

Ik hoor het graag, bvd.
Derk Boswijk Reactie infoteur, 28-09-2011
Hallo Derk Boswijk,
1. Of de verkoper in zijn recht staat, hangt af van de formulering hierover in het koopcontract en de interpretatie van de Haviltex norm (zie artikel). Wat in uw nadeel werkt is dat de beslissing tot verlaging van de overdrachtsbelasting later plaats vond, namelijk op 1 juli 2011. Dat betekent dat beide partijen niet beter wisten dan dat het 6% zou moeten zijn.
2. Vier procent over 500.000 euro is nog altijd de moeite waard om het bij de rechter te proberen. Tenzij in de overeenkomst ook daadwerkelijk 6% staat. Als er alleen over overdrachtsbelasting wordt gesproken hebt u een goede kans om gelijk te krijgen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Berenda Dijkstra, 15-09-2011
Goedemorgen Lezer,
Wij zitten ook met een geschil. Een lang verhaal, zo kort mogelijk. In 2008 besloten wij mee te gaan doen aan een CPO project. Tot op heden is dit project helaas nog niet van start gegaan, wat wel eerder was beloofd. Toch hebben wij in 2009 onze luxe twee-onder-één-kapper te koop gezet. Uiteindelijk kwam er in januari 2011 een koper. Deze was eigenlijk alleen nog aan het oriënteren, maar toen hij ons huis zag was hij "verkocht". Eén probleem zij eigen huis stond nog niet in de verkoop. Na overleg, ook met de makelaar hebben wij besloten een koop-ruil te doen. Zo hadden wij een "goedkope" tussen woning voor bepaalde tijd en werd onze "dure" twee-onder-één kap tenminste verkocht, met een bijkomende bedoeling om deze woning binnen een jaar te verkopen zodat wij de geinvesteerde overdrachtsbelasting weer terug zouden krijgen. 8 Maart passeerde de akte. 29 April gingen we na opknaqppen weer in de verkoop, waarop vervolgens 19 mei een mondelinge deal werd gesloten met een nieuwe koper. 30 Mei is het koopcontract getekend met als toevoeging bij akte 2 : "De te betalen overdrachts belasting komt ten gunste van de verkoper." Nu kun je zeggen dat het een wazig zinnentje is, maar op dat moment was er totaal nog geen eens gefluisterd dat de overdrachtsbelasting misschien verlaagd zou gaan worden. De kopers waren ook volledig op de hoogte van onze situatie. Aanvankelijk hebben ze geprobeerd om bij de onderhandelingen een graantje mee te pikken van de terug te ontvangen overdrachtsbelasting. Hier zijn wij verder niet op in gegaan. Wij hadden het immers betaald, dus was het logisch dat het ook aan ons werd terug betaald.
Het geschil is nu dat de "nieuwe" kopers denken dat omdat de akte op 5 oktober passeert, hun onder de regeling vallen van de verlaagde overdrachtbelasting. Ik heb hieover ook al contact gehad met mijn rechtsbijstand verzekering. Hun zijn van mening dat in dit soort gevallen de Haviltex-norm toegepast dient te worden en de 6% aan ons moet worden vergoed.
Onze vraag is nu : HOE DENKT U HIEROVER?
Met vriendelijke groet, Berenda Dijkstra Reactie infoteur, 15-09-2011
Beste Berenda Dijkstra,
1. Allereerst ben ik het met u eens dat dat geen lekker zinnetje is.
2. Ook de KNB is er niet uit of het qua interpretatie om 2% (tekst) of 6% (Haviltex-norm) gaat. Beide percentages zouden ten goede kunnen komen aan de verkoper. Als koper en verkoper het niet eens zijn wordt meestal in ieder geval 2% verrekend en een afspraak gemaakt over het oplossen van de resterende 4%.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Henk, 09-09-2011
Ik wil kijken of zei misschien kunnen uitzoeken of er mogelijkheden zijn er zijn zoveel regeltjes en wetten. Hoorde nu via via dat er op de radio bekend is gemaakt dat ze er mee bezig zijn of het met terugwerkende kracht van maart in te lassen is daar bij u iets over bekend? Reactie infoteur, 09-09-2011
Beste Henk,
Over maart is mij nog niets bekend. En als het al zo is, ligt januari meer voor de hand.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Henk, 08-09-2011
Op 15 mei heb ik een huis geschonken gekregen hierover is 6 procent overdrachtsbelasting betaald. Is het mogelijk dat ik de schenking ongedaan kan maken en terug kan geven aan de schenker? Zodat ik het later alsnog geschonken kan krijgen tegen 2 procent? Is het moeglijk om hiervoor nog de rechtsbijstandsverzekering in te schakelen of zijn we te laat. Reactie infoteur, 23-09-2017
Beste Henk,
1. U kunt de overdrachtsbelasting waarschijnlijk verrekenen met de schenkbelasting via de samenloopregeling:

https://financieel.infonu.nl/belasting/8368-schenkingsrecht-en-samenloopregeling.html

2. Het gaat om het moment van overdracht en dat hoeft niet het moment van schenking te zijn. Als de akte is gepasseerd, kunt u dat niet terugdraaien als er geen grote fouten door de notaris zijn gemaakt.
3. De rechtsbijstandsverzekering?Om wat te doen?
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Mario Te L., 01-09-2011
Ik heb 15 juni 2011 de overdracht gehad van onze nieuwe woning. Groot was de vreugde bij ons om te vernemen dat we met terugwerkende kracht de 4% terugkrijgen van de belasting. De procedure om dit terug te krijgen via de notaris is opgestart. Ondertussen hebben we het geld echter nog niet en volgens de notaris kan het maar zo zijn dat dit zo 6 tot 12 weken kan duren of misschien nog wel langer, gezien het feit dat de belastingdienst een groot aantal van deze terugvorderingen te verwerken krijgt. Op zich is dat wachten op dat geld niet zo'n issue (wat in een vat zit verzuurt niet) maar lopen we toch mooi wat rente mis (we willen het geld op een spaarrekening zetten). op mijn vraag aan de notaris of we de misgelopen rente ook terug krijgen kregen we een negatief antwoord. Klopt dit wel? Reactie infoteur, 01-09-2011
Beste Mario Te L.,
De heffingsrente is een vergoeding voor teveel betaalde belasting. Niet alleen de inkomstenbelasting, maar bijvoorbeeld zakelijk ook de btw. Als de notaris aan de belastingdienst heffingsrente vraagt, zal hij die ook krijgen, is mijn inschatting.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Elze de Koning, 22-08-2011
Ik heb samen met mijn ex-partner een huis gekocht in februari, de relatie is over gegaan en het huis staat weer in de verkoop. De verlaging van de overdachtsbelasting maakt het er voor ons niet beter op. We zullen het huis al met een verlies moeten verkopen, maar nu dubbel vanwege het verschil van belasting die wij betaald hebben en de evt. koper zal betalen, als we het binnen 12 maanden verkopen.

U geeft aan dat de nieuwe koper alleen 2% over de hogere verkoopprijs moet betalen dan waarover destijds al overdrachtsbelasting is betaald.

En wat nu dus als wij ons huis met verlies verkopen, hoeft de koper dan helemaal geen overdrachtsbelasting te betalen? Reactie infoteur, 22-08-2011
Beste Elze de Koning,
Dat klopt, dan hoeft de koper geen overdrachtsbelasting af te dragen. Misschien kunt u juist daardoor iets hoger gaan zitten met uw prijs tot maximaal de prijs die u zelf betaalde.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

M. J. Hamersma, 22-08-2011
Binnen de "kortingsperiode" kocht ik een chalet met ondergrond van Topparken. Nu zegt de notaris dat de overdrachtsbelasting over de grond 6% is en geen 2%. Ik ben bekend met de "terugvraagprocedure" De belastingdientst stelt, dat de overdracht
van grond en chalet tegelijk moet geschieden. Ik heb echter alleen een notaris nodig voor de ondergrond en niet voor het chalet. Is dit terecht? Reactie infoteur, 22-08-2011
Beste M. J. Hamersma,
Dat is terecht, immers het besluit van het kabinet ziet op de verkrijging van een woning of van rechten waaraan deze zijn onderworpen. Dat betekent dat als u een woning met bijbehorende grond koop, u dat 2% overdrachtsbelasting kost, maar als u de grond gescheiden koopt de grond 6% aan overdrachtsbelasting kost. Ik weet niet hoe duur de grond is, maar anders is misschien verkoop van het chalet bij de notaris mogelijk met een directe terugkoop inclusief grond.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Gerard Hessing, 18-08-2011
Geachte heer / mevrouw,

Ik heb een vraag aan u nl de volgende,
Wij hebben een ander huis gekocht, en zijn nu volop bezig om ons huis te verkopen.
Doordat de eigenaar van het huis wat wij gekocht hebben een andere woning heeft waar veel aan verbouwd moet worden, is de overdrachtsdatum gesteld op 01 november 2012.
De koopakte wordt maandag as, 22 augustus getekend.
Profiteren wij ook nog van de 25 overdrachtsbelasting, de koopakte is nl op 22 augustus 2011 getekend, maar de daadwerkelijke levering is 01-11-2012.?
Heeft u voor mij hier een antwoord op.

Met vriendelijke groet,

Gerard Hessing Reactie infoteur, 19-08-2011
Geachte Gerard Hessing,
Momenteel is de verlaging van de overdrachtsbelasting een tijdelijke maatregel tot 1 juli 2012. Als de maatregel niet wordt verlengd, geldt bij levering op 1 november 2012 weer 6% aan overdrachtsbelasting. De datum van de leveringsakte en inschrijving in het Kadaster zijn hierbij maatgevend.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Janine Sterkman, 15-08-2011
De overdracht van mijn nieuwe woning vond plaats op 15 juni. het betrof echter een woning die binnen 6 maanden was doorverkocht. volgens mijn notaris moet ik, als ik vind dat ik recht heb op terugbetaling van 4 procent, alvast een advocaat inschakelen, omdat ik anders, bij een eventueel positief besluit door een rechter of een bekendmaking van de overheid, "rijkelijk laat" ben. Is dat zo? Reactie infoteur, 15-08-2011
Beste Janine Sterkman,
1. Ik neem aan dat u de koper bent.
2. De verlaging van de overdrachtsbelasting naar 2% werd pas op 1 juli bekend gemaakt. U bent dus helemaal niet laat. U hebt te veel belasting betaald en de notaris moet zorgen dat u 4% terugkrijgt. Die 4% komt van de Staat. De notaris kan daar wel kosten voor in rekening brengen.
3. Sommigen vragen de overdrachtsbelasting direct zelf terug bij de belastingdienst.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Zeemeeuw (1.579 artikelen)
Laatste update: 16-12-2020
Rubriek: Financieel
Subrubriek: Belasting
Per 2021 gaat InfoNu verder als archief. Het grote aanbod van artikelen blijft beschikbaar maar er worden geen nieuwe artikelen meer gepubliceerd en nog maar beperkt geactualiseerd, daardoor kunnen artikelen op bepaalde punten verouderd zijn. Reacties plaatsen bij artikelen is niet meer mogelijk.